Договор дарения: как не допустить ошибку

Личные финансы
Опубликовано: 13 февраля 2018

Договор дарения, который предусматривает право пожизненного проживания дарителя, - очень распространенная сделка между родственниками. Таким образом они передают свое имущество во владение выбранному им лицу, но при этом сохраняют за собой гарантии того, что смогут жить в помещении. Такая сделка имеет свои плюсы и минусы, так как, с одной стороны, она не требует, например, вступления в права наследования, с другой стороны, она не так проста, как принято думать.

Для одаряемого всегда сохраняется риск потерять квартиру, если он будет препятствовать дарителю реализации его права на проживание в ней. Несоблюдение условий договора может привести к его расторжению и передаче помещения назад в собственность дарителя. Это важная гарантия для дарителя. Однако он не является собственником помещения, поэтому не обязан нести расходы по его содержанию. Если же в результате его действий будет причинен ущерб третьим лицам, например, соседям, то, скорее всего, придется возмещать убытки собственнику, а уже к дарителю предъявлять требования в порядке регресса. На практике это не всегда так легко, особенно, если у дарителя нет средств – решение суда просто не будет исполнено.

Важный момент – право проживания в помещении сохраняется и при смене собственника. Это обременение, которое можно будет снять только после смерти дарителя (ст. 558 Гражданского кодекса РФ). Чтобы избежать проблем с собственниками квартиры, стоит прописать в договоре дарения порядок пользования жилым помещением. Нарушение права пользования жилым помещением будет являться основанием для расторжения договора дарения (ст. 450 ГК РФ). Однако такое право пользования он не может передать своим наследникам. Это личное право, которое неразрывно связано с личностью дарителя и прекращается с его смертью. Дарителя нельзя принудительно выселить из квартиры, так как это будет нарушением его прав.

Некоторые путают такой договор с рентой, но они существенно различаются. В договоре ренты прописываются обязанности по уходу и денежному содержанию, обязанностями же одаряемого является только содержание жилого помещения. Однако на практике бывает такое, что даритель сталкивается с нарушениями своих прав, которые ему сложно доказать. Часто это связано с продажей квартиры лицам, с которыми ему приходится жить. Иногда такие схемы используют фактически для выселения его из жилого помещения. Поэтому такой договор может привести к очень негативным последствиям для дарителя в том случае, если он не сможет добиться в суде его расторжения.

Специалист в области недвижимости Заур Алиев советует не терять времени и сразу обращаться в суд: “Чем быстрее вы обратитесь в суд с требованием аннулировать договор, тем лучше. Обязательно подготовьте доказательства того, что ваши права нарушены. Например, это могут быть свидетельские показания, видеозаписи и т.д. Это реальный шанс вернуть себе квартиру”.

Для одаряемого главный недостаток договора в том, что он является собственником квартиры, но его распоряжение ею сильно ограничено. Дело в том, что очень сложно найти покупателей на помещение с таким обременением. Поэтому можно говорить о том, что подобный договор выгоден только тем лицам, которые не намереваются сразу продавать имущество, и тем, кто уверен в другой стороне соглашения. В противном случае, это перспектива больших проблем и судебных исков.

Теги: договор дарения  право проживания  право пользования жилым помещением  договор ренты