Счета к получению: реструктуризация проблемных долгов кредиторами

Фото: www.pressfoto.ru

Еще одно обновление к американским стандартам (см. также новость на прошлой неделе «Последнее обновление к американским стандартам по консолидации»)

Лишение права выкупа закладной

В соответствии с некоторыми правительственными программами гарантирования займов, кредиторы имеют возможность расширить ипотечный кредит специальной гарантией, которая гласит, что они получат от правительства всю или определенную часть невыплаченной заемщиком суммы в случае наступления у последнего дефолта.

В США самые распространенные программы правительственного гарантирования займов предоставляются, например, Федеральным управлением жилищного строительства (Federal Housing Administration, FHA), Министерством жилищного и городского развития США (Department of Housing and Urban Development, HUD) и Министерством по делам ветеранов США (Department of Veterans Affairs, VA). Как правило, FHA предоставляет полную гарантию невыплаченной суммы по жилищным и не-жилищным ипотечным кредитам; VA – частичную гарантирую некоторых жилищных кредитов.

Для того чтобы заявить свои права по гарантии, эти правительственные программы требуют, чтобы кредитор передал в пользу правительства недвижимое имущество, полученное после лишения заемщика права выкупа по закладной. Стандарты US GAAP по теме реструктуризации проблемных долгов предоставляют руководства по классификации и измерению в ситуациях, когда кредитор получает от должника активы в качестве меры сатисфакции – в том числе получает вследствие лишения кредитора права выкупа по закладной. Чего в американских стандартах – традиционно основанных на правилах под любые случаи жизни – специально пока что не оговаривалось, так это того, как измерять такие ипотечные кредиты, если действует правительственная гарантия.

Как всегда бывает в таких случаях, на практике наблюдаются различия в подходах к учету гарантированных правительством ипотечных займов после лишения заемщика права выкупа (в том числе гарантированных конкретно Федеральным управлением жилищного строительства или Министерством по делам ветеранов, о которых говорилось выше – здесь будут свои тонкости). Кто-то предпочитает расклассифицировать эти кредиты в соответствии со всеми другими ипотечными кредитами, по которым гарантий не предоставляется, а кто-то – расклассифицирует их как прочие счета к получению. Задачей сегодняшнего обновления к стандартам было убрать эти различия в подходах к классификации ипотечных займов, частично или полностью гарантированных американским правительством в соответствии с принятыми программами.

Итак, было решено следующее. После наступления невозможности для заемщика расплатиться по своим обязательствам происходит списание ипотечного займа, при этом создается отдельный счет к получению. Для этого, однако, требуется, чтобы выполнялись следующие три условия:

1. У кредита должна быть правительственная гарантия, неотделимая от него до момента лишения заемщика права выкупа
2. В момент лишения заемщика права выкупа (собственно, мы и говорим о дефолте) у кредитора должно присутствовать намерение передать объект недвижимости гаранту и потребовать выполнения гарантии, при этом сама гарантия будет для него служить компенсацией за понесенные потери
3. В момент лишения заемщика права выкупа любая величина требования о предоставлении гарантии, которая определяется на основе справедливой стоимости объекта недвижимости, должна быть фиксированной.

Отдельный счет к получению, который создается, измеряется на основе балансовой суммы кредита (тела кредита и процентных платежей), которые ожидаются к получению от гаранта.

Подробнее