О рыночной, реалистичной и кадастровой стоимости производственно-сервисной недвижимости (в порядке обсуждения)

Оценка бизнеса

Автор:
Источник: Audit-it.ru
Опубликовано: 26 августа 2014

Рассмотрены методы решения задач определения кадастровой стоимости объектов производственно-сервисной недвижимости в виде предприятий. Указывается, что кадастровая стоимость этих объектов по ряду упомянутых известных объективных обстоятельств не может быть равной их реалистичной или рыночной стоимости. Она должна быть существенно ниже показателей стоимости таких объектов, на базе которых определяют ее величину. Необоснованное завышение кадастровых стоимостей экономически значимых хозяйственных объектов чревато возможностью появления опасных для страны социальных потрясений непредсказуемой силы.

Показана взаимозависимость значений рассматриваемых стоимостей оцениваемых объектов производственно-сервисной недвижимости через соответствующие коэффициенты пересчета реалистичных или рыночных стоимостей этих объектов в их кадастровые стоимости.

Отмечается возможность пересчета кадастровых стоимостей объектов внимания оценщиков в их реалистичные либо рыночные стоимости. Предназначена для представителей оценочной науки и практикующих профессиональных оценщиков, занимающихся решением вышепредставленных задач.

_________________________________________________________

Предприятия – широчайшее понятие. В стране существуют сотни тысяч самых разнообразных производственно-сервисных предприятий самого разного предназначения и размера: микро-, мелкие, малые, средние, крупные, крупнейшие предприятия и их всевозможные по структуре, формам собственности и юридическому статусу объединения – от домохозяйств, фермерских хозяйств, мелких торговых точек и до финансово-промышленных групп, холдингов и транснациональных корпораций.

Для подавляющего большинства микро-, мелких, малых и типовых средних предприятий, как правило, имеются открытые, развитые рынки купли-продажи таких объектов производственно-сервисной недвижимости. По этим объектам нет никаких препятствий для определения их рыночной стоимости преимущественно известными методами сравнительного (рыночного) подхода и других традиционных затратного и доходного подходов к решению оценочных задач подобного рода.

По остальным, обычно, уникальным объектам производственно-сервисной недвижимости рынков их купли-продажи не существует. Нет у них, по этой причине, и рыночной стоимости. Ту нерыночную стоимость, которая у них есть, мы долгое время называли справедливой, но недавно, учитывая крайнюю нечеткость, неоднозначность словосочетания «справедливая стоимость» сочли целесообразным заменить его более подходящим, более конкретным, на наш взгляд, но, к сожалению, так же не идеальным словосочетанием «реалистичная стоимость». Методы сравнительного (рыночного) подхода к определению реалистичной нерыночной стоимости рассматриваемых объектов не применимы: пригодны только соответствующие методы затратного и доходного подходов к установлению их стоимости.

В нашем понимании, реалистичная (нерыночная) стоимость объекта оценки, называемая нами ранее справедливой, – это такая стоимость, которая по использованным методам определения, достоверности собранных исходных данных, процедуре и технике проведенных расчетов, а также по полученным результатам ее оценки, не вызывает сомнений и не ущемляет интересы всех без исключения сторон – участников процесса выполненной оценки и пользователей ее результатом, включая, в первую очередь, продавца, покупателя рассматриваемого объекта, государство и общество.

Там, где используются методы разных подходов к определению стоимости объектов недвижимости (т.е., одновременно затратный, доходный и сравнительный подходы), даже при наличии открытых рынков их купли-продажи, называть полученные расчетные стоимости этих объектов рыночными нет достаточных оснований. Они, безусловно, являются определенными способами взвешенными оценками полученных разными методами оценки искомых показателей стоимости – только и всего. Во многих случаях это не мешает признавать их реалистичными стоимостями оцененных объектов недвижимости.

В соответствии с федеральным стандартом оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г., № 508, под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость такого объекта определенная методами массовой оценки или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

При этом указывается, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Главное, чтобы оцениваемый объект недвижимости был занесен в Государственный кадастр объектов недвижимости.

В приведенном выше определении того, что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости содержится два очевидно не корректных места: во-первых, это весьма сомнительное, ошибочное указание на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – это его рыночная стоимость и, во-вторых, указание на то, что кадастровая и (рыночная) стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Можно подумать, что действующий в РФ закон об оценочной деятельности является Методическим руководством по определению стоимости объектов недвижимости. В последующих редакциях ФСО № 4 эти места соответствующего пункта стандарта (п.3) с целью уточнения должны быть поправлены.

В этом стандарте обязательно следует подчеркнуть, что кадастровая стоимость объектов недвижимости методами массовой оценки определяется только для тех объектов, по которым может быть установлена их рыночная стоимость.

Для объектов недвижимости, не имеющих рыночной стоимости, их реалистичная достоверная стоимость определяется в индивидуальном порядке по каждому конкретному оцениваемому объекту в отдельности.

Наиболее подробно понятия кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, их соотношение и особенности определения этих показателей рассмотрены в публикациях [1 и 2].

Из упомянутых публикаций можно сделать вывод о том, что кадастровая и рыночная стоимости объекта недвижимости – это приблизительно одно и то же. Такого же мнения придерживаются и некоторые известные в сфере оценочной деятельности ученые, например, д.э.н., проф. Волович Н.В. Такой явно спорный подход к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости безусловно отвечает интересам чиновников в области экономики и финансов страны, постоянно думающих о том, как повысить налоги на доходы, имущество и земельные участки физических и юридических лиц, не очень представляя себе, к каким социальным последствиям такая политика может привести и приведет.

Получается так, что разница в величине показателей кадастровой и рыночной стоимостей состоит только в степени грубости методов массовой и индивидуальной оценки стоимости объектов недвижимости. Более грубые методы массовой оценки стоимости объектов недвижимости безусловно дадут более грубые, менее достоверные результаты определения их кадастровой стоимости, по сравнению с рыночной стоимостью этих объектов, установленной при индивидуальном подходе.

Как же быть с нерыночной реалистичной достоверной стоимостью объектов недвижимости? Неужели кадастровую стоимость таких объектов недвижимости следует приравнивать к их реалистичной стоимости? Мнение автора по этому вопросу будет приведено ниже.

Не вызывает никаких сомнений утверждение, согласно которому кадастровая стоимость объектов недвижимости не может быть установлена без первоначального определения рыночной или реалистичной стоимости таких объектов.

Напишем концептульные формулы для определения рыночной (Ср), нерыночной реалистичной (Снр) и кадастровой стоимости (Ск) объекта производственно-сервисной недвижимости:

Ср = Српб + Срзу (1)

Снр = Снрпб + Срин + Срзу (2)

Ск = Скпб + Скин + Скзу, (3)

где Српб, Снрпб и Скпб – соответственно рыночная, нерыночная (реалистичная) и кадастровая стоимости производственно-сервисной базы оцениваемого объекта недвижимости, тыс. условных денежных единиц (у.д.е.);

Срзу и Скзу – соответственно рыночная и кадастровая стоимости земельного участка оцениваемого объекта недвижимости, если он принадлежит этому объекту на правах собственности, тыс. у.д.е.;

Срин и Скин – соответственно рыночная и кадастровая стоимости инфраструктуры оцениваемого объекта недвижимости, если таковая у него имеется, тыс. у.д.е.

Нельзя исключать возможность того, что в формулах (1) и (2), вместо показателей Срзу и Срин, могут быть указаны показатели Снрзу и Снрин, т.е. показатели нерыночной стоимости земельного участка и инфраструктуры оцениваемого объекта недвижимости, если это соответствует их специфическим особенностям.

Показатели Српб и Скпб, так же как и показатели Срин, Скин, Срзу и Скзу, по определению являются однозначными величинами, тогда как показатель Снрпб представляет собой интервальную величину, находящуюся в соответствующих расчетных пределах.

Для перехода от величины показателя Снрпб к величине показателя Скпб необходимо установить (выбрать) ее рациональную однозначную величину. О том, как это предлагается делать, см. [3].

В развернутых формулах для определения величины показателей Српб и Снрпб [4] есть драйвер этих стоимостей, который при оценке значения показателя Скпб целесообразно исключать из этих формул. Этим драйвером является общая стоимость финансовых обязательств объекта производственно-сервисной недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости. Величина этого драйвера может быть отрицательной или положительной, весьма переменчивой во времени. Если оставлять ее в формулах [4], сравнительно стабильные величины показателей Скпб и Ск, устанавливаемые обычно на несколько лет вперед (до 3 – 5 лет), будут недопустимо искажаться в разные стороны, что нежелательно.

При пересчетах величин показателей Ср и Снр в величину соответствующих показателей Ск объективно необходимо учитывать неточность и уровень достоверности оценок показателей Ср и Снр, а также существенную вариабельность значений этих показателей во времени. О точности, неточности и достоверности определения значений показателей Ср и Снр предприятий см. [5].

На основании изложенного выше, появилась возможность предложить концептуальную формулу для определения кадастровой стоимости объектов производственно-сервисной недвижимости:

Ск(р) = Кпрб х Српб + Кпрз х Срзу = Кпсв(р) х Ср (4)

и

Ск(нр) = Кпнрб х Снрпб + Кприн х Срин + Кпрз х Срзу = Кпсв(нр) х Снр, (5)

где Кпрб, Кприн и Кпрз – соответственно значения коэффициентов пересчета величин стоимостей Српб, Снрпб, Срзу и Срин в величины кадастровых стоимостей Скпб, Скин и Скзу, доли единицы;

Кпсв(р) и Кпсв(нр) – соответственно средневзвешенные значения коэффициентов пересчета стоимостей Ср и Снр в стоимости Ск(р) и Ск(нр), доли единицы.

В соответствии с формулами (4) и (5):

Скпрб = Кпрб х Српб, Скнрб = Кпнрб х Снрбпб, Скин = Кприн х Срин и Скзу = Кпрз х Срзу.

По мнению автора значения всех без исключения указанных коэффициентов пересчета должны быть ощутимо меньше единицы.

Впредь до глубокого обоснования оптимальных значений каждого из рассматриваемых коэффициентов пересчета в отдельности, предлагаю в качестве экспертной оценки считать их одинаковыми и равными 0,70.

Кпрб = Кпнрб = Кприн = Кпрз = Кпсв(р) = Кпсв(нр) = 0,70.

(6)

Тогда

Ск(р) = 0,70Ср

и (7)

Ск(нр) = 0,70Снр.

Именно таким образом предлагается учитывать специфику методов определения, «точность» и достоверность, а также объективную вариабельность во времени величин показателей Ср и Снр, Ск(р) и С к(нр) – особо важных в экономическом и социальном отношениях показателей стоимости объектов производственно-сервисной недвижимости.

Предприятия принадлежат к тем объектам собственности, экономическая и социальная ценность и стоимость которых со временем, как правило, по объективным обстоятельствам (старение, износы) снижаются. В отдельных случаях ценность и стоимость принадлежащих им земельных участков со временем может возрастать.

Если после даты определения показателей Ср, Снр и Ск(р), Ск(нр) тот или иной объект производственно-сервисной недвижимости подвергся техническому перевооружению, реконструкции и/или расширению, установленные ранее значения перечисленных показателей должны быть пересчитаны в сторону увеличения пропорционально обеспеченному приросту потенциального чистого дохода либо экономического потенциала этого объекта.

В завершение статьи приведу еще одно продуктивное соображение: в ряде случаев, когда известны значения показателей Ск(р) и Ск(нр), по ним можно определять уточненные значения показателей Ср и Снр в периоды календарного времени, начиная с даты предыдущего расчета этих показателей и заканчивая датой очередного (будущего) определения их величины, т.е. решать обратную, по отношению к первоначальной, оценочную задачу.

Используя формулы (4) и (5), можно предложить формулы для определения уточненных значений показателей Ср и Снр – Сру и Снру на более поздние, по сравнению с первоначальными, даты их определения:

Сру = Ск(р)/Кпсв(р) х (1 – Кир) (8)

и

Снру = Ск(нр)/Кпсв(нр) х (1 – Кинр), (9)

где Кир и Кинр – соответственно значения коэффициентов учета произошедших изменений в величинах Ср и Снр за время, минувшее после последней даты определения этих величин и величин Ск(р) и Ск(нр), доли единицы.

Допустим для примера, что Кпсв(нр) = 0,70, а Кинр = 0,05, тогда Снру в этом случае будет равной 1,357Ск(нр).

Следует иметь в виду, что в редких ситуациях разность 1 – Кир(инр) может быть больше единицы, когда произошедшие изменения были в сторону увеличения показателей Ск(р) и Ск(нр).

Буду благодарен людям, которые примут участие в обсуждении и укажут недостатки этой статьи.


Литература

  1. Чупова К.В. Кадастровая и рыночная стоимость объекта недвижимости: соотношение понятий и особенности определения. Электронный научный журнал «Управление экономическими системами», № 12, 2011. Электронный ресурс в интернете по адресу: http://www.uecs.ru/uecs-36-122011/item/844-2011-12-13-07-31-01
  2. Институт развития территорий. Определение понятия «кадастровая стоимость» на современном этапе развития государственной кадастровой оценки недвижимости. Электронный ресурс, в интернете по адресу: http://irt.su/wp-content/uploads/2011/06/Cadastral-value.pdf
  3. Ревуцкий Л.Д. Уточненная формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятия. – М.: // «Вестник машиностроения», № 9, 2010. С. 83 – 87.
  4. Ревуцкий Л.Д. Предлагаемый порядок выбора однозначного значения интервальной справедливой стоимости предприятий. Электронный ресурс в интернете по адресу: http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/751859.html
  5. Ревуцкий Л.Д. О «точности» и достоверности результатов определения справедливой стоимости экономически значимых предприятий. Электронный ресурс в интернете по адресу: http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/737541.html

Автор:

Теги: рыночная стоимость  кадастровая стоимость  реалистичная стоимость  показатели стоимости  справедливая стоимость  Минэкономразвития  ФСО № 4