Автор: Истратов Е.А., MRICS, заместитель директора по оценке ЗАО «БЭФЛ»
Источник: Журнал “Акционерное общество: вопросы корпоративного управления” №11-2014
Дата публикации: 24 Ноября 2014
После принятия решения о привлечении независимого оценщика в рамках реализации корпоративных процедур или осуществления иной деятельности организации (общества), выбора оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, заказчик оценки вступает в договорные отношения с оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
По общему правилу, закрепленному в ст. 9 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об оценочной деятельности»), основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности» объектов. Этой же статьей предусматривается иное основание для проведения оценки — в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Однако такое положение не исключает этапа заключения договора на проведение оценки между оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, и заинтересованным лицом (заказчиком).
С момента подписания договора на проведение оценки и начинается процесс оценки — проведение мероприятий, необходимых для установления рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Требования к договору на проведение оценки
Основные (общие) требования к договору на проведение оценки определяются положениями ГК РФ об обязательствах и договоре. Положения ст. 10 ФЗ «Об оценочной деятельности» устанавливают форму заключения договора на проведение оценки (далее — договор) и обязательные требования к договору.
Договор должен содержать:
Кроме представленных обязательных требований к договору положения этой же статьи предусматривают ряд особенных требований:
ФСО № 1 (Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки») выделяет заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, как отдельный этап в проведении оценки (п. 16 ФСО № 1).
Задание на оценку должно содержать следующую информацию (п. 17 ФСО № 1):
В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Из приведенных требований следует, что этап заключения договора на проведение оценки — это первый этап взаимодействия оценщика и заказчика при проведении оценки объекта, в результате которого стороны определяются с типом объекта оценки, основными требованиями, целями и задачами проведения оценки, условиями проведения оценки, что является основой для дальнейших действий оценщика по установлению стоимости объекта оценки.
После заключения договора на проведение оценки оценщик приступает к выполнению процедур по установлению стоимости объекта в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО:
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).
Требования к отчету об оценке
Общие требования к отчету об оценке (далее — отчет) изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности».
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:
В отчете должны быть указаны:
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных ФЗ «Об оценочной деятельности», нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Пользователю результатом оценки объекта необходимо учитывать следующее:
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Требования к содержанию отчета об оценке
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете должны содержаться следующие разделы:
1. Основные факты и выводы:
2. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике:
4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:
7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.
9. Согласование результатов — должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе «Анализ рынка».
В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Виды стоимости объекта оценки
В п. 5 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» определены следующие виды стоимости объекта оценки:
Безусловно, самым распространенным видом стоимости объектов оценки является рыночная стоимость.
При установлении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
В п. 7 ФСО № 2 определены частные случаи установления оценщиком рыночной стоимости:
При установлении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При установлении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При установлении кадастровой стоимости объекта оценки методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости определяется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
В случае установления кадастровой стоимости оценщик руководствуется требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». Учитывая специфичность этого вида стоимости с точки зрения ее использования при совершении сделок, подробное описание соответствующих требований в данной статье не приводится.
В заключении статьи необходимо сделать общее замечание – в процессе выхода данного цикла статей в ФЗ «Об оценочной деятельности» в 2014 г. были внесены изменения. Из принятых изменений хочется обратить внимание на следующее положение, которое является существенным с точки зрения взаимоотношений заказчика и оценщика (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности»):
«В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».
В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению:
Из изложенных требований к договору на проведение оценки и отчету об оценке следует вывод о том, что процесс установления стоимости объекта – это, прежде всего, осознанное, технически необходимое, а с определенными допущениями — взаимовыгодное взаимодействие оценщика и заказчика (собственника объекта оценки), что является залогом качественного проведения оценки объекта с целью установления стоимости объекта для различного дальнейшего использования полученных результатов.
_____________________________________________________________