Аналитический обзор рынка недвижимости и соответствующие аудиторские риски

Аналитические статьи, рейтинги

Автор:
Источник: Журнал “Учет и контроль” №9-2016
Опубликовано: 6 октября 2016

В статье рассматриваются вопросы аудиторских рисков с учетом общей экономической ситуации и тенденций на московском рынке недвижимости.

В первом полугодии 2016 года экономическая ситуация в России продолжала оставаться напряженной. В потребительском секторе продолжался спад из-за слабого спроса, вызванного снижением реальных доходов населения, что в свою очередь связано с высокими темпами инфляции (13% в 2015 году).

Однако московский рынок недвижимости по-прежнему лидирует, привлекая большую часть инвесторов (86% от всех инвестиций). Такая же тенденция наблюдалась и в I полугодии 2015 г. Иностранный капитал продолжает покидать Россию, по данным различных источников его доля в I полугодии 2016 г. была на уровне 11%, тогда как в I полугодии 2015 г. этот показатель составлял примерно 18%. Аудиторские риски, наблюдаемые в прошлом году, остаются прежними и в настоящее время — неопределенность бизнес-среды, отток иностранного капитала и как следствие непрерывность деятельности.

В начале 2016 г. наблюдалась относительная активность на российском рынке коммерческой недвижимости, в то время как во II кв. 2016 г. уже стало заметно ее снижение. Общий объем сделок в I полугодии 2016 г. составил $ 2,5 млрд, что в два раза превысило результаты за аналогичный период в 2015 г. Итоги промежуточных аудитов за шесть месяцев 2016 г. данные цифры косвенно подтверждают.

Наиболее востребованным и активным на инвестиционном рынке традиционно остается офисный сегмент, его доля в I полугодии 2016 года составила 85% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. В I полугодии 2016 г. доля недвижимости под офисы класса «А» составила 23%, под офисы класса «B» — 77%, тогда как в I полугодии 2015 г. офисы класса «А» занимали 24% рынка, офисы класса «B» — 70%. Как мы видим, четко прослеживается тенденция снижения спроса на премиальный сегмент и в результате увеличение спроса на менее дорогие предложения.

Сегодня основной тенденцией для арендаторов является выбор качественного и недорогого помещения. В настоящее время мы наблюдаем на рынке, до 3 млн кв. м качественных, но при этом пустующих офисных площадей (19% от всего объема предложения). В I полугодии 2015 г. доля вакантных площадей была чуть выше — 18%.

Поскольку баланс между интересами собственников и арендаторов до сих пор не найден, многие аудиторские заключения по-прежнему включают параграфы, привлекающие внимание к пустующим площадям, и как следствие к непрерывности деятельности, а также и к некой неопределенности касательно второй волны переговоров, ожидаемой на рынке в отношении условий договоров аренды.

Инвестиционная активность на рынке складской недвижимости не демонстрирует каких-либо доказательств роста. Однако развивающаяся интернет-торговля может стимулировать некоторый рост данного сегмента. По итогам I полугодия 2016 г. объем строительства новых складских комплексов достиг 556 тыс. кв. м, в то время как в I полугодии 2015 г. было построено 860 тыс. кв. м. Соответственно, количество введенных в эксплуатацию складских помещений в I полугодии 2016 г. составило 640 тыс. кв. м против 488 тыс. кв. м за прошлое полугодие.

Говоря о торговых центрах, стоит отметить, что почти все объекты, которые планируется открыть до конца года, будут иметь высокий показатель вакантных площадей при том, что количество подписанных договоров аренды, как правило, превышает количество открытых магазинов. Уровень вакантных площадей для новых торговых центров в размере 30–40% будет считаться нормальным для 2016 года, тогда как несколько лет назад это бы означало крах проекта. Тем не менее в 2015 г. и I полугодии 2016 г. наблюдался тренд, когда пустующие помещения постепенно обретали своих арендаторов. Но несмотря на это, некоторые аудиторские заключения за I полугодие 2016 г. до сих пор включают параграф, привлекающий внимание к этому вопросу, наряду с зависимостью от иностранного капитала (для международных групп). Разумная маркетинговая политика и гибкость руководства торговых центров непременно станут ключом к успеху решения данной проблемы.

В I полугодии 2016 г. в России было построено 16 новых торговых центров, в то время как за аналогичный период прошлого года 20 торговых центров открыли свои двери для покупателей. Ввод в эксплуатацию большинства объектов в Москве и Московской области откладывается в среднем на два-три месяца по разным причинам, главным образом, связанным с поиском компромисса между арендаторами и собственниками.

Многие торговые центры, работающие с иностранным капиталом, получили существенный доход или убыток (в зависимости от валютной позиции) за I полугодие 2016 г., связанный с курсовыми разницами. Однако все более явно наблюдаемый переход на рублевую систему расчетов позволит избегать подобных ситуаций в будущем.

К концу I полугодия 2016 г. на московском рынке жилья была введена в эксплуатацию недвижимость общей площадью 1 300 тыс. кв. м, что на 27% меньше, чем в I полугодии 2015 г. Определенная активность на этом рынке в начале 2016 г. была связана с новостью о прекращении государственной поддержки ипотечного кредитования, что спровоцировало лишь кратковременный скачок спроса. Еще одной причиной всплеска потребительской активности послужило большое количество предложения и неплохие скидки от застройщиков. На сегодняшний день цены на квартиры в долларах США все же ниже, чем в предыдущем году, однако несмотря на это, население не спешит массово расставаться со сбережениями. Спрос на жилье в Москве в I полугодии 2016 г. составил примерно 70–75% от аналогичного показателя за предыдущий период. Многие девелоперские компании, имеющие большое количество непроданных квартир, терпят убытки за I полугодие 2016 г., что, безусловно, находит отражение в аудиторском заключении.

В целом же, в течение 2016 г. инвестиционная активность на российском рынке недвижимости будет определяться за счет макроэкономических показателей. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России, как ожидается, составит около $ 3,5 млрд против $ 2,5 млрд за прошлый год. В региональном распределении сделок Москва традиционно сохранит лидирующую позицию по объему инвестиций. Хорошей новостью является то, что большинство игроков уже адаптированы к реалиям рынка, и это, следовательно, снижает аудиторский риск. Сейчас же для игроков рынка недвижимости пришло время, строить среднесрочную стратегию выживания в рамках текущих условий и соответствующим образом раскрывать информацию в финансовой отчетности. Это, несомненно, позволит инвесторам увидеть реальное положение дел в компаниях, оценить честность руководства и грамотность планируемых действий по борьбе с кризисом. Подобный подход сохранит доверие инвесторов, а значит, шансов на успех будет однозначно больше.

Автор:

Теги: аудиторские риски  рынок недвижимости  экономическая ситуация  рынок коммерческой недвижимости  инвестиционный рынок  аудиторские заключения  офисный сегмент  торговые центры  иностранный капитал  спрос на жилье  инвестиции в коммерческую недвижимость  фи