МСФО 15: новый вызов для сектора недвижимости

IFRS 15 Выручка по договорам с клиентами
Источник: GAAP.RU
Опубликовано: 14 августа 2015

Интервью с Павлом Тендерой (Paweł Tendera), менеджером технического департамента МСФО аудиторской компании Deloitte (Польша)

Автор: Магдалена Собчак (Magdalena Sobczak)

Источник: Gazeta Prawna.pl

Перевод: GAAP.RU


Работа Совета по международным стандартам финансовой отчетности (IASB) над новым стандартом, касающимся учета выручки, продолжалась очень долго и была предметом оживленных дискуссий. Речь идет о МСФО 15 “Выручка по договорам с клиентами”. Чем же он так важен?

После его публикации дальнейшие дискуссии на тему практического использования стандарта так и не утихают. Такие обсуждения проходят, в том числе, и в рамках специальной рабочей группы перехода. Причина этого в том, что стандарт практически полностью реформирует и унифицирует принципы учета в отношении выручки.

Когда стандарт вступает в силу?

Датой введения этого стандарта в действие изначально было определено 1 января 2017 года, однако уже официально предложена ее отсрочка до 1 января 2018 года. МСФО 15 пока еще не был утвержден для применения на территории Европейского Союза, в том числе и в Польше. При этом на данный момент предполагается, что его все-таки утвердят еще до даты введения в действие, утвержденной Советом по МСФО (т.е. он, предположительно, будет утвержден в первом квартале следующего года).

Что нового несет с собой стандарт по учету выручки для сектора недвижимости?

Деятельность девелоперов и строительных компаний обычно характеризуется продолжительными сроками выполнения работ. Следовательно, с точки зрения учета существенным является следующий нюанс: следует ли учитывать выручку на протяжении определенного периода времени или же одномоментно – на определенную дату? МСФО 15 вводит новую концепцию, которая предусматривает три варианта признания выручки в зависимости от времени:

  • Когда клиент получает и потребляет выгоды от предоставленных поставщиком товаров или услуг по мере их реализации
  • Когда продавец создает группу активов в виде незавершенной продукции, находящихся под контролем клиента
  • Когда продавец создает группу активов в виде незавершенной продукции, которые невозможно передать другому клиенту, и за которые данный клиент обязан заплатить пропорционально прогрессу выполненных работ на данный момент времени.

В случае признания выручки в зависимости от времени всегда следует использовать метод, наилучшим образом соответствующий способу передачи товаров или услуг клиенту. Если транзакцию не удается отнести ни к одному из описанных выше сценариев, выручку следует признавать на дату передачи контроля над продуктами или услугами клиенту.

Что может повлиять на способ признания выручки

Касательно выбора способа учета на протяжении периода либо на определенную дату - здесь очень часто будет иметь значение детальный анализ условий соглашения. Мелкие различия между похожими по своей сути условиями могут иметь фундаментальное влияние на время признания выручки. Например, принятие решения, следует ли выручку от продажи признавать на конкретный день или же в течение определенного периода времени, потребует уделить особое внимание возможности альтернативного использования отчитывающейся организацией группы активов в объекте строительства и ее праву на вознаграждение за выполненные в течение определенного срока работы. Особое значение могут иметь положения договора, разрешающие клиенту ограничивать либо существенным образом менять условия договора и то, всегда ли в таком случае продавец имеет право на вознаграждение за работу, выполнению до дня принятия такого решения клиентом. Оценку тех или иных факторов необходимо будет выполнять и в контексте договорных условий, и в контексте действующих правовых норм.

Что если отчитывающая организация заявит, что считает необязательным признание выручки на протяжении определенного срока?

В этом случае ей придется рассмотреть способ измерения прогресса выполненных работ до момента полного исполнения обязательств по реализации продукции. МСФО 15 уточняет, что товары или услуги, контроль над которыми не передается клиенту, не должны случить индикатором прогресса выполнения работ. В этом отношении прогресс выполненных работ (и, соответственно, процентная доля выручки, которую необходимо учесть) также может зависеть от того, переходит ли к покупателю контроль над земельным участком, на котором происходит возведение объекта (а равным образом от момента передачи этого контроля).

На что еще должны обратить особое внимание составители отчетности из сектора недвижимости в связи с приходом нового стандарта по учету выручки?

Следующим существенным аспектом нового стандарта является требование о распределении выручки в отношении отдельных продуктов или услуг, поставляемых в рамках соглашения – на основе их индивидуальных цен. После перехода на новый стандарт значение может иметь, например, то, признается ли продаваемый в рамках соглашения земельный участок как отдельный товар, подлежащий отдельному учету. Также стандарт может оказать влияние на некоторые обязательства в отношении предоставления услуг (и на момент признания соответствующей им выручки), указанных в соглашении, оговаривающем строительный проект, возведение и этапы эксплуатации недвижимости. В этой ситуации девелопер должен задать себе вопрос, следует ли отдельно различать услуги, оговоренные для этапа первичной разработки проекта (например, по той причине, что девелопер часто предоставляет свои услуги отдельно), или их также невозможно отделить от этапа строительства и эксплуатации, оговоренных соглашением.


Касается ли новый стандарт также учета издержек на заключение договоров?

Да. Новый стандарт вводит критерии для оценки того, требуют ли определенные расходы капитализации, прием различает расходы, связанные с заключением договора (например, комиссии от продаж), и расходы, связанных с реализацией. Это настоящий вызов для строительных компаний, поскольку они несут очень существенные издержки, относящиеся непосредственно на процесс заключения договоров – например, в виде расходов на тендер, понесенных ими перед подписанием соглашения. Они могут охватывать и издержки, связанные с реализацией соглашения или его подписанием, а способ расчета будет зависеть от характера и рода понесенных издержек.

Можете ли Вы объяснить это на примере?

Да, пожалуйста. Например, у нас ситуация, когда расходы по проекту классифицируются как расходы на заключение договора, и они подлежат капитализации, если действуют определенные критерии – в частности, присутствует ожидание, что они будут возвращены. Однако расходы на подписание соглашения, понесенные перед его подписанием (например, затраты на юридические услуги), обыкновенно будут учитываться в расходах за период, поскольку они будут понесены вне зависимости от того, подпишет фирма-клиент соглашение или же нет. В противоположность им можно назвать “премии за успех”, или комиссии, которые платятся исключительно в случае подписания соглашения: согласно новому стандарту, они подлежат капитализации, ведь представляют собой дополнительные расходы, непосредственно связанные с заключением договора.

А сейчас как?

А сейчас отчитывающиеся организации могут применять разные методы признания различных типов расходов. По этой причине изменения могут сказаться на операционной прибыли. Новый стандарт дополнительно оговаривает требование о систематической амортизации капитализированных расходов в ходе процедуры передачи клиенту товаров либо реализации услуг. Поэтому отчитывающиеся организации с точки зрения отчетности должны будут выполнять субъективную оценку, дабы определить, собственно, базис и продолжительность такой амортизации.

А может ли новый стандарт иметь существенное влияние на отчетность управляющих объектами недвижимости?

Да, соглашения об управлении недвижимостью часто содержат существенные переменные элементы, такие как премии в зависимости от исхода, гарантии, касающиеся найма, условия разделения прибыли от дальнейшей продажи недвижимости и так далее. В этом отношении возникают новые требования, касающиеся переменного вознаграждения, которые заранее согласуются в цене транзакции – тогда, когда высока вероятность того, что оговариваемая квота выручки не будет в будущем существенным образом снижена вследствие переоценки. Такой подход к переменной и условной оплате принципиально отличается от ранее действовавших принципов. В отдельных ситуациях он будет требовать выполнения существенных субъективных оценок с целью определения квоты оплаты, которую необходимо согласовать. В этом отношении подход к учету выручки в некоторых организациях может претерпеть изменения.

Могут ли инвесторы узнать о потенциальных изменениях в финансовой отчетности своих организаций в связи с внедрением нового стандарта?

Согласно МСФО (IAS 8) “Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки”, отчитывающиеся организации обязаны признавать в текущей финансовой отчетности влияние будущих МСФО. Следовательно, первоначальная оценка влияния МСФО 15 должна быть отражено в сегодняшних и ближайших финансовых отчетах компаний. Такой информации стоит уделить самое пристальное внимание.

Теги: МСФО 15  недвижимость  девелоперы  строительные компании  Совет по международным стандартам финансовой отчетности  IASB  учет выручки  выручка по договорам с клиентами  принципы учета  сектор недвижимости  прогресс выполненных работ  прогресс выполнения р