Требования к договору на проведение оценки, отчету об оценке. Виды стоимости объектов оценки

Оценка бизнеса

Автор:
Источник: Журнал “Акционерное общество: вопросы корпоративного управления” №11-2014
Опубликовано: 24 ноября 2014

Настоящая статья продолжает цикл статей, посвя­щенных роли и месту независимой оценки различ­ного имущества при осуществлении корпоратив­ных процедур в акционерных обществах (АО) и об­ществах с ограниченной ответственностью (ООО)*.

После принятия решения о привлечении независи­мого оценщика в рамках реализации корпоративных процедур или осуществления иной деятельности ор­ганизации (общества), выбора оценщика или юриди­ческого лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, заказчик оценки вступает в договорные от­ношения с оценщиком или юридическим лицом, с ко­торым оценщик заключил трудовой договор.

По общему правилу, закрепленному в ст. 9 Федераль­ного закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об оценочной деятельности»), основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятель­ности» объектов. Этой же статьей предусматривает­ся иное основание для проведения оценки — в слу­чаях, предусмотренных законодательством Россий­ской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на ос­новании определения суда, арбитражного суда, тре­тейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Однако такое положение не исключает эта­па заключения договора на проведение оценки меж­ду оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, и заинтересо­ванным лицом (заказчиком).

С момента подписания договора на проведение оцен­ки и начинается процесс оценки — проведение меро­приятий, необходимых для установления рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Требования к договору на проведение оценки

Основные (общие) требования к договору на проведение оценки определяются положе­ниями ГК РФ об обязательствах и договоре. Положения ст. 10 ФЗ «Об оценочной деятель­ности» устанавливают форму заключения до­говора на проведение оценки (далее — дого­вор) и обязательные требования к договору.

Договор должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, по­зволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за прове­дение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании граж­данской ответственности оценщика в соответ­ствии с ФЗ «Об оценочной деятельности»;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятель­ности, которые будут применяться при про­ведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания на­ступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, уста­новленной гражданским законодательством и статьей 24.6 ФЗ «Об оценочной деятельно­сти», оценщика или юридического лица, с ко­торым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответ­ственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за на­рушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответ­ственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требова­ний ФЗ «Об оценочной деятельности», феде­ральных стандартов оценки, иных норматив­ных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандар­тов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о банковской гарантии, обеспечива­ющей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае если исполнение обязательств по такому до­говору обеспечено банковской гарантией;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой дого­вор, и оценщика в соответствии с требования­ми статьи 16 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Кроме представленных обязательных тре­бований к договору положения этой же ста­тьи предусматривают ряд особенных требо­ваний:

  • в договоре, заключенном заказчиком с юри­дическим лицом, должны быть указаны све­дения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фами­лия, имя, отчество оценщика или оценщиков;
  • в отношении оценки объектов, принадлежа­щих Российской Федерации, субъектам Рос­сийской Федерации или муниципальным об­разованиям, договор от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным соб­ственником на совершение сделок с объек­тами, если иное не установлено законода­тельством Российской Федерации.

ФСО № 1 (Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требова­ния к проведению оценки») выделяет заклю­чение договора на проведение оценки, вклю­чающего задание на оценку, как отдельный этап в проведении оценки (п. 16 ФСО № 1).

Задание на оценку должно содержать следу­ющую информацию (п. 17 ФСО № 1):

  • объект оценки;
  • имущественные права на объект оценки;
  • цель оценки;
  • предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
  • вид стоимости;
  • дату оценки;
  • срок проведения оценки;
  • допущения и ограничения, на которых долж­на основываться оценка.

В случае если задание на оценку составляет­ся для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастро­вой оценке.

Из приведенных требований следует, что этап заключения договора на проведение оценки — это первый этап взаимодействия оценщика и заказчика при проведении оценки объекта, в ре­зультате которого стороны определяются с ти­пом объекта оценки, основными требованиями, целями и задачами проведения оценки, услови­ями проведения оценки, что является основой для дальнейших действий оценщика по установ­лению стоимости объекта оценки.

После заключения договора на проведение оценки оценщик приступает к выполнению процедур по установлению стоимости объ­екта в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО:

  • изучает количественные и качественные ха­рактеристики объекта оценки;
  • собирает информацию о политических, эко­номических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
  • собирает информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и каче­ственных характеристиках данных факторов;
  • собирает информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие докумен­ты, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых дохо­дах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан ис­пользовать затратный, сравнительный и до­ходный подходы к оценке или обосновать от­каз от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках приме­нения каждого из подходов.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть призна­на рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления от­чета об оценке до даты совершения сделки с объ­ектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Требования к отчету об оценке

Общие требования к отчету об оценке (да­лее — отчет) изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельно­сти».

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в со­ответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального орга­на, осуществляющего функции по норматив­но-правовому регулированию оценочной де­ятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В от­чете в обязательном порядке указываются:

  • дата проведения оценки объекта оценки;
  • используемые стандарты оценки;
  • цели и задачи проведения оценки объекта оценки;
  • а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования ре­зультатов проведения оценки объекта оцен­ки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оцен­ки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, про­водивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическо­му лицу, — реквизиты юридического лица и ба­лансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стои­мости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данно­го объекта оценки;
  • перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;
  • принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, огра­ничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оцен­щиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объек­та оценки.

Отчет также может содержать иные сведе­ния, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранич­но, прошит (за исключением случаев состав­ления отчета в форме электронного докумен­та), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Россий­ской Федерации.

В случаях, предусмотренных ФЗ «Об оценоч­ной деятельности», нормативными правовы­ми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по норма­тивно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликова­нию в порядке, установленном уполномочен­ным федеральным органом, осуществляю­щим функции по нормативно-правовому ре­гулированию оценочной деятельности.

Пользователю результатом оценки объекта необходимо учитывать следующее:

  • рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совер­шения сделки в течение шести месяцев с да­ты составления отчета, за исключением слу­чаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 ФЗ «Об оце­ночной деятельности»);
  • если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отче­та об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда за­конодательством РФ установлено иное (п. 8 ФСО № 1);
  • копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в те­чение общего срока исковой давности, уста­новленного законодательством Российской Федерации (п. 5 ФСО № 3).

В случае наличия спора о достоверности ве­личины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитраж­ным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оце­ночную деятельность.

Требования к содержанию отчета об оценке

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете должны содержаться следующие разделы:

1. Основные факты и выводы:

  • общая информация, идентифицирующая объ­ект оценки;
  • результаты оценки, полученные при приме­нении различных подходов к оценке;
  • итоговая величина стоимости объекта оценки.

2. Задание на оценку в соответствии с требова­ниями федеральных стандартов оценки.

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике:

  • о заказчике – юридическом лице: организа­ционно-правовая форма; полное наименова­ние; основной государственный регистраци­онный номер (далее — ОГРН), дата присвое­ния ОГРН; место нахождения;
  • о заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;
  • об оценщике, работающем на основании тру­дового договора: ФИО оценщика, инфор­мация о членстве в саморегулируемой ор­ганизации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение про­фессиональных знаний, сведения о страхова­нии гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а так­же организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с кото­рым оценщик заключил трудовой договор;
  • об оценщике, осуществляющем оценочную де­ятельность самостоятельно, занимаясь част­ной практикой: ФИО; серия и номер докумен­та, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; инфор­мация о членстве в саморегулируемой органи­зации оценщиков; номер и дата выдачи доку­мента, подтверждающего получение профес­сиональных знаний, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
  • информация обо всех привлекаемых к прове­дению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в прове­дении оценки объекта оценки.

4. Допущения и ограничительные условия, ис­пользованные оценщиком при проведении оценки.

5. Применяемые стандарты оценочной дея­тельности.

6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие ко­личественные и качественные характеристи­ки объекта оценки:

  • количественные и качественные характери­стики объекта оценки;
  • сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки;
  • сведения о физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
  • количественные и качественные характери­стики элементов, входящих в состав объек­та оценки, которые имеют специфику, влия­ющую на результаты оценки объекта оценки;
  • информация о текущем использовании объ­екта оценки;
  • другие факторы и характеристики, относя­щиеся к объекту оценки, существенно влия­ющие на его стоимость.

7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влия­ющих на его стоимость.

8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

9. Согласование результатов — должно быть приведено согласование результатов расче­тов, полученных с применением различных подходов.

10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, использу­емых оценщиком и устанавливающих коли­чественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавли­вающих и правоподтверждающих докумен­тов, а также документов технической инвен­таризации, заключений специальных экспер­тиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана упол­номоченным на то лицом и заверена в уста­новленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае, если в качестве информации, суще­ственной для величины определяемой стои­мости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен ана­лиз данного значения на соответствие ры­ночным условиям, описанным в разделе «Анализ рынка».

В отчете об оценке должно содержаться описа­ние последовательности определения стоимо­сти объекта оценки, позволяющее пользовате­лю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установле­ния стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться обо­снование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, срав­нительного и доходного подходов, описа­ние расчетов, расчеты и пояснения к расче­там, обеспечивающие проверяемость выво­дов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Итоговое значение стоимости после согла­сования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округлен­ной форме по правилам округления.

Виды стоимости объекта оценки

В п. 5 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимо­сти» определены следующие виды стоимо­сти объекта оценки:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Безусловно, самым распространенным ви­дом стоимости объектов оценки является рыночная стоимость.

При установлении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор­мацией, а на величине цены сделки не отража­ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о пред­мете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рын­ке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуж­дения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денеж­ной форме.

В п. 7 ФСО № 2 определены частные случаи установления оценщиком рыночной стоимости:

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблю­дательного совета) общества;
  • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при определении стоимости неденежных вкла­дов в уставный (складочный) капитал;
  • при определении стоимости имущества долж­ника в ходе процедур банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При установлении инвестиционной стоимо­сти объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) ин­вестиционных целях использования объек­та оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыноч­ной стоимости, учет возможности отчужде­ния по инвестиционной стоимости на откры­том рынке не обязателен.

При установлении ликвидационной стоимо­сти объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки мо­жет быть отчужден за срок экспозиции объ­екта оценки, меньший типичного срока экс­позиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сдел­ку по отчуждению имущества. При определе­нии ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитыва­ется влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих ры­ночным.

При установлении кадастровой стоимости объекта оценки методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости определяется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регу­лирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оцен­щиком, в частности, для целей налогообло­жения.

В случае установления кадастровой стоимо­сти оценщик руководствуется требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». Учитывая специ­фичность этого вида стоимости с точки зре­ния ее использования при совершении сде­лок, подробное описание соответствующих требований в данной статье не приводится.

В заключении статьи необходимо сделать общее замечание – в процессе выхода данного цикла статей в ФЗ «Об оценочной де­ятельности» в 2014 г. были внесены изменения. Из принятых изменений хочется об­ратить внимание на следующее положение, которое является существенным с точки зрения взаимоотношений заказчика и оцен­щика (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельно­сти»):

«В целях обеспечения информацион­ной открытости процедуры оценки стоимо­сти объектов оценки в случаях обязатель­ности проведения оценки объектов оцен­ки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Еди­ный федеральный реестр сведений о фак­тах деятельности юридических лиц в тече­ние десяти рабочих дней по истечении ше­сти месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установ­ленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нор­мативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению:

  • дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки;
  • основание для проведения оценщиком оцен­ки объекта оценки;
  • сведения об оценщике (фамилия, имя и (при наличии) отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • описание объекта оценки;
  • дата определения стоимости объекта оцен­ки;
  • определенная оценщиком рыночная стои­мость объекта оценки;
  • информация об экспертном заключении на от­чет об оценке объекта оценки (дата составле­ния, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и (при наличии) отчество)), сведения о членстве эксперта/ экспертов в саморегулируемой организации оценщиков; результаты экспертизы;
  • в отношении объекта оценки, принадлежа­щего юридическому лицу, — реквизиты юри­дического лица и балансовая стоимость дан­ного объекта оценки;
  • иные сведения, предусмотренные федераль­ным законом или федеральными стандарта­ми оценки.

Из изложенных требований к договору на проведение оценки и отчету об оценке следует вывод о том, что процесс установле­ния стоимости объекта – это, прежде все­го, осознанное, технически необходимое, а с определенными допущениями — взаимовыгодное взаимодействие оценщика и заказ­чика (собственника объекта оценки), что яв­ляется залогом качественного проведения оценки объекта с целью установления стои­мости объекта для различного дальнейшего использования полученных результатов.

_____________________________________________________________

Автор:

Теги: договор на проведение оценки  отчет об оценке  виды стоимости  объекты оценки  независимая оценка  корпоративные процедуры  акционерные общества  об¬щества с ограниченной ответственностью  ООО  АО  независимый оценщик  трудовой договор  оценочная деятельн