К этой категории обычно относятся инвестиции в недвижимость, картины, редкие монеты, золото и др.
Схема их оценки такая же как и в общем случае. То есть подсчитываются будущие денежные потоки (прибыль на денежной основе), дисконтируются по ставке, соответствующей риску, после чего полученная величина (теоретическая цена, именуемая применительно к данному виду инвестиций NPV) сравнивается с предлагаемой ценой. Если теоретическая цена выше, чем предлагаемая цена, то следует осуществить этот вид вложений, если меньше, то не стоит.
Естественно, инвестирование в этот класс ценных бумаг имеет свои особенности.
Во-первых, не следует путать инвестиции в жилой дом, картины и т.д. с покупкой их для собственных нужд. Когда речь идет об инвестировании, имеется в виду получение прибыли, соответствующей риску.
Во-вторых, определить будущие денежные потоки от инвестирования в жилой дом, офисное здание и др. виды недвижимости довольно сложно. Поэтому наряду с методом NPV (сравнение теоретической цены с реальной) используются и другие.
Затратный метод (cost approach) – равновесная цена здания полагается равной затратам на строительство такого же здания в настоящее время;
Метод сравнимой стоимости (comparable sales approach) – равновесная цена здания полагается равной стоимости аналогичного здания.
Все эти методы менее правильны с теоретической точки зрения.
В третьих, если инвестиции осуществляются на заемные средства, расходы на кредиты также включаются в расчеты.
В четвертых, большинство инвестиций в недвижимое имущество осуществляются инвестором не самостоятельно, а путем покупки акций фирм, которые занимаются этим профессионально. В США имеется два типа таких фирм
Наиболее распространенные видом фирм закрытого типа является REIT (real estate investment trust). Имеются различные виды фирм этого типа.
Equity REITs – инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как квартиры, офисные здания, универмаги и др.
Mortgage REITs – фирмы, выдающие кредиты на строительство и кредиты под залог закладных инвесторам, которые непосредственно инвестируют в недвижимость.
Hybrid REITs – фирмы, которые сочетают два вышеописанных направления деятельности.
Типичные вопросы по этой теме связаны с понимания различия между фирмами открытого и закрытого типов, а также расчетов NPV для офисного здания или многоквартирного дома|, который предполагается сдавать.
Вопросы по венчурным инвестициям предполагают понимание того, что это высокорискованные инвестиции, которые должные быть и высокодоходными. Обычно венчурный капиталист имеет портфель инвестиций, большая часть из которых окажется убыточной. Но одна – две окажутся действительно высокодоходными, и прибыль по ним компенсирует за все. Заранее предсказать, какой именно проект окажется доходным, какой убыточным нельзя, и поэтому венчурные капиталисты вкладывают деньги во многие проекты.