Автор: Гавриил Королев, Директор по управлению активами фондов недвижимости ЗАО УК «РВМ Капитал»
Источник: РВМ Капитал
Дата публикации: 30 Июля 2012
Почему недвижимость?
Отвечая на этот вопрос, хочется перефразировать рекламу одного известного парфюма: «Gold is cold! Diamonds are dead! и.т.д.». Арсенал современного инвестора насчитывает множество способ вложения и потенциального приумножения средств. Однако практически все инвестиционные инструменты обладают различными «но». Частные инвесторы могут перевести свои накопления в валюту, но согласно многочисленным аналитическим отчётам за прошлый год, даже уверенный рост курса доллара не позволил держателям валюты хорошо заработать из-за инфляционной составляющей. Можно хранить сбережения на банковских депозитах, но и тут инфляция делает своё дело, позволяя скорее сохранить покупательскую способность средств, чем значительно приумножить их. Приобретать драгметаллы не выгодно тем, что с частного покупателя слитка взимается 18% НДС, а при обратной продаже НДС не возвращается. Еще одни инструмент, пожалуй, наиболее рискованный и наиболее зависимый от различных факторов, таких как, например биржевые индексы – ценные бумаги. Любители высокорискованных и высокодоходных средств инвестирования также за прошедший год оказались в минусе. По итогам 2011 года ММВБ сократился почти на 17%, РТС почти на 22%. Соответственно, большинство «игроков» проиграли. Продолжая перефразировать тот же рекламный ролик, можно сказать: «Real estate! That’s it!». Большинство людей, у которых есть накопления, по-прежнему предпочитают инвестировать их в недвижимость, как наиболее безопасный способ вложения.
А что же институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании? Для них вопрос безопасности вложений является еще более приоритетным, поэтому недвижимость также привлекает их пристальное внимание. Разумеется, разные категории инвесторов прибегают к разным категориям недвижимости. Для частных инвесторов недвижимость – это квартиры, дачи, гаражи. Для институциональных – это складские комплексы, торговые центры и, конечно, современные офисные здания. На примере последних и рассмотрим возможные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.
Начинаем с земли
Почему же всё-таки недвижимость в целом была и остаётся одним из наиболее выгодных и безопасных способов вложения? Начнём с земли. Земля является невосполнимым активом. Если любая промышленная и прочая продукция производится и может производиться в некоем бесконечном виде, то земля конечна. Есть определенное количество земли, которое заканчивается. Особенно если мы говорим о земле в любом крупном городе. Соответственно, на ценность любого товара, который может закончиться, влияет фактор невосполнимости.
Вечные ценности
Еще одним фактором, добавляющим ценность недвижимости в целом и деловой (офисной) недвижимости в частности, является развитость территории. Если говорить о центре любого более или менее развитого города, то земельный участок имеет высокую стоимость еще и потому, что это эпицентр деловой жизни и вероятность того, что что-то изменится, и в городе появится какой-то другой центр – практически равна нулю. Соответственно офисный центр, находящийся там, имеет ценность сегодня и будет иметь ценность через сто лет. Данный факт повышает рыночную стоимость актива, что является одним из источников дохода инвестора при последующей продаже актива.
Рентная прибыль
Разумеется, кроме надёжности и перспектив заработать на добавленной стоимости, для любого инвестора немаловажным является вопрос текущей доходности вложений. Офисная недвижимость обеспечивает стабильный долгосрочный денежный доход с возможностью его ежегодной индексации (5-10% в год). Колебания арендных ставок присутствуют, но если оценить период последних десяти лет, то рентный доход стабильно растет. В истории очень мало случаев, когда текущая арендная ставка падала ниже исходной.
Лучше один раз увидеть
Во что вложены деньги? Недвижимость это то, что инвестор может в прямом смысле потрогать, увидеть, проверить и убедиться в ценности объекта. Если рассматривать качественное офисное здание, соответствующее классу «А», в центре города, да к тому же сданное в долгосрочную аренду крупным арендаторам, то вероятность того, что с этим зданием что-то произойдёт и прибыль от него снизится – минимальна. Даже во время кризиса 2008 года не было случаев, чтобы все арендаторы покинули бизнес-центры класса «А». Уровень vacancy rate, т.е. доля несданных площадей, выросла до 10-15%, что несущественно повлияло на доходность, а арендодатели меньше чем за год смогли справится с кризисными явлениями за счет клиентоориентированного подхода к оставшимся арендаторам и гибкой ценовой политики при сдаче освободившихся площадей новым арендаторам. Свято место пусто не бывает. Для хорошего качественного объекта тут же находится новый арендатор.
Риски
Любые инвестиции связаны с риском. Какие же основные риски есть у инвесторов, вкладывающих средства в офисные центры класса «А».
Здесь стоит отметить один из плюсов бизнес центров класса «А», которые по сравнению с офисными зданиями советского периода, реконструированными под офисы, более эффективны с точки зрения несения расходов на коммунальные и эксплуатационные платежи, т.к. современные здания проектируются с учетом оптимизации указанных затрат с применением современных энергоэффективных решений. За счёт этого риск роста эксплуатационных платежей офисов класса «А» значительно ниже, чем у прочих офисных центров. Их можно отнести к минимальным. Что касается тарифной политики, то это общая фундаментальная проблема, минимизировать риски которой вряд ли в чьих-то силах.
Своеобразная страховка от массового исхода арендаторов также имеется. Сейчас в центральном административном округе Москвы уже прекратилось строительство офисных зданий. Площади, которые остаются свободными, уже заполняются арендаторами и, скорее всего, офисы класса «А» в центре Москвы будут дефицитом. Вероятность того, что будут существенно падать арендные ставки и арендаторы начнут массово переезжать из центра города – весьма мала. Если взять мировой опыт, можно сказать, что в новейшей истории нет прецедентов, когда центр города вымирал и перемещался в другой район. Даже если посмотреть на план переселения в Новую Москву, то можно увидеть, что основная цель переместить туда жилищное строительство. Перемещение центров деловой активности не анонсировалось. Учитывая необходимость подготовки генерального плана Новой Москвы и строительства инфраструктуры почти с нуля, заселение этой территории произойдёт не раньше, чем через 10 лет. И даже после этого центр Москвы, не превратиться только в туристический так называемый «старый город». Офисные здания в ЦАО Москвы никуда не денутся и крупные отечественные и зарубежные арендаторы, привыкшие к определённому уровню офисного комфорта, вряд ли захотят переехать за МКАД. МКАД скорее интересен, арендаторам, которые хотят сэкономить на размещении своего бэк-офиса. Этот наглядно иллюстрирует пример успешной сдачи 100% площадей в ДЦ «Мякинино», которые занял бэк-офис крупного дистрибьютора электроники. Это самая крупная сделка по сдаче в аренду площадей в первой половине 2012 года.
Как минимизируем риски мы
Риски минимизируются набором средств.
Таким образом, тенденция роста популярности инвестиций в деловую недвижимость, особенно бизнес центры класса «А», становится всё более заметной и, на мой взгляд, привлекательность этого инструмента еще долго не потеряет своей актуальности.