Предлагаемый метод соблюдения принципа ННЭИ экономически значимых предприятий при определении их реалистичной стоимости

Оценка бизнеса

Автор:
Источник: Библиотека Ключевых Показателей Эффективности
Опубликовано: 27 ноября 2014

Принцип ННЭИ – принцип наилучшего, наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ предприятия относятся к своеобразной разновидности объектов недвижимости.

В многочисленной монографической и учебной литературе указывается, что принцип ННЭИ свободных и застроенных земельных участков и других видов недвижимости в обязательном порядке должен учитываться при оценке их стоимости. О том, как это предлагается делать для традиционной недвижимости, исключая предприятия, смотри, например, в публикациях [ 1, 2, 3, 4 ]. Впервые в России о необходимости анализировать условия соблюдения принципа ННЭИ при оценке стоимости массовой недвижимости узнали из переводных изданий с английского [ 1, 2 ]. Затем эта идея многократно повторялась и повторяется практически во всех отечественных и зарубежных книгах и статьях по вопросам оценки стоимости недвижимого имущества. Автор этого материала не считает полезным обсуждать и комментировать то, что содержится в этих работах по рассматриваемому вопросу.

Тем не менее, не могу не отметить, что имеющееся сегодня научное (теоретическое, экономическое и социальное) обоснование целесообразности учета этого принципа при определении стоимости объектов недвижимости как по содержанию, так и по форме выглядит неубедительным, невразумительным, безусловно спорным. Не вызывает сомнений, что земельный участок с построенным на нем казино, или единственном в месте его расположения магазином для торговли алкогольными напитками или табачными изделиями будет больше отвечать принципу ННЭИ, чем земельный участок с одноэтажным жилым домом, аптекой или пунктом сбора металлолома. Спрашивается, ну и что из этого следует: строить только игорные заведения или другие высокодоходные точки, а объекты, в частности, социального назначения не строить совсем?

Адаптация этого принципа для нужд оценки стоимости предприятий, например, в учебнике [ 5 ] и учебном пособии [ 6 ], больше чем сомнительна. Несостоятельны и предлагаемые методы анализа принципа и выбора варианта ННЭИ для всех рассматриваемых видов недвижимости и особенно для предприятий. Аргументация целесообразности учета принципа ННЭИ при определении стоимости предприятий в обоих изданиях невнятна и имеет формальный характер. Вместо обстоятельной аргументации – размытое повествование, общие слова. И там, и там неправомерно рекомендуется использовать метод дисконтирования денежных потоков, не пригодный для оценки стоимости предприятий при выборе оптимального варианта их ННЭИ.

В учебнике [ 5 ] понятие и термин «предприятие» (или компания, фирма, ферма и т.п.) почему-то заменены на понятие и термин «бизнес (организация)». С каких это пор бизнес и организация – это одно и то же?

В этом же учебнике (глава 2) указывается, что принцип ННЭИ должен рассматриваться только для реструктуризируемых предприятий и не должен учитываться при определении стоимости действующих предприятий. Стоит только поражаться, откуда берутся такие нелепые, ничем не обоснованные, абсолютно ошибочные утверждения-рекомендации. Слепое следование этой рекомендации приведет к ощутимым экономическим потерям государства, к занижению размеров национального богатства страны.

Только для такого сравнительно редкого вида недвижимости, как экономически значимые предприятия, концепция режима их ННЭИ однозначна, очевидна и неоспорима: указанный режим соответствует полному использованию производственной мощности (производственных возможностей, производственного потенциала) таких объектов. Только при этом условии общая экономическая ценность и соответствующая ей обменная ценность (стоимость) оцениваемого предприятия будут оптимальными.

В пользу целесообразности применения предлагаемого нами метода соблюдения принципа ННЭИ предприятий при определении их стоимости свидетельствует еще одно обстоятельство. Общеизвестно, что стоимость предприятий является расчетной интервальной величиной, пограничные значения которой, если отсутствует рынок их купли-продажи, определяют соответствующими методами с одной стороны затратного, а с другой – доходного подходов к решению оценочных задач подобного типа. Методы сравнительного (рыночного) подхода к решению таких задач не применяются.

Обоснованно выбранным методом затратного подхода к решению оценочных задач (методом восстановительной стоимости или методом замещения) определяют одно из пограничных значений искомой стоимости оцениваемого предприятия, в основе которого лежит осовремененная историческая стоимость его производственных основных фондов. Разумеется, что полученная таким образом стоимость предприятия, как правило, соответствует его номинальному производственному потенциалу.

В то же время стоимость этого же предприятия, определяемая обоснованно выбранным методом доходного подхода, при существующих правилах проведения оценки, соответствует той его производственной мощности, которой оно достигло на дату оценки этой стоимости. При этом разница в величинах производственной мощности в том и другом случаях определения пограничных значений стоимости оцениваемого предприятия может быть многократной. Естественно полагать, что такого факта по логике здравого смысла быть не должно.

Поэтому искомая стоимость предприятия при определении ее методами сначала затратного, а затем доходного методического подхода должна соответствовать одному и тому же значению его производственной мощности, т.е. значению, адекватному оценке стоимости этого предприятия, установленной методом затратного подхода. Предлагаемый метод выбора наиболее подходящего варианта ННЭИ предприятий для определения их стоимости полностью отвечает этому требованию, что само по себе немаловажно.

О том, что такое производственный потенциал (полная производственная мощность, производственные возможности) предприятия, как его определять и контролировать см. в [ 7 ]. Взаимосвязь производственного потенциала и стоимости предприятия довольно подробно рассмотрена в монографии [ 8 ].

Ниже перечислены основные этапы определения стоимости действующего предприятия при работе его в режиме ННЭИ:

  • определение производственного потенциала объекта оценки;
  • установление стоимости одного нормо-часа работы этого предприятия;
  • оценка соответствующей установленному производственному потенциалу общей экономической ценности рассматриваемого предприятия;
  • пересчет расчетной общей экономической ценности этого объекта в его потенциальный чистый доход;
  • выбор и обоснование величины ставки капитализации расчетного потенциального чистого дохода оцениваемого предприятия;
  • расчет обменной ценности (номинальной стоимости) оцениваемого объекта хозяйственной деятельности;
  • разработка плана мероприятий для перевода действующего предприятия в режим его ННЭИ, если оно на дату оценки в таком состоянии не находится;
  • составление сметы расходов на выполнение разработанного плана мероприятий по выведению оцениваемого предприятия на работу в режиме ННЭИ;
  • вычитание полученной суммы сметных расходов из величины номинальной стоимости рассматриваемого предприятия для определения окончательной оценки его реалистичной стоимости.

Более подробно суть взаимосвязи ценности и стоимости предприятий изложена в статье [ 9 ].

Концептуальный вид современной уточненной формулы для определения реалистичной стоимости предприятий, работающих в режиме их ННЭИ, выглядит следующим образом [ 10 ]:

Спп = Соп х Кпс = (Спб + Снп + Сзу + Сис) х Кпс, ( 1 )

где Спп – полная реалистичная стоимость предприятия на дату ее определения с учетом стоимости неосязаемых нематериальных активов (Сна) и синергетического эффекта от суммирования входящих в нее стоимостеобразующих элементов (Ссэ);

Соп – общая реалистичная стоимость предприятия на дату ее определения без учета стоимостей Сна и Ссэ, т.е. без учета коэффициента Кпс;

Спб – реалистичная стоимость производственно-технической базы предприятия на дату ее определения;

Снп – реалистичная стоимость непрофильных производственных и непроизводственных активов предприятия, если они имеются на дату ее определения;

Сзу – реалистичная стоимость земельного участка предприятия или прав бессрочного либо временного владения и пользования этим участком на дату ее определения;

Сис – реалистичная стоимость объектов инфраструктуры предприятия, если они есть на дату определения этой стоимости;

Кпс – коэффициент учета влияния показателей Сна и Ссэ на величину показателя Соп предприятия ( Кпс = 1 + [Сна + Ссэ]/Соп ).

В свою очередь, величина показателя Спб определяется по нижеследующей формуле:

Спб = Зпф + Сбн – Фоп – Скк – Звп – Знз, ( 2 )

где Зпф – суммарные затраты на предпроектные, проектно-изыскательские и проектные работы, выполненные у нас в стране после 1993 г. в условиях существования рыночной экономики до начала строительства оцениваемого предприятия и относящиеся только к оставшемуся периоду календарного времени в годах его полезного использования до списания;

Сбн – номинальная нормативная реалистичная стоимость производственно-технической доходоприносящей базы предприятия, рассчитываемая с учетом ее фактического физического и экономического износа, если последний имеет место;

Фоп – финансовые, социальные и экологические обязательства оцениваемого предприятия по состоянию на дату определения его рыночной стоимости;

Скк – амортизационно-реновационные средства рассматриваемого предприятия, полученные от клиентов, но не использованные по своему прямому назначению его собственником и менеджментом за те годы, пока оно находилось в их полном распоряжении, и окупающие ту или иную часть капитальных вложений в создание и на эксплуатацию имеющейся у него производственно-технической базы;

Звп – сметные затраты, необходимые на восстановление частично утраченных в процессе эксплуатации предприятия производственных, производительных и социальных возможностей, т.е. частично утраченного народнохозяйственного потенциала его производственно-технической базы;

Знз – сметные затраты на обеспечение нормализации производственной загрузки (уровня экономического развития предприятия с учетом расходов, необходимых на соответствующую профессиональную переподготовку – повышение квалификации участников его управленческой команды.

Краткий анализ формулы ( 2 ) показывает, что величина показателя Спб может иметь положительные, нулевое и отрицательные значения, в зависимости от соотношений сумм элементов этой формулы со знаками «+» и «-». При равенстве этих сумм величина Спб будет равна нулю, а если сумма Фоп, Скк, Звп и Знз будет превышать сумму Зпф и Сбн, то Спб примет отрицательные значения. Это означает, что суммы финансовой задолженности, компенсационных средств и соответствующей платы собственника бизнеса за допущенную бесхозяйственность превышают полную стоимость производственно-технической базы предприятия, фактически отчуждаемой не за оплату этой базы реальными деньгами, а за накопленные долги и затраты на устранение недостатков в управлении производственной и сбытовой деятельностью предприятия.

Величина показателя Сбн определяется по приведенной ниже развернутой формуле:

Сбн = НхЧхРхКи х (1-∆Ки/Ки)х(1-Кр)хКэ х ДхКперхМчд х (1-Иэ) – Скк – Оф – Свп – Знз,

( 3 )

где Н – число наименований структурных рабочих мест (СРМ) предприятия для выполнения основных работ по производству продукции, работ и/или услуг;

Ч – среднее число СРМ для выполнения основных работ производства (СРМо) одного и того же наименования;

Р – средневзвешенное число персональных рабочих мест (ПРМ) основных производственных рабочих на одном СРМо предприятия;

Ф – средневзвешенный нормативный годовой фонд рабочего времени одного СРМо при двухсменном или иных режимах его использования, час;

Ки – средневзвешенное нормативное значение коэффициента эффективности использования рабочего времени на СРМо предприятия, доли ед.;

∆Ки – средневзвешенное значение параметра изменения (снижения) величины коэффициента Ки в результате учета физического износа предприятия, следствием которого является, в частности, увеличение затрат рабочего времени на контроль качества выполняемых работ, наладку и переналадку технологического оборудования, ремонт производственных помещений и коммуникаций и т.д., доли ед.;

Кр – средневзвешенное нормативное значение коэффициента резервирования производственной мощности СРМо предприятия для его устойчивой, бесперебойной работы в любых производственных и экономических ситуациях, доли ед.;

Кэ – средневзвешенное нормативное значение коэффициента, характеризующего уровень совершенства техники, технологии и организации производства выполняемых работ на СРМо предприятия (с помощью этого коэффициента учитывают масштаб производства и осуществляют трансформацию-пересчет затрат труда из человеко-часов в нормо-часы), доли ед.;

Д – удельная нормативная валовая доходопроизводительность предприятия в расчете на один нормо-час затрат труда его основных производственных рабочих на производство продукции, работ и/или услуг, устанавливаемая на дату определения его рыночной стоимости, тыс. руб/нормо-час;

Кпер – коэффициент пересчета значения показателя Д в величину удельного чистого дохода предприятия Дч на ту же дату, тыс. руб/нормо-час;

Мчд – стоимостной (капитализационный) мультипликатор значения показателя Дч для пересчета его в величину показателя Сбн;

Иэ – показатель экономического износа оцениваемого предприятия на дату проведения оценки его рыночной стоимости, доли ед.

Показатель Мчд представляет собой обратную величину текущей рыночной ставки капитализации денежных доходов, равной усредненной текущей безрисковой либо кредитной ставке банковского процента, а иногда и текущему значению банковской ставки рефинансирования, в долях от единицы.

Метод расчета величины показателя Иэ указан в публикации [ 11 ].

Для определения величины показателя Скк целесообразно использовать следующее соотношение:

Скк = Ао х ( 1 – Апн/ Ао ), ( 4 )

где Ао – сумма осовремененных амортизационных отчислений, произведенных за весь период календарного времени нахождения предприятия в собственности его последнего владельца, тыс.руб.;

Апн – сумма осовремененных амортизационных отчислений, которые за тот же период календарного времени были использованы по своему прямому назначению, тыс. руб.

С определенной степенью приближения разницу в суммах Ао и Апн можно рассматривать в качестве частичного воспроизводства капитала, затраченного владельцем предприятия на его приобретение.

Способы установления значений показателей Зпф, Звп и Знз кратко изложены в упомянутой ранее статье [ 9 ], а также в статье [ 12 ]. Величину показателя Фоп определяют методом, представленным в работе [ 13 ]. В публикациях [ 9 и 12 ] указаны места разработки, сбора и заимствования основных исходных данных для проведения соответствующих расчетов по формулам ( 2 ), ( 3 ) и ( 4 ).

Расчеты текущих значений рыночной стоимости производственно-технической базы оцениваемых средних и крупных предприятий, а также их объединений могут и должны быть компъютеризированы, т.е. автоматизированы с использованием табличного процессора Excell – 2007.

Из приведенного выше материала следует, что величина реалистичной стоимости предприятий не может и не должна определяться по фактическим значениям исходных данных, если они ниже соответствующих нормативных значений этих данных. Например, если производственные возможности какого-то предприятия используются только на 10%, его реалистичная стоимость не должна быть адекватной сложившейся ситуации, т.е. быть недооцененной примерно на 90%. Величина этой стоимости должна соответствовать имеющимся у него производственным ресурсам, рассчитанным на работу данного предприятия в режиме ННЭИ, т.е. на полную производственную мощность.

Реалистичная стоимость предприятия, эксплуатирующегося в режиме его ННЭИ, ни при каких условиях не должна оцениваться методом дисконтирования денежных потоков, не пригодным для решения оценочных задач такого рода. О каких надежных прогнозах денежных потоков предприятий на 5 – 10-летнюю перспективу можно вести речь при наблюдаемой сегодня галопирующей инфляции денежных средств, скачкообразных изменениях курса рубля по отношению к курсам основных валют мира.

К глубокому сожалению и огорчению автора этой статьи до сих пор имела место, наблюдается в настоящее время и сохранится на обозримую перспективу профанация оценки, псевдооценка псевдореалистичной стоимости крупных и крупнейших предприятий и их разнообразных объединений. Цель псевдооценки стоимости таких объектов, как правило, состоит в максимально возможном, зачастую коррупционном занижении ее величины в угоду группам заинтересованных лиц или отдельным личностям, в ущерб государству и обществу. Иногда заказчики оценки и стоящие за ними лица требуют завышения результатов определения стоимости оцениваемых предприятий. Как правило, стоимость предприятий, намеченных для приватизации, заинтересованные лица руками нанятых оценщиков стремятся как можно больше занизить, тогда как стоимость перепродаваемых приватизированных предприятий их владельцы будут всеми силами стараться существенно завысить.

Если исходить из того, что надежды всех нас на лучшую жизнь умирают последними, то впереди раннее или позднее осознание экономической и социальной пагубности и исправление сложившегося положения в области оценки стоимости предприятий, компаний, фирм и ферм и их всевозможных объединений.

В этом направлении заслуживает особого внимания наше предложение о необходимости реализации государственного подхода к решению задач определения стоимости наиболее дорогостоящих активов национального богатства страны [ 14 ].

Новое поколение оценковедов, теоретиков оценки и профессиональных оценщиков стоимости таких активов обязательно должно заняться решением этой непростой, важной народнохозяйственной задачи и непременно решить ее в собственных интересах и интересах наших потомков.


ЛИТЕРАТУРА

  1. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: учебное пособие/Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 231 с.
  2. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995. 480 с.
  3. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб: МКС, 2007. 536 с.
  4. Коростелев С.П. Стоимостная оценка для целей девелопмента и управления недвижимостью. – М.: Маросейка, 2009. 418 с.
  5. Оценка стоимости бизнеса: учебник / коллектив авторов: под редакцией М.А. Эскиндарова и М.А. Федотовой. – М.: Кнорус, 2015. 320 с.
  6. Бухарин Н.А., Озеров Е.С. и др. Оценка и управление стоимостью бизнеса. – СПб: ЭМ – Нит, 2011. 238 с.
  7. Ревуцкий Л.Д. Производственная мощность, продуктивность и экономическая активность предприятия: оценка, управленческий учет и контроль. – М.: Перспектива, 2002. 240 с.
  8. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. – М.: Перспектива, 1997. 128 с.
  9. Ревуцкий Л.Д. Понятия и показатели ценности и стоимости предприятий. – М.: // «Вестник машиностроения», № 5, 2009. С. 81 – 87.
  10. Ревуцкий Л.Д. Уточненная формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий. – М.: // «Вопросы оценки», № 4, 2009. С. 38 – 42.
  11. Ревуцкий Л.Д. Экономический износ предприятия и методы его определения. – М.: // «Имущественные отношения в Российской федерации», № 3, 2006. С. 90 – 93.
  12. Ревуцкий Л.Д. Виды и методические особенности определения стоимости предприятий на разных стадиях их экономического развития. – М.: // «Аудит и финансовый анализ», № 2, 2009. С. 96 – 101.
  13. Ревуцкий Л.Д. Учет финансовых обязательств, и организационно-технического состояния предприятия при определении его рыночной стоимости и цены прекращения торга при продаже. – М.: // «Вопросы оценки», № 2, 2005. С. 46 – 50.
  14. Ревуцкий Л.Д. Государственный подход к решению задач оценки справедливой стоимости предприятий. – Воронеж: // Электронный научно-практический журнал «Перспективы науки и образования», № 6, 2013. С. 220 – 228.

Автор:

Теги: ННЭИ  экономически значимые предприятия  реалистичная стоимость  наилучшее  наиболее эффективное использование  объект недвижимости  оценка стоимость  оценка стоимости предприятий  оценочные задачи  восстановительная стоимость  рыночная стоимость  псевдор