Почему недвижимость?
Отвечая на этот вопрос, хочется перефразировать рекламу одного известного парфюма: «Gold is cold! Diamonds are dead!…и.т.д.». Арсенал современного инвестора насчитывает множество способ вложения и потенциального приумножения средств. Однако практически все инвестиционные инструменты обладают различными «но». Частные инвесторы могут перевести свои накопления в валюту, но согласно многочисленным аналитическим отчётам за прошлый год, даже уверенный рост курса доллара не позволил держателям валюты хорошо заработать из-за инфляционной составляющей. Можно хранить сбережения на банковских депозитах, но и тут инфляция делает своё дело, позволяя скорее сохранить покупательскую способность средств, чем значительно приумножить их. Приобретать драгметаллы не выгодно тем, что с частного покупателя слитка взимается 18% НДС, а при обратной продаже НДС не возвращается. Еще одни инструмент, пожалуй, наиболее рискованный и наиболее зависимый от различных факторов, таких как, например биржевые индексы – ценные бумаги. Любители высокорискованных и высокодоходных средств инвестирования также за прошедший год оказались в минусе. По итогам 2011 года ММВБ сократился почти на 17%, РТС почти на 22%. Соответственно, большинство «игроков» проиграли. Продолжая перефразировать тот же рекламный ролик, можно сказать: «Real estate! That’s it!». Большинство людей, у которых есть накопления, по-прежнему предпочитают инвестировать их в недвижимость, как наиболее безопасный способ вложения.
А что же институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании? Для них вопрос безопасности вложений является еще более приоритетным, поэтому недвижимость также привлекает их пристальное внимание. Разумеется, разные категории инвесторов прибегают к разным категориям недвижимости. Для частных инвесторов недвижимость – это квартиры, дачи, гаражи. Для институциональных – это складские комплексы, торговые центры и, конечно, современные офисные здания. На примере последних и рассмотрим возможные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.
Начинаем с земли
Почему же всё-таки недвижимость в целом была и остаётся одним из наиболее выгодных и безопасных способов вложения? Начнём с земли. Земля является невосполнимым активом. Если любая промышленная и прочая продукция производится и может производиться в некоем бесконечном виде, то земля конечна. Есть определенное количество земли, которое заканчивается. Особенно если мы говорим о земле в любом крупном городе. Соответственно, на ценность любого товара, который может закончиться, влияет фактор невосполнимости.
Вечные ценности
Еще одним фактором, добавляющим ценность недвижимости в целом и деловой (офисной) недвижимости в частности, является развитость территории. Если говорить о центре любого более или менее развитого города, то земельный участок имеет высокую стоимость еще и потому, что это эпицентр деловой жизни и вероятность того, что что-то изменится, и в городе появится какой-то другой центр – практически равна нулю. Соответственно офисный центр, находящийся там, имеет ценность сегодня и будет иметь ценность через сто лет. Данный факт повышает рыночную стоимость актива, что является одним из источников дохода инвестора при последующей продаже актива.
Рентная прибыль
Разумеется, кроме надёжности и перспектив заработать на добавленной стоимости, для любого инвестора немаловажным является вопрос текущей доходности вложений. Офисная недвижимость обеспечивает стабильный долгосрочный денежный доход с возможностью его ежегодной индексации (5-10% в год). Колебания арендных ставок присутствуют, но если оценить период последних десяти лет, то рентный доход стабильно растет. В истории очень мало случаев, когда текущая арендная ставка падала ниже исходной.
Лучше один раз увидеть
Во что вложены деньги? Недвижимость это то, что инвестор может в прямом смысле потрогать, увидеть, проверить и убедиться в ценности объекта. Если рассматривать качественное офисное здание, соответствующее классу «А», в центре города, да к тому же сданное в долгосрочную аренду крупным арендаторам, то вероятность того, что с этим зданием что-то произойдёт и прибыль от него снизится – минимальна. Даже во время кризиса 2008 года не было случаев, чтобы все арендаторы покинули бизнес-центры класса «А». Уровень vacancy rate, т.е. доля несданных площадей, выросла до 10-15%, что несущественно повлияло на доходность, а арендодатели меньше чем за год смогли справится с кризисными явлениями за счет клиентоориентированного подхода к оставшимся арендаторам и гибкой ценовой политики при сдаче освободившихся площадей новым арендаторам. Свято место пусто не бывает. Для хорошего качественного объекта тут же находится новый арендатор.
Риски
Любые инвестиции связаны с риском. Какие же основные риски есть у инвесторов, вкладывающих средства в офисные центры класса «А».
- Первый риск. Офис могут покинуть арендаторы, вырастет vacancy rate, что приведёт к сокращению денежного потока.
- Второй риск. Под влиянием внешних факторов, например, кризиса, может произойти снижение арендных ставок, что также снизит поступление средств.
- Третий риск. При изменениях государственной тарифной политики возможет рост эксплуатационных расходов, которые скажутся на росте расходов на содержание объекта.
Здесь стоит отметить один из плюсов бизнес центров класса «А», которые по сравнению с офисными зданиями советского периода, реконструированными под офисы, более эффективны с точки зрения несения расходов на коммунальные и эксплуатационные платежи, т.к. современные здания проектируются с учетом оптимизации указанных затрат с применением современных энергоэффективных решений. За счёт этого риск роста эксплуатационных платежей офисов класса «А» значительно ниже, чем у прочих офисных центров. Их можно отнести к минимальным. Что касается тарифной политики, то это общая фундаментальная проблема, минимизировать риски которой вряд ли в чьих-то силах.
Своеобразная страховка от массового исхода арендаторов также имеется. Сейчас в центральном административном округе Москвы уже прекратилось строительство офисных зданий. Площади, которые остаются свободными, уже заполняются арендаторами и, скорее всего, офисы класса «А» в центре Москвы будут дефицитом. Вероятность того, что будут существенно падать арендные ставки и арендаторы начнут массово переезжать из центра города – весьма мала. Если взять мировой опыт, можно сказать, что в новейшей истории нет прецедентов, когда центр города вымирал и перемещался в другой район. Даже если посмотреть на план переселения в Новую Москву, то можно увидеть, что основная цель переместить туда жилищное строительство. Перемещение центров деловой активности не анонсировалось. Учитывая необходимость подготовки генерального плана Новой Москвы и строительства инфраструктуры почти с нуля, заселение этой территории произойдёт не раньше, чем через 10 лет. И даже после этого центр Москвы, не превратиться только в туристический так называемый «старый город». Офисные здания в ЦАО Москвы никуда не денутся и крупные отечественные и зарубежные арендаторы, привыкшие к определённому уровню офисного комфорта, вряд ли захотят переехать за МКАД. МКАД скорее интересен, арендаторам, которые хотят сэкономить на размещении своего бэк-офиса. Этот наглядно иллюстрирует пример успешной сдачи 100% площадей в ДЦ «Мякинино», которые занял бэк-офис крупного дистрибьютора электроники. Это самая крупная сделка по сдаче в аренду площадей в первой половине 2012 года.
Как минимизируем риски мы
Риски минимизируются набором средств.
- Подбор качественных арендаторов. Мы уделяем этому большое значение. Это ведущие игроки в своем сегменте с долгой историей и прозрачными перспективами. Это не значит, что мы не работаем с новыми компаниями. Но, как правило, компании, имеющие серьёзный бизнес и планирующие масштабную деятельность, это, скорее всего, дочерние структуры какого-либо давно существующего холдинга.
- Качество самого договора аренды. Важна его детальная юридическая проработка , какие в нём прописаны механизмы и гарантии. Все наши договоры аренды обязательно являются долгосрочными, заключаются минимум на 7 лет. Арендатор вносит обеспечительный платеж за три месяца. Прописаны жесткие штрафные санкции за односторонний отказ от договора, который возможен только в судебном порядке.
- Арендаторы в основном занимают у нас большие площади (от 1000 кв.м до 20 000 кв.м), и они вкладывают значительные средства в отделку. Соответственно, им экономически нецелесообразно покидать помещение досрочно, т.к. они понесли затраты и это будет их убытком. Целесообразнее продолжать платить аренду и использовать офис. Это тоже существенный момент.
Таким образом, тенденция роста популярности инвестиций в деловую недвижимость, особенно бизнес центры класса «А», становится всё более заметной и, на мой взгляд, привлекательность этого инструмента еще долго не потеряет своей актуальности.