Мы спросили экспертов, как они относятся к запрету на досрочное погашение ипотеки

Личные финансы
Источник: GAAP.RU
Опубликовано: 22 апреля 2016


В дополнение к недавней новости. Мы поинтересовались у экспертов, не известны ли им дополнительные подробности германской модели регулирования ипотеки, которая упоминается в тексте. Каких еще изменений в регулировании можно ждать россиянам если не прямо сейчас, то в ближайшие пару лет точно? Само собой, мы не могли не спросить и о личном отношении представителей российского бизнеса к возможному запрету досрочного возврата ипотечного кредита?


Дмитрий Кузнецов, финансовый директор ООО “Параллакс” (Казань):

Самая идея такого законопроекта, конечно, могла прийти в голову лишь банковскому лоббисту. Потому что ничего кроме следования интересам банков я в этом проекте не вижу. Банки желают сохранить прибыли, тогда как граждане с трудом справляются с грузом платежей, которые возложили на себя в “тучные годы”. И конечно, идея несет в себе довольно странное ограничение - невозможность пересмотра условий. Представьте, у вас поменялся уровень дохода, и вы хотели бы сократить груз процентов по ипотеке, выплатив сумму быстрее, но... но банк против! Довольно странная ситуация. Скажем даже - кабальная. Тем более странная, что в большинстве регионов огромная доля сделок по ипотеке - это ипотека с господдержкой. А государство, как известно, у нас социальное. Здесь же налицо парадокс: банки поддержку государства и так получают, а граждане в своих правах по раннему погашению ипотеки рискуют стать ограниченными. Нестыковка налицо.


Максим Логвинов, генеральный директор, АН “Красная горка”:

Самый актуальный вопрос на повестке дня банкиров - безотзывные вклады. Их введения можно ожидать уже в самое ближайшее время. Кроме того, под прессингом продолжает находиться сегмент валютных банковских операций: как в части кредитования (высокие ставки и фактический отказ в выдаче из-за высоких рисков невозврата); так и в части вкладов (крайне низкие ставки, которые стремятся к нулю). Не исключено, что в случае дальнейшей девальвации рубля в условиях ухудшения ситуации на нефтяном рынке могут быть введены ограничения на оборот валюты. Конечно, власти упорно утверждают, что никаких ограничений введено не будет, но верится в это слабо.

Что касается досрочного погашения ипотечных кредитов, то здесь все лежит на поверхности: подавляющее большинство ипотечных заемщиков расплачивается с банками досрочно. Именно поэтому кредитные организации “недозарабатвают” заложенные в договоре проценты. Очень многие заемщики используют ипотеку как способ “перекредитоваться”, если им не хватает незначительной части, допустим, 10% стоимости квартиры. Тем же способом “обналичивают” материнский капитал. Поэтому очень часто бывает, когда банки отказывают при первоначальном взносе 90% и более.

Закон не имеет обратной силы, поэтому уже на существующих ипотечных заемщиках это никак не скажется. Совсем другое дело, что новые заемщики, понимая, что банк никогда не даст согласия на досрочное погашение, десять раз подумают, стоит ли им попадать в кредитную кабалу на 30 лет.


Карина Артемьева, директор аналитического департамента Национального Рейтингового Агентства:

Сейчас рынок ипотеки, равно как и весь финансовый рынок в целом, находятся на развилке в плане направления дальнейшего развития. От того, как закончится этот кризис, зависит то, какой стратегии будет придерживаться регулятор в отношении ипотеки в том числе.

Сейчас на финансовом рынке две ключевых проблемы: низкая доступность кредита и дефицит долгосрочного финансирования, причем обе обусловлены текущим уровнем ключевой ставки. С одной стороны, высокая ключевая ставка доступна далеко не всем заемщикам, а те, кто все же получает займ, старается быстрее его вернуть. Это касается и граждан, и компаний, претендующих на кредитные средства. С другой стороны, за исключением средств негосударственных пенсионных фондов, кредитов АСВ на финансовое оздоровление кредитных организаций, у коммерческих банков практически нет в наличии источников долгосрочного фондирования: институт безотзывных вкладов до сих пор не внедрен, их аналог - пенсионные вклады - также только начали предметно обсуждаться.

В этом плане отечественные банкиры с завистью смотрят на пример западных стран, где их коллеги могут брать долгосрочные кредиты на межбанке или у центральных банков под гарантии работающего пула ипотечных кредитов с гарантированным на долгий срок объемом фиксированного процентного дохода, обеспеченного невозможностью досрочного гашения заемщиками ипотеки.

Но здесь возникает первое противоречие: одновременно с невозможностью досрочного гашения ипотеки у заемщиков в Германии процентная ставка по ипотечному кредиту составляет около 2-3%, а, например, в Швейцарии - 1,25%. При таких ставках для заемщиков отсутствие возможности досрочного погашения ипотеки не выливается в серьезные убытки. Другое дело в России, где минимальные ставки начинаются от 12,5%, с которыми стоимость квартиры удваивается уже через семь-восемь лет аннуитетных выплат - возможность досрочного погашения является жизненно необходимой.

В итоге заемщикам нужна возможность досрочного погашения кредита, чтобы не попасть в кабалу, а банкам нужны источники долгосрочного фондирования. Решить эту дилемму в какую-либо сторону, к сожалению, маловероятно. Если в России при текущих ставках все-таки введут мораторий на досрочную выплату ипотечного кредита, то рынок может ждать серьезная просадка, так как на сегодня около 40% ипотечных кредитов гасятся досрочно, а еще больший процент заемщиков практикуют частичное досрочное погашение кредита для уменьшения основной суммы долга, на которую начисляются проценты. В случае если заемщики будут лишены такой возможности, объемы выдачи могут легко упасть более чем на 50% и в дальнейшем продолжить снижение. Таким образом, право заемщиков на досрочное погашение ипотечных кредитов является критичным условием дальнейшего существования всего ипотечного рынка.


Екатерина Демидова, генеральный директор, DEM GROUP GmbH:

Мы занимаемся продажей недвижимости в Германии для россиян и имеем большой опыт получения ипотечных кредитов в немецких банках для наших клиентов. Как правило, в немецком кредитном договоре не предусмотрено досрочное расторжение и досрочное полное погашение кредита. Обычно есть опция частичного досрочного погашения (в среднем 5%-10% от суммы кредита в год). Опция предусматривает, что клиент имеет право (но не обязан) внести раз в год дополнительную сумму кроме стандартного ежемесячного платежа (максимальный размер этой суммы прописан в договоре). Если клиент эти правом пользуется и делает частичное досрочное погашение, для него делается перерасчет (уменьшение) оставшейся суммы долга и процентов. Он может также этой опцией и не пользоваться и просто платить согласно графику, прописанному в договоре. При этом такие условия не ограничивают “ипотечника” в плане продажи недвижимости - он может продать ее в любой момент. В этом случае банк получит остаток кредита и свои проценты с денег, заплаченных покупателем недвижимости.


Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group

Можно сказать, что в текущем состоянии система ипотечного кредитования в России работает по американскому типу, и сейчас, в свете озвученных выше новостей, заговорили об обращении к немецкой системе регулирования ипотеки. Кстати, обратим внимание: судя по рассмотренной инициативе, заемщикам не грозит полный отказ в досрочном погашении, а речь идет о том, что сейчас это безусловное право будет учитывать согласование на досрочное погашение еще и со стороны кредитора, что и является новшеством.

Необходимо отметить кардинальное отличие двух систем, т.к. в статье касаются только следствия, но не говорят о причинах. Речь идет о количестве уровней системы, т.е. в американской два уровня: первый уровень - это когда после выдачи ипотечного кредита банк упаковывает закладные в ипотечные облигации (ипотечный пул), второй уровень - когда специализированные финансовые компании рефинансируют данные ипотечные пулы за счет выпуска определенных ценных бумаг (в период кризиса 2008-2009 гг., например, были на слуху такие компании-ипотечные агентства как Fannie Mae и Freddie Mac, также есть еще Federal Home Loan Banks).

Также есть характерная черта для данной системы в наличии стройсберкасс: в американской модели, образно говоря, клиент может купить недвижимость “сейчас и сразу”, придя в агентство недвижимости и взяв в кредит до 100% от стоимости объекта покупки, тогда как в немецкой системе сначала открывается специализированный счет, на котором аккумулируется некоторая сумма первоначального взноса (по сути, это целевой банковский вклад), которая обычно составляет около 45-50% от стоимости объекта и, следовательно, копится 5-10 лет. Потом банк выдает оставшуюся сумму под проценты, и сумма кредита составляет порядка 45%, причем разница в 5-10% может быть покрыта за счет государственной дотации (важно отметить, что объем кредитования ограничивается не доходом заемщика, а именно объемом совершенных накоплений, и очевидно, что данными кредитами могут воспользоваться менее обеспеченные группы населения с меньшим риском дефолта). В целом, немецкая система скорее более консервативная, сдержанная, тогда как американская более агрессивная.

Личное отношение к запрету достаточно логичное: если раньше в каком-либо вопросе была свобода, а есть перспектива наступления в будущем несвободы, то данный факт вызывает протест, негатив и несогласие. В идеале, можно было бы подойти к вопросу рационально, что все в стране делается ради безопасности, прозрачности операций и прочего. Но в данном случае выгода для приобретателей (кроме кредиторов, конечно же) от реализации данной меры совершенно неочевидна.

Например, можно было бы еще понять законодателей в такой ситуации: часто при покупке крупных объектов недвижимости специально оформляется ипотечный кредит, который гасится буквально через 2-3 месяца крупными траншами. Понятно, что заемщику нужны не сами кредитные средства, а возможность погасить покупку через использование кредитных средств, т.к., вероятно, его собственные средства, которые используются для столь скорого досрочного погашения, имеют не самое законное происхождение. Но опять-таки, сколько таких сделок в общем масштабе рынка, сколько таких кредитов? Неужели на многомиллиардном рынке объектов новостроек и вторичного жилья, которые приобретаются отнюдь не миллиардерами и для собственного проживания, нет других способов “перекрыть кислород” таким сомнительным заемщикам? На наш взгляд, для данного вопроса должен быть подключен Росфинмониторинг, Налоговая служба РФ и другие актуальные ведомства: это, вероятно, их недоработка, если средства для таких сделок не учтены и не контролируются.

Необходимость согласия на досрочное погашение со стороны банка еще можно было бы понять, если бы ставка по кредиту составляла 2-4%: понятно, что при бесконтрольном досрочном погашении вся банковская деятельность по выдаче и обслуживанию кредитов просто качается на грани нулевой рентабельности, если не убытков. Но в России ставка несколько выше - 11,5-12% минимум - и в данных условиях заемщик за 8-10 лет кредита успевает переплатить банку в виде процентов две стоимости квартиры! Почему нельзя дать возможность клиенту пустить для погашения кредита свободные собственные средства? Здесь нужно сказать еще и о том, что когда человек берет ипотеку, он зачастую при подписании договора дает себе обещание больше и эффективнее работать, больше зарабатывать и расти в профессиональном плане, чтобы обслуживать долг и выплачивать быстрее. Какая мотивация у клиентов к развитию будет сейчас?

Также интересен фактор, что теперь те средства заемщиков, которые могли бы вернуться в банковскую систему в виде досрочного платежа по текущему кредиту (да, у банков бы ухудшился показатель прибыли на единицу кредитного ресурса), теперь эти средства могут быть размещены неэффективно в отраслях развлечений, ненужных трат и пр. Видимо никто не думает о традиционных домохозяйствах и их потребительском поведении, предлагая подобные изменения.

В заключение скажем, что даже сейчас, еще в условиях отсутствия моратория и согласований кредитора на досрочное погашение, уже есть определенные нюансы. Например, многие специалисты рынка признаются, что банки не любят “быстрых” клиентов, т.е. тех, которые погашают свои кредиты в 2 и более раза быстрее сроков, предусмотренных кредитным договором. Иными словами, банки не успевают на них заработать даже с учетом того, что ссудные платежи в первой половине срока кредитования практически полностью состоят из начисленных процентов по кредиту. И при скоринге таких клиентов по новым заявкам на кредиты некоторые банки учитывают такие факторы в своих моделях, либо назначая более высокую ставку по кредиту, либо отказывая по заявке вовсе.


Василий Вовк, исполнительный директор ООО “Дудергофский проект”:

Запрет на досрочное погашение ипотечного кредита произведет негативный эффект на потенциальных заемщиков, и не думаю, что повлечет существенное снижение ставок. Ведь размер ипотечной ставки в основном зависит от ставки рефинансирования ЦБ и уровня инфляции. С одной стороны, банкам будет выгоден мораторий на досрочное погашение, потому что зачастую заемщики берут ипотечные кредиты перестраховываясь, рассчитывая как можно быстрее расплатиться с финансовым учреждением. Тем временем банк несет определенные расходы по проверке клиента, исходя из ожидаемой прибыли, которую рассчитывает получить за весь срок кредита.

На сегодняшний день примерно половина ипотечных кредитов погашается досрочно ввиду отмены комиссий за досрочное погашение любых кредитов. Банкам такой закон позволит четко прогнозировать свои доходы и больше зарабатывать. С другой стороны, введение запрета на досрочное погашение неизбежно повлияет на решение потенциального заемщика воспользоваться ипотечным кредитом. Он будет вынужден прибегать к альтернативным вариантам приобретения жилья, таким как накопление собственных средств, покупка квартиры в зачет имеющегося жилья или его продажа, рассрочка от застройщика.

Таким образом, банкам невыгодно ухудшение условий кредитования клиентов, так как это может привести к оттоку наиболее платежеспособных и надежных заемщиков. Поэтому, вероятнее всего, ЦБ может рекомендовать банкам запрет на досрочное погашение ипотечных кредитов, но окончательные условия кредитования будут определять сами кредитные организации. Иначе есть большая вероятность уменьшения покупательской способности, а вследствие этого - падение спроса на недвижимость.


Владимир Гучанов, юрист МЮГ AstapovLawyers:

Досрочное погашение займов позволяет заемщику получить по ним существенную экономию. Конкретные суммы зависят от различных факторов, таких как: процентная ставка, срок займа, схема погашения займа, схемы учета досрочных платежей и других.

Однако существует две основные схемы досрочного погашения займа: сокращение срока погашения и уменьшение размера ежемесячного платежа. Первая скорее рассчитана на долгосрочную перспективу и позволяет уменьшить общий размер процентов, начисляемых на тело займа. Вторая, в свою очередь, позволяет уменьшить сам ежемесячный платеж, что дает возможность освободить денежные средства в ближайшей перспективе.

Таким образом, досрочно погашая заем, заемщик может получить значительную выгоду в виде уменьшения общего размера выплачиваемых процентов, который будет зависеть от конкретных условий займа.


Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий, Группа компаний “Гордейчик и партнеры”:

Ситуация не столь уж трагична. Принятием подобной поправки громкая история, скорее всего, не завершится.

Понятно, что банк, выдавая кредит, рассчитывает получить максимальную прибыль, а предоставление гражданам возможности досрочного возврата ипотечных займов снижает его способность к успешному финансовому планированию.

Но ссылаясь на опыт развитых экономик, где наряду с запретом на досрочный возврат ипотеки существуют формировавшиеся годами институты страхования вкладов и коллективного размещения заемных денежных средств, которые сами по себе значительно снижают финансовые риски застройщиков, не следует забывать про размер “тамошних” процентных ставок по заемным соглашениям. Большинству из нас известно, что они далеки от двузначных значений.

В российских условиях отказ заемщику в праве уменьшить сумму фактических процентов по кредиту посредством его досрочной оплаты будет приводить к явному умалению прав заведомо слабой стороны гражданских правоотношений. По этой причине даже принятие такой поправки подтолкнет кредитные институты к необходимости включения в договоры условия о праве граждан на досрочное исполнение обязательств, что будет рассматриваться ими в качестве дополнительного конкурентного преимущества.

Следует учитывать и недостаточность предпринятых государством мер по защите прав дольщиков. Эффективность обеспечения исполнения обязательств землей, выделенной под возведение объекта, сомнительна, поскольку в типовые договоры долевого участия в строительстве большинство застройщиков включают свое право на ее передачу в залог банкам, самостоятельное изменение границ и проч. Страхование риска неисполнения условий договора, как показывает опыт туриндустрии, панацеей также не является. В текущий кризис общественность имела возможность убедиться, что за банкротством туроператора может легко последовать объявление дефолта его “якорного” страховщика.

Ситуацию может исправить перенос ответственности за наступления негативных последствий незавершения строительства, осуществляемого с привлечением кредитов, на застройщиков или, как вариант, объединения инвесторов, которые будут самостоятельно привлекать денежные средства банков и инвестируют их в строительство. Что касается дольщиков, то они, приобретая жилье, заключают в рамках такой “схемы” договор залога недвижимости и осуществляют платежи в пользу лица, непосредственно ответственного за строительство. Как следствие, возврат займа находится в прямой зависимости от исполнения “займодавцем” встречных обязательств по возведению объекта и его передаче покупателю.

Именно такие формы распространены в отдельных странах континентальной Европы. У нас пока они обсуждаются на уровне эксперимента. Естественно, что до его завершения вводить законодательный запрет на досрочный возврат ипотечного кредита было бы, по меньшей мере, преждевременно.


Алексей Головченко, управляющий партнер ГК ЭНСО, глава комитета по ОРВ регионального отделения Деловой России:

Гасить нельзя платить

Желая спасти экономику, чиновники хотят снова загнать заемщиков в “банковское рабство”

Поправки в Гражданский кодекс РФ, которые могут фактически привести к запрету на досрочное погашение ипотеки и других банковских займов, можно воспринимать по-разному. Как досадную ошибку, неверную трактовку – так преподносят проблему законотворцы. Или же как первый пробный шаг на пути к возвращению “банковского рабства” для заемщиков. К сожалению, складывающиеся тенденции говорят именно в пользу последнего мнения.

Тренд первый, многое объясняющий. Сегодня банки, как и все, вынуждены приспосабливаться к новой, стремительно меняющейся экономической ситуации. Они как никто изобретательны в своем стремлении выжить и адаптироваться. Надо заметить, у них это неплохо получается. Так, в условиях грандиозного падения экономики “Альфа-банк”, например, возглавил список самых прибыльных банков по итогам 2015 г. Чистая прибыль финансовой группы по итогам 2015 г. составила 480 млн. долларов, что в 15 раз выше показателей 2014 г. Банки спекулируют на волатильности рынка: экономику “колбасит” – они зарабатывают.

Но новые экономические условия требуют от банков новых правил игры. Появилась необходимость взамен прежних банковских продуктов, популярность которых постепенно снижается, найти и предложить потребителям новые – те, на которых банки смогут зарабатывать не меньше, чем раньше. Так, недавние исследования ВЦИОМ показали, что половина опрошенных россиян теперь предпочитает инвестировать деньги в недвижимость. За банковские депозиты – только четверть опрошенных.

Вкладывать деньги в недвижимость
– надежнее и, в конечном счете, выгоднее, чем в банк. В свете недавней волны с отзывом лицензий у банков кредитно-финансовым учреждениям перестают доверять. Да и некоторые законодательные инициативы очков банкирам не добавляют. Например, уже летом вступит в силу поправка, позволяющая банкам не возвращать вкладчикам деньги, если те не смогут доказать легальность происхождения капитала. Так что банки остро нуждаются в новшествах. И здесь законотворцы им в помощь.

Тренд второй. Драгоценный. Как мы уже выяснили, население все реже соглашается держать свои сбережения на депозитах. Как вариант – инвестиции в драгоценные металлы – монеты и слитки. За такой способ сохранения и приумножения средств в начале года проголосовали 16% респондентов ВЦИОМ.

В условиях, когда с курсом валют творится непонятное, вложения в драгметаллы расцениваются как более стабильные. Соответственно, можно ожидать, что люди теперь охотнее будут вкладываться в них. Банкам надо подстроиться под эту ситуацию. В бурно обсуждаемых в последнее время поправках законодатели банкирам такую возможность предоставляют: существенно увеличен перечень банковских продуктов, большая часть из которых связана как раз с драгоценными металлами.

Тренд третий. Тревожный. Уже понятно, что в своем стремлении адаптироваться к новым реалиям банки выступают единым фронтом с государством. Первый звоночек прозвучал, когда в силу вступили поправки к закону “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Банки получили возможность в досудебном порядке реализовывать залоговое имущество, чтобы покрыть свои убытки от просрочек и невозвратов.

Новое веяние - привлечение займов граждан для долевых застройщиков без ограничений. Это своего рода взаимовыгодное сотрудничество между государством и банкирами.

Очевидно, что поддержка долевого строительства – пожалуй, единственный шанс государства удержать строительную отрасль “на плаву”. У застройщиков сегодня нет своих денег для реализации проектов, у государства их тоже нет – нужны средства дольщиков. Государство со своей стороны сделало все возможное, чтобы облегчить их привлечение: зачистило рынок от недобросовестных застройщиков, урегулировало вопросы с обманутыми дольщиками. Осталось только дать дольщикам возможность инвестировать в строительство. И здесь наступает очередь банков: предоставить дольщикам кредиты на покупку строящейся недвижимости.

Для банков программы кредитования “долевки” – высокорисковые. Невозможно наложить обременение на объект, которого фактически нет. Сложно обеспечить такой кредит. Наконец, всегда сохраняется риск недостроя. Поэтому до недавнего времени получить ипотеку на “долевку” было практически невозможно.

Но в последние годы ситуация в корне изменилась. Банки стали лояльнее, сегодня ипотеку на строящиеся объекты заемщикам дают едва ли не чаще, чем на покупку жилья на вторичном рынке. Именно возможность ипотеки на долевое строительство стала основным двигателем жилищного строительства. Цифры, приведенные в аналитических отчетах Агентства ипотечного жилищного кредитования, говорят сами за себя. В 2015 г. доля договоров долевого участия с ипотекой выросла до рекордного уровня в 36%. Для сравнения, в 2014 г. этот показатель составлял 24%, в 2010 г. – 7%.

Таким образом, банки пошли навстречу застройщикам и государству. Логично предположить, что в обмен они рассчитывают на некоторые законодательные преференции, компенсацию рисков. И история с неоднозначно трактуемыми поправками в ГК по поводу возможности-невозможности досрочного гашения ипотеки – она про это. И то, что банки сами заговорили о том, что могут так трактовать эти поправки - это попытка с их стороны прощупать ситуацию: как отнесется общественность, если попытаться вернуться к хорошо забытому старому, чтобы дать банкам возможность максимально зарабатывать на процентах? Напомню, до 2010 г. в большинстве банков действовал запрет на досрочное погашение ипотеки в течение первых шести месяцев.

Учитывая обстоятельства, есть все основания полагать, что ипотечное кредитование в России дальше будет развиваться по германской схеме: выпуск долгосрочных закладных по ипотечным кредитам позволяет немецким банкам быстрее рефинансироваться и восполнять возможные потери. При этом досрочно погасить ипотеку немцы могут исключительно с согласия банка. Здесь, правда, стоит отметить, что и проценты по ипотеке в германских банках гораздо ниже наших. Поэтому у нас, возможно, снова сделают реверанс в сторону заемщиков: невозможность досрочного гашения будет ограничена каким-то сроком (1-3 года). Но и это – неплохая возможность банкам заработать. По сложившимся правилам “тело” кредита выплачивается в последнюю очередь, все первые платежи – это проценты банка.

Кроме того, неоднократно обсуждалась возможность применения в российской практике опыта немецких ипотечных сберегательно-строительных касс. Работает это так: несколько лет участник программы вносит на депозит в кассу ежемесячно некую сумму под низкий процент. Касса, в свою очередь, никак не может распоряжаться этими средствами, только аккумулировать их на своих счетах. Как только клиент накапливает половину от той суммы, которая требуется на покупку жилья, касса возвращает депозит в полном объеме (плюс капитализация процентов) и кредитует недостающую сумму.

Но в российских условиях у такой модели больше минусов, чем плюсов. Практика создания в России финансовых институтов (помимо банков) без жесткого контроля гораздо чаще ведет к злоупотреблениям и мошенничеству, чем к стабильному накоплению денежных средств.

В любом случае, все, что будет происходить в ближайшие полгода, имеет смысл рассматривать и в разрезе популистской, предвыборной активности. Любой здравомыслящий человек понимает: законопроект по запрету досрочного возврата ипотеки – откровенно непопулярный и понижающий рейтинг инициаторов в глазах электората. Так что до выборов его вряд ли утвердят.


Марк Гойхман, аналитик Группы компаний ТелеТрейд:

Поправки в ГК о запрете досрочного погашения ипотеки без согласия банка – слепок с модели ипотечного кредитования, принятой в Германии. Смысл этого запрета вот в чем. Банк, выдавая долгосрочный кредит, предусматривает доходность по нему на длительное время (в России, по данным ЦБ РФ, средняя ставка по ипотеке составляла 12,1 % на март 2016 г.). И под данный кредит и данную доходность выпускает закладную, под которую может получить рефинансирование на рынке.

Но в случае досрочного погашения кредита следующие поступления по нему сокращаются или прекращаются. Если ввести запрет на это, то для кредитора появляется дополнительная надежность будущих доходов и возможность получить более выгодные условия при рефинансировании. Однако такое положение крайне невыгодно для заемщика, он теряет возможность экономии на процентах от досрочного погашения.

С Германией аналогии некорректны. Ведь там ставка по ипотечному кредиту составляет порядка 2% годовых, и есть привычная практика необременительного погашения кредита на жилье даже в течение десятилетий. Поэтому для России, с низким уровнем доходов людей, высокой инфляцией и большими ставками банков, такой запрет – огромный негатив. Он может резко снизить востребованность ипотеки, что идет вразрез с госполитикой ее поддержки. Поэтому обсуждаемые поправки в ГК вряд ли будут приняты.

Теги: регулирование ипотеки  досрочное погашение ипотеки  досрочный возврат кредита  ипотечный кредит  досрочное погашение  ипотечные облигации  ипотечный пул  ипотечное кредитование  досрочное погашение ипотечных кредитов  ипотечный рынок  досрочная выплата кр