Инвестиционная недвижимость: оценка, учет, отчетность

Приказом Министерства финансов Украины № 779 от 02.07.2007 г., зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 16 июля 2007 г . под № 823/14090, утверждено Положение (стандарт) бухгалтерского учета 32 «Инвестиционная недвижимость», которое вводится в действие с 01.01.08 г. и определяет методологические основы формирования в бухгалтерском учете информации об инвестиционной недвижимости и ее раскрытии в финансовой отчетности.

Стандарт применяется предприятиями, организациями и другими юридическими лицами независимо от форм собственности (кроме бюджетных учреждений), но не применяется к следующим вопросам:

1. классификации аренды на операционную и финансовую;
2. признанию дохода от аренды объектов инвестиционной недвижимости;
3. оценке арендодателем недвижимости, которая предоставлена в аренду по договору финансовой аренды;
4. учету продажи и операций по продаже активов с их дальнейшей арендой;
5. раскрытию информации о финансовой и операционной аренде в финансовой отчетности;
6. учету биологических активов, связанных с сельскохозяйственной деятельностью;
7. учету прав на разведку и добычу полезных ископаемых и невоспроизводимых ресурсов.

С введением в действие стандарта всю недвижимость предприятия необходимо подразделять на инвестиционную и операционную, по типу видов деятельности.

Стандарт разработан на основе МСФО № 40 «Инвестиционная недвижимость», но не содержит уточнений и детализации отдельных понятий редакции 2006 г .

Под инвестиционной недвижимостью понимаются собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на земле, удерживаемые с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала (или и того, и другого вместе), а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административных целей или продажи в процессе обычной деятельности.

Под операционной недвижимостью понимаются также собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на земле, но удерживаемые с целью использования в производстве, или для поставки товаров или предоставления услуг, или же в административных целях.

Примерами инвестиционной недвижимости могут быть:

• земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе;
• земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено;
• здание, переданное в операционную аренду или предназначенное для такой передачи.

Стандарт определяет порядок оценки и движения только инвестиционной недвижимости, то есть недвижимости, которая не используется предприятием в производственных целях, а используется для наращивания капитала за счет изменения цен и аренды, независимо от того, является ли эта недвижимость собственностью или взята на условиях финансовой аренды. Отдельных счетов бухгалтерского учета для отражения инвестиционной недвижимости пока не предусмотрено, поэтому в основном будет использоваться счет № 10 учета основных средств. В то же время в составе субсчетов третьего порядка можно предусмотреть выделение отдельного субсчета.

Рациональным было бы введение субсчетов для учета земельных участков и для учета земельных участков с различными постройками (зданиями, сооружениями).

Балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости, как и любого актива, считается стоимость, по которой этот актив включается в итог баланса. Не считается инвестиционной недвижимостью:

• операционная недвижимость, а также недвижимость, которая содержится для использования в будущем как операционная недвижимость, то есть недвижимость, которая не используется сейчас, но будет использоваться с операционными целями в операционной деятельности;
• недвижимость, которая содержится с целью продажи при условиях обычной хозяйственной деятельности, несмотря на то, что продажа недвижимости сама по себе является инвестиционной деятельностью;
• недвижимость, которая строится или улучшается по доверенности третьих сторон, что объясняется тем, что такая недвижимость на балансе предприятия не числится, а расходы на такое строительство или улучшение отражаются на балансе в виде незавершенного производства;
• недвижимость, которая находится в процессе строительства или улучшения с целью использования в будущем как инвестиционная недвижимость, свидетельствующая о том, что капитальные инвестиции инвестиционной недвижимостью не считаются;
• недвижимость, которая предоставлена в аренду другому субъекту хозяйствования на условиях финансовой аренды, так как такая недвижимость на балансе предприятия не числится.

Учитывая все эти требования можно несколько упростить учет инвестиционной недвижимости, если допустить, что вся недвижимость, которая имеется фактически для прироста капитала, содержится с целью продажи, то есть считать ее операционной до осуществления такого прироста, а перед увеличением капитала перевести в инвестиционную недвижимость.

Сложнее, если определенный объект основных средств включает часть, которая содержится с целью получения арендной платы и/или для увеличения собственного капитала, и другую часть, являющуюся операционной недвижимостью, и эти части могут быть проданы отдельно (или отдельно предоставлены в аренду согласно договору о финансовой аренде). Эти части отображаются как отдельные инвентарные объекты. Но если они не могут быть проданы отдельно, то такой объект основных средств признается инвестиционной недвижимостью при условии ее использования преимущественно с целью получения арендной платы и/или для увеличения собственного капитала.

Поэтому возникает вопрос, кто и как может определить, можно ли отдельно продать отделяемые части какого-либо объекта? Продать объект можно, только если на него есть покупатель, и заранее вряд ли можно узнать, найдется ли он. Поэтому вероятнее всего придется считать недвижимость одним объектом, определив в учетной политике критерий, по которому такой объект будет относиться к тому или иному виду недвижимости, например стоимость или уровень дохода.

При наличии признаков, по которым объект основных средств может быть отнесен и к операционной недвижимости, и к инвестиционной недвижимости, предприятие разрабатывает критерии относительно их размежевания. Такие критерии утверждаются в распорядительном документе об учетной политике. Например, если объект находится в операционной аренде и одновременно используется для получения арендной платы и прироста капитала. Какой тут может быть критерий? Конечно, величина ожидаемого прироста капитала и величина арендной платы должны быть сравнены, и если сумма от прироста капитала планируется в большем размере, то объект считать инвестиционной недвижимостью и наоборот. Если предприятие контролирует инвестиционную недвижимость, предоставленную в аренду материнскому предприятию или дочернему предприятию для производства или снабжения товарами или предоставления услуг, или с административной целью, такой объект основных средств при составлении консолидированной финансовой отчетности этой группы предприятий считается операционной недвижимостью. Речь идет в этом случае о недвижимости внутри одной группы предприятий в первую очередь при операционной аренде. Как и любой балансовый актив, инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что предприятие получит в будущем от ее использования экономические выгоды в виде арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, и ее первоначальная стоимость может быть достоверно определена. Это означает, что в условиях инфляции любой объект основных средств имеет вероятность увеличения первоначальной стоимости, а значит, и увеличения арендных платежей или собственного капитала за счет переоценки. Стоимость инвестиционной недвижимости в балансе отображается отдельной статьей. Приобретенная (созданная) инвестиционная недвижимость зачисляется на баланс предприятия по первоначальной стоимости. Единицей учета инвестиционной недвижимости является земельный участок, здание (часть здания) или их соединение, а также активы, которые образовывают с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки. Формирование первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости на дату начала использования такой инвестиционной недвижимости отражается в табл. 1 . Однако следует учесть следующее:

• финансовая аренда оформляется договором, в котором указывается и стоимость объекта аренды, и сумма финансовых расходов;
• при приобретении инвестиционной недвижимости на условиях отсрочки платежа вознаграждение поставщику на сумму разности между договорной ценой и общей суммой платежей в его пользу признается финансовыми расходами;
• затраты на пусковые работы не включаются в стоимость инвестиционной недвижимости, кроме случаев, когда без них приведение объекта в состояние, пригодное для эксплуатации, невозможно;
• операционные убытки до сдачи объекта в аренду не включаются в стоимость инвестиционной недвижимости;
• сверхнормативные потери материальных и трудовых ресурсов не включаются в стоимость инвестиционной недвижимости.

Таблица 1 – Формирование первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости

Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости увеличивается на сумму расходов, связанных с ее улучшением (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т. п.), если это приводит к увеличению будущих экономических выгод, ожидаемых от использования инвестиционной недвижимости.

Расходы на поддержание инвестиционной недвижимости в рабочем состоянии и получение первоначально определенной суммы будущих экономических выгод от ее использования включаются в состав расходов отчетного периода.

При этом следует учесть, что вид расходов определяется в зависимости от использования объекта: при операционной аренде предприятие-арендодатель относит их на расходы по операционной аренде, то есть прочие операционные расходы, предприятие-арендатор — на расходы деятельности, а при содержании объекта для прироста капитала любое предприятие такие расходы относит на прочие расходы.

Предприятие на дату баланса отображает в финансовой отчетности инвестиционную недвижимость следующим образом:

• по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить, или
• по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и удобств от ее восстановления, которые признаются, согласно Положению (стандарту) бухгалтерского учета 28 «Уменьшение полезности активов». Выбранный подход применяется к оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости.

Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости должна применяться до даты выбытия, переведения инвестиционной недвижимости в операционную недвижимость или такую, которая содержится для продажи, или, если становится невозможным достоверно определить ее справедливую стоимость на дату баланса.

Инвестиционная недвижимость, которая учитывается по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, переоценке не подлежит. Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости основывается на ценах активного рынка в той самой местности в подобном состоянии, при подобных условиях договоров аренды или других контрактов на дату баланса и не учитывает будущих расходов на улучшение недвижимости и соответствующие будущие выгоды в связи с будущими расходами на улучшение объектов инвестиционной недвижимости.

При отсутствии активного рынка определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости осуществляется по следующим признакам:

1. Последней рыночной цене операции с такими активами (при условии отсутствия существенных изменений в технологической, рыночной, экономической или правовой среде, в которой действует предприятие);
2. Текущим рыночным ценам на недвижимость, которая может находиться в разных состояниях, местностях, арендных и других контрактных условиях, корректированных с учетом индивидуальных характеристик, особенностей и т. п. инвестиционной недвижимости, для которой определяется справедливая стоимость;
3. Дополнительным показателям, которые характеризуют уровень цен на инвестиционную недвижимость.

В случае отсутствия информации о рыночных ценах на инвестиционную недвижимость ее справедливая стоимость определяется по настоящей стоимости будущих чистых денежных поступлений от актива, вычисленной согласно пунктам 11-14 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 28 «Уменьшение полезности активов».

Сумма увеличения или уменьшения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса отображается в составе прочего операционного дохода или прочих расходов операционной деятельности соответственно.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости не включает предварительной платы и начисленного дохода от финансовой аренды. При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости предприятия в нее включаются все объекты основных средств, которые образовывают с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки. Такая инвестиционная недвижимость в учете отображается как отдельный объект, который генерирует денежные средства. В этом случае в состав стоимости такого объекта, который будет числиться на счете № 10, может быть включена стоимость его частей со счетов 11, 22, которая одновременно будет учитываться и на забалансовом счете по каждой части отдельно.

Стационарно установленные объекты основных средств (лифты, кондиционеры и т. п.), стоимость которых учтена при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, учитываются во внебалансовом учете по первоначальной стоимости.

Все другие активы, которые используются вместе с инвестиционной недвижимостью (мебель, хозяйственный инвентарь, офисная техника и т. п.), оцениваются по первоначальной (переоцененной) стоимости и отображаются в учете, согласно Положению (стандарту) бухгалтерского учета 7 «Основные средства».

Недвижимость из инвестиционной может быть переведена в операционную и наоборот. Перевод недвижимости в инвестиционную недвижимость или вывод ее из состава инвестиционной недвижимости осуществляется лишь в случае изменения характера использования недвижимости, которое подтверждается:

1. началом использования ее как операционной недвижимости;
2. началом подготовки ее к продаже с переведением объекта из инвестиционной недвижимости в состав запасов;
3. подготовкой операционной недвижимости для использования как инвестиционной недвижимости;
4. предоставлением ее в операционную аренду другой стороне;
5. переводом ее из запасов или операционной недвижимости в инвестиционную недвижимость;
6. завершением строительства с переводом недвижимости из состава незавершенного строительства в инвестиционную недвижимость.

Перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов осуществляется в случае изменения способа использования этого актива, который подтверждается началом подготовки к продаже. Если реализация инвестиционной недвижимости осуществляется без предыдущей подготовки, то инвестиционная недвижимость переводу в состав запасов не подлежит. Если предприятие осуществляет улучшение (достройку, реконструкцию и т. п.) существующей инвестиционной недвижимости для продолжения ее использования в будущем как инвестиционной недвижимости, то такой объект остается в составе инвестиционной недвижимости. Перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов осуществляется в порядке, предусмотренном для основных средств.

В случае перевода инвестиционной недвижимости, которая оценивалась по справедливой стоимости, в операционную недвижимость или в состав запасов себестоимость таких основных средств или запасов определяется по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату такого перевода.

При переводе операционной недвижимости в инвестиционную, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, разность между балансовой (остаточной) стоимостью операционной недвижимости и справедливой стоимостью инвестиционной недвижимости отображается согласно пунктам 19 и 20 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 7 «Основные средства».

При переводе недвижимости из запасов в инвестиционную недвижимость, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, разность между справедливой стоимостью недвижимости по состоянию на дату перевода и ее балансовой (остаточной) стоимостью признается прочим доходом или прочими расходами периода, в котором состоялся такой перевод.

При завершении строительства инвестиционной недвижимости, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разность между справедливой стоимостью недвижимости на эту дату и расходами на строительство признается прочим операционным доходом или прочими расходами операционной деятельности периода, в котором состоялось завершение строительства.

Признание инвестиционной недвижимости прекращается при выбытии объекта вследствие продажи, передачи в финансовую аренду, ликвидации, внесения в уставный капитал, при несоответствии критериям признания актива по другим основаниям, при переводе из инвестиционной недвижимости в операционную недвижимость или прекращении использования такой инвестиционной недвижимости с исключением ожидаемого получения любых экономических выгод от ее выбытия. Финансовый результат от выбытия инвестиционной недвижимости определяется вычитанием из дохода от выбытия ее балансовой стоимости, косвенных налогов и расходов, связанных с выбытием инвестиционной недвижимости. Доходы и расходы от продажи инвестиционной недвижимости с ее последующей арендой определяются, согласно Положению (стандарта) бухгалтерского учета 14 «Аренда». В примечаниях к финансовой отчетности раскрывается по каждой группе инвестиционной недвижимости независимо от метода ее оценки следующая информация:

1. Критерии относительно размежевания инвестиционной недвижимости и операционной недвижимости.
2. Отображенные в отчете о финансовых результатах отчетного периода следующие показатели:

   2.1. Сумма дохода от аренды инвестиционной недвижимости;

   2.2 Сумма прямых расходов (с выделением отдельно на ремонт, обслуживание), признанных в связи с содержанием инвестиционной недвижимости, которая генерирует доход от аренды на протяжении отчетного периода;

   2.3. Сумма прямых расходов (с выделением отдельно на ремонт и обслуживание), признанных в связи с содержанием инвестиционной недвижимости, которая не генерирует дохода от аренды на протяжении отчетного периода.

3. Ограничения относительно владения, пользования и распоряжения инвестиционной недвижимостью.
4. Сумма заключенных договоров на будущее:

   4.1. На приобретение, строительство и подготовку инвестиционной недвижимости;

   4.2. На ремонт, обслуживание и улучшение инвестиционной недвижимости.

5. Стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости.
6. Сумма капитальных инвестиций в инвестиционную недвижимость за отчетный год.
7. Стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости вследствие объединения и/или приобретения предприятий.
8. Балансовая стоимость инвестиционной недвижимости, которая выбыла.
9. Доход от выбытия инвестиционной недвижимости.
10. Стоимость инвестиционной недвижимости, переведенной из/в запасов(ы) и операционной(ую) недвижимость(и).
11. Другие изменения балансовой стоимости инвестиционной недвижимости.

Дополнительная информация, которую необходимо отражать в финансовой отчетности в зависимости от способа оценки инвестиционной недвижимости относительно каждой группы инвестиционной недвижимости, приводится в табл. 2.

Таблица 2 – Дополнительная информация , которую необходимо отражать в финансовой отчетности

Такие требования к финансовой отчетности потребуют организации соответствующего аналитического учета инвестиционной недвижимости. Реально это приведет к изменению компьютерных программ, поскольку ручной учет слишком трудоемок.