Регистрация недвижимости в учете покупателя

Российский бухучет

Автор:
Источник: Журнал "Бухгалтер-Дока" №9-2011
Опубликовано: 11 июля 2011

Процедура госрегистрации прав на недвижимость довольно длительна. Поэтому, как правило, фактически покупатель получает подобное имущество от продавца гораздо раньше, чем оно официально становится его собственностью. Имеет ли это значение для отражения операции по купле-продаже недвижимости и ее последствий в бухгалтерском и налоговом учете?

Согласно пункту 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденному приказом Минфина от 30 марта 2001 г. № 26н, актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта ОС при одновременном соблюдении следующих условий:

  • он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и (или) пользование;
  • предполагается его использование в течение длительного времени, т. е. в течение срока продолжительностью свыше года или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не намерена в последующем перепродать актив;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом, как указывают специалисты Минфина в письме от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, данные требования не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него. Более того, отмечают финансисты, приказом Минфина от 24 декабря 2010 г. № 186н из нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету исключены нормы, устанавливающие зависимость между принятием объекта недвижимости на учет и наличием документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на него. Речь, в частности, идет о пункте 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности, утвержденного приказом от 29 июля 1998 г. № 34н и пункте 52 Методических указаний по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 13 октября 2003 г. № 91н.

Первый из них гласил, что не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами, в том числе подтверждающими обязательную госрегистрацию, затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования и пр. относятся к незавершенным капитальным вложениям. Теперь упоминание о документах, подтверждающих госрегистрацию в случаях, когда таковая обязательна, из данной нормы исчезло.

В новой редакции представлен и пункт 52 Методических указаний: «По объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств». Таким образом, и в данном случае потеряла актуальность необходимость подтверждать факт подачи документов на регистрацию прав на недвижимость.

Тем самым, сделали чиновники вывод в письме от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, организация, получающая объект недвижимости, должна принять его к учету в момент фактической передачи независимо от факта государственной регистрации прав собственности на актив.

При этом вполне понятно, что в учете продавца и покупателя сделка по купле-продаже недвижимости должна отражаться, что называется, «зеркально». Поэтому чиновники свою мысль несколько продолжили. Они выразили мнение, что в случае выбытия актива должны действовать аналогичные правила. То есть продавцу надлежит списать ОС в бухучете в момент его фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Однако нельзя не отметить, что ранее финансисты рассуждали несколько иначе.

Налог на имущество

В письме от 26 декабря 2008 года № 03-05-05-01/75 специалисты финансового ведомства указывали, что организация не вправе списать объект ОС с баланса до момента признания выручки от его продажи. Между тем для этого необходимо выполнение ряда условий, перечисленных в пункте 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 32н. Среди таковых, в частности, упомянуто и требование о состоявшемся переходе права собственности. Между тем в случае с недвижимостью это означает факт государственной регистрации прав. Таким образом, тогда чиновники пришли к выводу, что именно последнее событие является основанием для перевода организацией-покупателем в состав основных средств приобретенного объекта недвижимого имущества, конечно, при условии сформированной первоначальной стоимости данного ОС.

Исходя из этого, в частности, можно было заключить, что вплоть до регистрации прав собственности на недвижимость на покупателя продавец обязан учитывать таковую на счете 01 и уплачивать в отношении нее налог на имущество. То обстоятельство, что фактически имущество уже передано новому владельцу, значения не имело. У последнего же обязанности по перечислению этого налога, соответственно, наоборот, не возникало, пока не была закончена процедура регистрации.

Что же касается того, что с момента передачи недвижимости покупателю таковая уже не отвечает условиям признания актива в качестве основного средства и должна выбыть из состава ОС, то проблема решалась просто. Так, Инструкцией к Плану счетов (утв. приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н) предусмотрено, что для учета выбытия объектов ОС (продажи, списания, частичной ликвидации, передачи безвозмездно и др.) к счету 01 «Основные средства» может открываться субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета переносится стоимость объекта, а в кредит – сумма накопленной амортизации. По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость ОС списывается со счета 01 «Основные средства» на счет 91 «Прочие доходы и расходы». Проще говоря, на дату фактической передачи недвижимости покупателю в бухгалтерском учете таковая просто отражается на специальном субсчете; окончательно же списать ее с баланса можно было только на дату перехода права собственности.

В письме же от 22 марта 2011 года № 07-02-10/20 специалисты финансового ведомства продемонстрировали совершенно иной подход.

Если момент списания объекта недвижимости с бухучета, указали они, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от ее выбытия, что и имеет место в рассматриваемой ситуации, то для отражения выбывшего объекта ОС до признания выручки от его продажи может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» и отдельный субсчет к нему «Переданные объекты недвижимости».

В свою очередь это означает, что с даты фактической передачи недвижимости покупателю продавец больше не обязан в отношении нее уплачивать налог на имущество. Соответственно, изменился и момент возникновения подобной обязанности у покупателя. Дожидаться в данном случае регистрации прав будет рискованно, раз уж чиновники настаивают на принятии недвижимости к учету в качестве ОС с даты ее фактической передачи.

Напомним! Объектом обложения налогом на имущество согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса признается движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве основных средств согласно правилам бухгалтерского учета.

Налог на прибыль

Согласно пункту 5 статьи 270 Налогового кодекса расходы по приобретению амортизируемого имущества при налогообложении прибыли не учитываются. Таковые признаются в налоговом учете только через механизм амортизации. Учитывая же, что к амортизируемому имуществу относятся основные средства, принадлежащие организации и используемые в деятельности, стоимость которых превышает 40 000 рублей, а срок полезного использования – 12 месяцев, то именно таковыми, как правило, и признаются объекты недвижимости.

При этом в налоговом учете правила о том, что объекты ОС принимаются к учету (включаются в амортизационные группы) лишь с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию прав (когда таковая обязательна), никто не отменял. Согласно же пункту 4 статьи 259 Налогового кодекса начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Исходя из этого эксперты Минфина занимают следующую позицию: для начала начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение сразу двух условий:

  • наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав;
  • ввод основного средства в эксплуатацию.

Такое мнение представлено в письмах финансового ведомства от 20 сентября 2010 г. № 03-03-06/1/598, от 29 июля 2010 г. № 03-03-06/1/492, от 13 октября 2009 г. № 03-03-06/1/658.

Если же организация не может документально подтвердить факт подачи документов на государственную регистрацию права на основное средство, то включение такового в состав соответствующей амортизационной группы придется отложить до того отчетного (налогового) периода, в котором будет получено свидетельство о госрегистрации прав (письмо Минфина от 19 августа 2010 г. № 03-03-06/1/560).

Впрочем в арбитражной практике можно найти примеры решений, когда судьи занимают позицию, что для начала амортизации достаточно лишь соблюдения условия о вводе ОС в эксплуатацию (постановления ФАС Поволжского округа от 13 июля 2010 г. № А65-29725/2009, ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2009 г. № А42-2083/2008).

Вычет НДС

По большому счету Налоговый кодекс не ставит право на вычет по налогу на добавленную стоимость в зависимость от наличия государственной регистрации права собственности на объект приобретенной недвижимости. Однако для применения такового необходим счет-фактура.

Согласно пункту 3 статьи 168 Кодекса при реализации товаров счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара. При этом пункт 3 статьи 167 НК гласит, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, то таковая в целях применения НДС и приравнивается к его отгрузке.

На этом основании специалисты финансового ведомства в письме от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261 пришли к выводу, что счет-фактура, выставленный продавцом покупателю раньше дня государственной регистрации права собственности на реализованный объект недвижимости, для покупателя не может являться основанием для принятия к вычету «входного» НДС.

Автор:

Теги: регистрация недвижимости  права на недвижимость  бухгалтерский учет  налоговый учет  налог на имущество  вычет НДС  ПБУ 6/01  учет основных средств  ОС