Выбор правильного стандарта UK GAAP. Ч.2: Учет инвестиционной собственности

IAS 40 Инвестиционное имущество
Источник: GAAP.RU
Опубликовано: 16 октября 2015


Во второй статье нового цикла* британский бухгалтерский эксперт Хелен Ллойд рассматривает все “за” и “против” доступных выборов среди стандартов FRS 102, FRS 105 или же МСФО в британской системе отчетности.

Автор: Хелен Ллойд (Helen Lloyd),

технический редактор (аудит и бухгалтерский учет), CCH, Wolters Kluwer

Источник: Accountancy Live



Еще одной интересной областью, где наблюдается существенное расхождение среди разных систем стандартов, является учет инвестиционной собственности. Хотя группы компаний, уделяющие все свое внимание преимущественно недвижимому имуществу, наверное, уже изучили все имеющиеся у них возможности в деталях, по-прежнему много компаний и даже групп компаний, которые просто держат у себя один или два объекта, классифицированных – так уж сложилось – в качестве инвестиционной собственности, притом что они не несут ключевой важности для основного направления их бизнеса.

Прежний UK GAAP

В рамках прежних стандартов UK GAAP учет инвестиционной собственности регулировался стандартом SSAP 19 “Accounting for Investment Properties”. Инвестиционная собственность – это собственность, удерживаемся для получения арендных платежей, увеличения стоимости капитала, или того или другого вместе. Можно было владеть ей, или же держать у себя в рамках договора финансовой аренды. Собственность, передаваемая другим компаниям группы, исключалась из определения.

Инвестиционную собственность отражали по рыночной стоимости и переоценивали на каждую дату отчетности с изменениями, отраженными в отчете об общих признанных затратах и выручке (statement of total recognized gains and losses – STRGL) – т.е. не через прибыли. Единственное исключение разрешалось для ситуации, когда обесценение – снижение стоимости, являющееся перманентным согласно ожиданиям – вычиталось из прибыли.


Новый UK GAAP – FRS 102

Имеющая прямое отношение к теме часть стандарта FRS 102 “Стандарты финансовой отчетности, применяемые в Великобритании и Ирландии” – это Секция 16, которая отличается от прежних правил UK GAAP и определениями, и подходом к учету. Прежде всего, определение здесь включает в себя инвестиционную собственность, переданную другими компаниям группы.

Остановившись на момент, чтобы обдумать значение этого отличия, приходишь к выводу, что для групповой отчетности это все равно не будет иметь значения. Если материнская компания P передала собственность своему дочернему предприятию S, то по FRS 102 компания P будет учитывать ее как инвестиционную собственность только в своей отдельной отчетности. В то же время по прежним стандартам UK GAAP это был бы обычный материальный актив, опять-таки отраженный в отдельной отчетности P. С точки зрения отчетности группы компаний по обеим системам это будет не сдаваемая в аренду собственность (владелец в данном случае – это сама группа компаний, а если точнее, то материнская компания в составе группы), поэтому в консолидированном балансе такая собственность никогда не будет отражаться в качестве инвестиционной.

С одной стороны, это хорошо, потому что обеспечивает на такие уж существенные подстройки при переходе от одной системы стандартов к другой. С другой стороны, так получается даже больше работы, потому что группе компаний на стандарте FRS 102 все равно придется в описанной выше ситуации определять справедливую стоимость собственности для отдельной отчетности материнской компании, а затем сторнировать эти данные в консолидированной отчетности, меняя их на обычный вариант учета на основе амортизированной стоимости, как в отношении отдельного строения в составе группы.

Касательно вопроса измерений: FRS 102 оперирует понятием именно справедливой стоимости, а не рыночной стоимости (…открытого рынка - open market value), как в первом случае, хотя на практике оба варианта, вероятнее всего, приведут к одним и тем же результатам. Что важнее, изменения этой справедливой стоимости в каждом отчетном периоде отражается в прибыли, а не прочем совокупном доходе (OCI).

Некоторые владельцы инвестиционной собственности будут недовольны отражением прибыли из года в год, по мере того как стоимость их собственности растет

Самый очевидный эффект изменений – это некоторая волатильность прибылей. Некоторые владельцы инвестиционной собственности будут недовольны отражением прибыли из года в год, по мере того как стоимость их собственности растет – например, вследствие сегодняшнего случайного состояния рынка этой собственности – особенно если на будущее уже есть ожидания относительно коррекции, означающей потери. Довольно трудно ведь объяснить инвесторам текущие изменения (и будущие ожидаемые изменения), подобные этим, поэтому необходимо быть вдвойне осторожным, оперируя числовыми данными в той основной части отчета, которая легко переплетается с нарративно-повествовательной (и которую в первую очередь читают инвесторы – GAAP.RU).

Однако анализируя ситуацию с иной точки зрения, могут найтись и те, кто воспринимает инвестиции в объекты собственности в качестве продуманного делового решения, и в этом случае они будут ждать доходов за счет роста рынка и решат, что такие умные инвестиции уж точно достойны того, чтобы быть признанными через прибыли. Сторонники этой точки зрения утверждают, что “припрятывание” любых доходов в отчете об общих признанных затратах и выручке (STRGL) или же прочем совокупном доходе (OCI), которые никто не читает, и где они останутся незаметными, не в полной мере отражает всех коммерческих решений предприятия – а кроме того, в действительности маскирует плохие новости, если инвестиции, напротив, оказались неудачными, и их стоимость постоянно снижается.

Новый UK GAAP– малые предприятия

Малому предприятию, решающему перейти на FRS 102 (который включает, как известно, Секцию 1A для них), признание и измерение будет тем же, что и в “полной версии” FRS 102. Это означает измерение по справедливой стоимости с изменениями, отраженными через прибыли.

Директорам придется писать примечания, которые с теоретической точки зрения тщательно продуманы – просто чтобы быть уверенными, что они делают достаточно для “правдивого и непредвзятого” отражения

Однако для малых предприятий при этом не прописано специфических требований к раскрытиям по инвестиционной собственности, что оставляет директоров компаний с необходимостью применять профессиональное суждение, приемлемо ли для них не говорить ничего, или же им придется писать примечания, которые с теоретической точки зрения тщательно продуманы – просто чтобы быть уверенными, что они делают достаточно для “правдивого и непредвзятого” отражения.

Новый UK GAAP – FRS 105

Микропредприятия, применяющие FRS 105 “Стандарт финансовой отчетности для микропредприятий”, зря уделяют так много внимания классификации своей собственности – хотя бы потому, что она вся, инвестиционная или нет, учитывается по амортизированной стоимости. Данный факт, однако, может повлиять на решение тех, кто пока не решил, использовать ли FRS 105, или же перейти на FRS 102 – возможно, они захотят иметь возможность демонстрировать изменения стоимости своей собственности. Аналогичным образом, возможно, они захотят провести ее переоценку, что запрещено в FRS 105, подход которого простой, но четкий.


МСФО

Согласно IAS 40 “Инвестиционная собственность”, учет, в основном, очень близок тому, что оговаривает FRS 102. Инвестиционная собственность – включая ту, что передается другим компаниям группы – по умолчанию измеряется по справедливой стоимости, с изменениями, отраженными в прибылях. Однако у составителей отчетности по МСФО имеется больше возможностей: они могут вместо этого применять модель учета по себестоимости, что означает - рассматривать объекты инвестиционной собственности, как если бы они были частью основных средств. А это будет означать учет изначально по себестоимости, а затем начисление амортизации на протяжении срока полезного использования (либо проведения тестов на обесценение, если это необходимо).

Эта возможность использования модели себестоимости действительно помогает решать описанную выше проблему для группы компаний, где порядок учета, предписанный для отдельной отчетности компании в составе группы, необходимо откатить назад в консолидированной отчетности. Чтобы избежать этой проблемы, группа компаний на МСФО может выбрать учет по себестоимости и в отдельной отчетности, и в консолидированной отчетности, и никаких расхождений не возникнет.

Пример 1: Производственная организация, недавно уменьшившаяся в размерах

Пусть M Ltd была изначально производственной компанией среднего звена, однако в последние годы она уменьшилась в размере и теперь классифицируется уже как малый бизнес. На пике своего роста M владела несколькими строениями, которые использовались в производстве, однако теперь все производство перевели в одно строение, а все прочие сдаются в операционную аренду. Это хороший источник дохода, поэтому у M пока нет планов их продавать.

Для M выбор основ учета довольно широк. По умолчанию, она могла бы применять режим отчетности для малых предприятий в FRS 102 (Секцию 1A), и объекты ее инвестиционной собственности будут отражаться по справедливой стоимости, а затем переоцениваться через прибыли каждый отчетный период.

В общем случае директоры M предпочли бы не видеть этой волатильности в своих прибылях и вместо этого захотели бы воспользоваться преимуществами полного комплекта МСФО, который разрешает учет по амортизированной стоимости, и никаких переоценок каждый год проводиться не будет. Но оказывается, что данная собственность – лишь незначительная часть доходов M, поэтому по зрелому размышлению директоры решают, что переходить на МСФО только ради этой небольшой “лазейки” будет излишним.

Наилучший выбор: FRS 102

Пример 2: развлекательная сеть среднего звена

Пусть L Ltd – группа компаний, управляющая объектами индустрии развлечений, большинство которых находится у нее в операционном лизинге. Однако небольшой частью объектов они владеют фактически, и если судить по тому, как структурирована группа компаний, все объекты в личном владении находятся у одной компании-оператора и сдаются в лизинг другим компаниям группы по рыночным ставкам.

В прошлом, когда применялся UK GAAP, вся собственность воспринималась в отчетности как не сдаваемая в аренду, поэтому стандарт по инвестиционной собственности не имел вообще никакого значения. Теперь, однако, приход FRS 102 будет означать позитивные перемены для всей группы.

Компания, владеющая собственностью, может похвастаться наилучшими результатами этой группы, и есть даже планы привлечь внешнее финансирование, где в роли основного заемщика будет выступать именно она. Применяя FRS 102 и переоценивая инвестиционную собственность через прибыли каждый год, можно получить внушительный баланс (который, очевидно, можно было бы получить и раньше, если бы применялась переоценка), а кроме того, стандарт также позволяет отразить изменения справедливой стоимости через прибыли.

Все действующие условия по договору о предоставлении займа относятся к прибылям, измеренным согласно прежним стандартам UK GAAP, но они не исключают этого вида дохода, поэтому на растущем рынке, где объекты, согласно ожиданиям, приобретут в стоимости, это реальное увеличение прибылей, которая поможет с выполнением всех наложенных договором условий.

Вот пример ситуации, где основы отчетности, по сути, уже выбраны, но при этом последствия такого решения оказывают коммерческий эффект на решения всей группы компаний – в данном случае в отношении привлечения внешнего займа на финансирование.

Наилучший выбор: FRS 102

_____________________________

*Более ранние материалы:

Теги: UK GAAP  инвестиционная собственность  учет инвестиционной собственности  FRS 102  FRS 105  МСФО  SSAP 19  Accounting for Investment Properties  финансовая аренда  рыночная стоимость  справедливая стоимость  отчет об общих признанных затратах и выручке  s