Обратная ипотека победит бедность?

Личные финансы
Источник: GAAP.RU
Опубликовано: 27 апреля 2016


Что Вы можете сказать насчет идеи обратной ипотеки, которую вынашивает Минфин? Звучит в целом интересно и свежо. Известны ли Вам примеры подобной практики из опыта других стран (необязательно западных), и оказалась ли она успешной в плане достижения основной цели, ради которой все и затевается – борьбе с бедностью, невозможностью продолжать выплачивать кредит? Кстати, если только нам не изменяет память, не так давно что-то подобное предлагалось делать через сами банки-кредиторы: столкнувшийся с трудностями кредитор может передать квартиру банку, продолжать жить в ней и выплачивать аренду в счет оставшегося долга. Насколько нам известно, никакого развития эта идея не получила.


Илья Промптов, председатель совета Национального потребительского общества, эксперт Госдумы РФ по макроэкономическому развитию:

Само по себе это достаточно перспективное движение со стороны Минфина – возврат в собственность тех объектов недвижимости в случае, когда граждане не могут сами рассчитаться с ипотекой. Можно предположить, что будет создаваться новый рынок государственных жилых объектов недвижимости, который будет сформирован в результате использования новых механизмов по борьбе с бедностью.

Здесь следует подчеркнуть, что сам продукт, который мы сейчас называем бедностью, сформировался из принципов, по которым сегодня работает российская система ипотеки. Существующая на сегодняшний день в РФ банковская система является коммерческой – это когда проценты по кредитам для юридических лиц, которые занимаются коммерческой деятельностью, и для физических лиц, которые такой деятельностью не занимаются, а решают свои потребительские задачи (покупка квартир, машин, бытовой техники и т.д.) фактически идентичны. Считаю, что вопрос разрешения самого принципа кредитования граждан должен строиться не по принципу коммерческой деятельности: в этих кредитах должен быть заложен только процент за обслуживание банка, без той коммерческой наценки, которую сейчас делают российские банки.

На сегодняшний день в России около 50 млн. граждан являются заемщиками банков, из них около 80% после уплаты процентов по кредитам остаются за чертой бедности, то есть у них остается на руках денежных средств меньше прожиточного минимума – им не на что покупать продукты питания, оплачивать коммунальные услуги и расходы на воспитание и обучение детей. Поэтому первоначально нужно решить задачу, которая бы позволила избежать формирования огромной, исчисляемой десятками миллионов группы граждан, у которой впоследствии не будет средств для расчета по кредитам. Для этого можно обратиться к западному опыту создания потребительских банков, где основными условиями сотрудничества между гражданами и банками является не спекулятивная коммерческая ставка за кредит, а возможность оживить потребительскую отрасль за счет адекватных предложений. Данная формула уже десятки лет в европейских странах и США позволяет поддерживать такие отрасли как строительство жилых и загородных объектов, автомобилестроение, производство бытовой техники и мебели и т.д.

Считаю, что в рамках борьбы с бедностью в России в первую очередь нужно принять ряд решений, при которых коммерческие банки окажутся в конкуренции с потребительскими, и в отношении потребителей будут учитываться не коммерческие проценты, а проценты за содержание кредитных организаций (т.е. расходы, которые несет кредитная организация за аренду офиса, расходы на заработную плату и т.д.). То есть, как в цивилизованных странах, наконец-то начать выдавать гражданам не коммерческие, а потребительские кредиты с низкой процентной ставкой. Это моментально повлечет за собой как развитие экономики страны в целом, так и развитие рынка строительства жилья.


Дмитрий Кузнецов, финансовый директор ООО “Параллакс” (Казань):

Минфин вынашивает множество инициатив, тогда как на практике люди уже пытаются решать возникающие в силу кризиса проблемы, когда содержание собственности становится тяжелым бременем. Так, наряду с никак не заканчивающейся приватизацией жилья идет параллельный обратный процесс расприватизации. Чаще всего на это идут либо пожилые одинокие люди, либо семьи, где уровень доходов не позволяет оплачивать налоги. Также активизировалась продажа либо обмен жилья на меньшую площадь. Опять же в этих случаях собственник решает, что проще поменять жилье и получить доход плюс сократить издержки на оплату услуг ЖКХ и прочие расходы.

Обратная ипотека, конечно - ситуация уникальная, и вопрос о ней возник не сегодня. Сейчас же в силу кризиса он обсуждается вновь на волне протестов “валютных ипотечников” и прочих ипотечных проблем. На самом деле, технология эта в мире используется - другое дело, что, на мой взгляд, важно не разовыми мерами “лечить” ситуацию, а вести большую и планомерную работу по финансовому просвещению россиян, преодолению финансовой безграмотности. Это касается всего - и микрозаймов, и ипотечных программ, и кредитов. Тут ситуация не “вырезать аппендицит” - речь о лечении всего организма и профилактике рецидивов.


Ольга Косец, президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса:

Обратная ипотека, ипотека с господдержкой, расприватизация - все это меры борьбы с ситуацией, но не с проблемой бедности. Потому что проблема бедности шире этих ситуаций. Она и в неумении управлять своими финансами, принимать верные решения, а не по старинной русской привычке надеяться на “авось” в том, какую профессию выбрать, и в развитии мобильности населения, в действенной поддержке государства малого предпринимательства как основы занятости и самостоятельности большого количества семей.

В то же время как инструмент решения ситуации “здесь и сейчас”, возможно, эта технология и применима. С другой стороны, вся эта история еще больше снизит доверие к ипотеке как инструменту решения жизненных проблем. Кабальные условия и негибкость банков в этом случае, особенно при понимании, в каких огромных масштабах вливаются средства бюджета в поддержку банковской системы - все это плохо бьется в сознании населения с социальной функцией государства и декларируемой заботой о гражданах России.


Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий, группа компаний “Гордейчик и партнеры”:

Что тут скажешь? Выборы близко. По мере их приближения количество подобных популистских инициатив будет только множиться.

Как можно всерьез рассуждать о необходимости выкупа государством стремительно дешевеющей недвижимости у “нуждающегося населения”? Или дефицит пенсионного фонда преодолен, демографический спад остался в прошлом, и у федеральной казны не осталось других нерешенных проблем?

Поиск компромисса между различными конституционными предписаниями представлял собой нелегкую задачу и в более благоприятные периоды. Сейчас она еще более усложнилась. На каких принципах можно построить такую систему? Как обеспечить защиту прав добросовестных ипотечных заемщиков, с трудом верстающих семейный бюджет? Приведет ли новый закон к всплеску инициативных дефолтов по кредитным обязательствам?

Пора признать, что наше правительство не способно накормить пять тысяч двумя рыбами. Ему пора вспомнить завет скромного китайского чиновника, состоящий в том, что вместо попытки накормить голодного ему надо подарить удочку.


Марк Гойхман, аналитик Группы компаний ТелеТрейд:

В Европе и Америке обратная ипотека применяется не одно десятилетие. Принятое на Западе ее название переводится как “Съешь свой кирпич”. Это очень точно и образно передает суть механизма. Причем относится он не только к ипотечным заемщикам, а выступает как часть пенсионной системы в целом. И действительно помогает дать людям достойное существование.

Для России, как обычно, нужно учитывать свои нюансы. Прежде всего, в сделке нет финансирования со стороны банка, как на Западе. Момент принципиальный. По замыслу, ипотечник получает деньги на выплаты банку от государства, ему и отдает недвижимость. Попытки использовать банковское финансирование обрекают идею в России на провал по двум основным причинам. Во-первых, собственники имущества не доверяют банкам и опасаются передавать им свои квартиры. Во-вторых, операция невыгодна для самих банков, в пассивах которых – явная нехватка “длинных” денег. И нет возможности для финансирования с получением дохода лишь через много лет при продаже недвижимости.

Но когда в дело вмешивается государство, ситуация может поменяться. Если речь идет о невозможности платить по ипотеке, у заемщика появляется реальная альтернатива бедности, потере недвижимости, “лучшее из двух зол”. Учитываем, что, по данным ЦБ РФ, на 1 марта 2016 г. просроченная задолженность по жилищной ипотеке в стране составила 7,26% от общей суммы таких кредитов, тогда как еще на 1 января 2016 г. была 5,34%.

С другой стороны, для банков это тоже реальная помощь. Они получают более надежный источник поступления платежей, экономят на процедурах взыскания задолженности, избегают возможных потерь от невозвратов. Конечно, пока идея сыра, вызывает много вопросов. Например, будет ли она относиться лишь к пожилым заемщикам, соперничая с системой пожизненной ренты (Статья 601 ГК РФ)? Если да, то эффект для погашения кредитов минимальный, поскольку доля таких заемщиков низка.

Если использовать идею шире - не только как средство возврата кредитов, а борьбу с бедностью - актуальность несомненна. По данным Росстата, в 2015 г. доля населения с доходами ниже прожиточного минимума увеличилась до 13,4% по сравнению с 11,2% в 2014 г. Но для борьбы с бедностью нужно рассматривать обратную ипотеку не только для пожилых.

В обратной ипотеке нужно предусмотреть и механизм возврата платежей государству при восстановлении такой возможности у хозяина имущества. И вариант, чтобы после окончания платежей и передачи жилья в госсобственность люди могли жить в нем, платя аренду государству. Такие “страховочные” механизмы соответствовали бы интересам всех сторон, и обратная ипотека могла бы стать действенной системой.

Цифры взяты с сайтов ЦБ РФ и Росстата РФ


Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group:

Насчет этой идеи хочется сказать, что она, скорее всего, не будет реализована, а если и будет законодательно оформлена, то, вероятно, не получит должного распространения.

Аргументы. Во-первых, если у клиента возникли проблемы с обслуживанием кредита, первое, что приходит в голову - это решить все вопросы с основным кредитором по займу, т.е. банком. Есть уже достаточно известная процедура рефинансирования кредитов, ведь банки заинтересованы в получении средств по кредиту в то или иное время, тогда как заниматься реализацией залоговых квартир, да еще и вероятно существенно ниже средней стоимости по рынку - не их сфера интересов. Поэтому ситуация с проблемными ипотечными долгами видится более разрешимой в преломлении реструктуризации кредита на новых условиях, нежели передачи своего имущества новому участнику правоотношений в виде государства и последующими какими-то манипуляциями с ним.

Второй момент, который бы хотелось отметить: в большинстве случаев ипотечные квартиры приобретаются гражданами для собственного личного проживания и являются единственным жильем. Тогда в случае финансовых трудностей, если будет запущен механизм обратной ипотеки, клиент передает государству свою квартиру, получает от управления этим имуществом какую-то арендную плату (за вычетом вознаграждения государства, не иначе), и вносит ее в счет погашения ипотечного долга. А где же он живет сам? Снимает? На какие средства он это делает? Покупает какую-то квартиру более дешевую? Вряд ли: с момента покупки квартиры и до возникновения трудностей может пройти 2-3 года, и даже предложения текущего рынка все равно будут для него дороже.

Неясна эта схема. Возможно, конечно, что клиент остается жить в своей же квартире, и ипотечные платежи за него гасит государство в счет будущей передачи этой квартиры после смерти владельца в пользу государства. Однако тут свои моменты: во-первых, жизнь длинная, и временные финансовые трудности при должном подходе к их устранению решаются. А вот свою квартиру обратно у государства можно уже и не получить: неизвестно, насколько эти контракты с государством будут расторжимы (а если будет обратный выкуп, то будет ли он актуален для человека, который сначала не мог ипотечные платежи осуществить вовремя, а потом махом всю квартиру обратно выкупить намерится?). Во-вторых, менталитет граждан при покупке своего жилья заключается в том, что это некий фундаментальный объект, который планируется передавать по наследству, дарить, завещать близким родственникам, но никак не в пользу государства. Надо иметь, видимо, какие-то совершенно беспросветные жизненные перспективы, чтобы отважиться на такое решение.

Кроме того, многие клиенты уже знают фишку при кредите: если кредит не обслуживается заемщиком совершенно, то тогда банк может наложить в судебном порядке взыскание на заложенное имущество. А если кредит выплачивается, но не в полном объеме, как того требует кредитный договор, то тогда у банка формально связаны руки на обращение взысканий. И многие клиенты об этом знают, упирая на то, что они же исполняют обязательства, но не в полном объеме.

Ну и вдобавок хочется добавить общего скепсиса в том виде, что государству связываться с подобными трудными схемами управления непрофильными жилыми активами банально лень и неинтересно. Недавним примером может служить ситуация с валютными ипотечниками, когда формально государство на полных правах абстрагировалось от проблемы и изучало ее только в преломлении тех банков, которые выдали эти валютные кредиты, особо не вдаваясь в проблемы с забастовками и прочими перформансами этих заемщиков.

Особенно интересно использование в цитате Татьяны Нестеренко слова “бедность”, как и в самом названии статьи. На наш взгляд, те люди, которые уже смогли позволить себе ипотеку и выплачивали ее какое-либо время, наверное, не могут в полном смысле этого слова считаться бедными, т.к. до 50% своего располагаемого дохода они могут тратить на обслуживание кредита (и в это еще поверил банк, предоставив им кредит). Поэтому считать схему обратной ипотеки инструментом по борьбе с бедностью как-то странно - это, скорее, способ для помощи гражданам в трудной финансовой ситуации.


Николай Калмыков, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС):

Замечательно, что инициирована еще одна возможность выбора для граждан. Каждый имеет право выбирать самостоятельно, кому он доверяет. Если человек не доверяет представителям бизнеса, опасаясь “черных риелторов” или по иным причинам, то обратная ипотека с государством - это выход для многих граждан. Вряд ли это будет массовой мерой, однако свою целевую аудиторию данная инициатива обязательно сможет найти, а за одно и сделать рынок чуть чище от хитрецов с плохими намерениями по отношению к владельцам квартир.


Цыганов Александр Андреевич, д.э.н., профессор, зав. кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования, Финансовый университет при Правительстве РФ:

В первую очередь обратная ипотека используется для формирования дополнительных к пенсии выплат, которые могут выплачиваться как регулярно на протяжении длительного времени, так и на разовой основе. Возможно сочетание, когда выплачивается единоразово довольно крупная сумма, а затем на месячной основе перечисляются дополнительные выплаты. Обратная ипотека является довольно развитой в США, где она поддерживается государством.

При расчете эффективности обратной ипотеки учитывают кредитные ставки, стоимость жилья, актуарную оценку продолжительности человеческой жизни и/или срок выплат. Совокупность данных условий позволяет рассчитать возможные выплаты для заемщика - потребителя услуги обратной ипотеки.

Заемщики и кредиторы должны учитывать возможность дожития до окончания договора обратной ипотеки. В американской практике в этом случае предполагается выкуп закладной государством в лице уполномоченного ведомства, чтобы интересы бизнеса и заемщиков оставались сбалансированными, и люди не теряли крышу над головой.
В России, где уровень доверия государству выше, чем уровень доверия финансовым структурам, государственные гарантии в программе обратной ипотеки еще важнее.

Представляется, что развиваться этот продукт должен в качестве доступного финансового подспорья для одиноких пенсионеров с предоставлением государственных или региональных гарантий дожития в своем жилье. В 2012 году в нашей стране проводился эксперимент по внедрению обратной ипотеки, который показал существенную чувствительность обратной ипотеки к величине кредитной ставки, которая должна быть менее 10%, чтобы механизм стал хоть сколько-нибудь эффективным решением проблем обеспечения привычного качества жизни на пенсии.

Применение обратной ипотеки для молодых безработных и малообеспеченных слоев граждан, далеких от пенсионного возраста, может привести к необходимости формирования переселенческого фонда жилья, в которое придется отселять заемщиков после завершения договора, что сделает программы обратной ипотеки малоэффективными, кроме случаев переселения из арбатских квартир на окраины Новой Москвы.

Теги: обратная ипотека  расчеты по кредитам  потребительские банки  прожиточный минимум  борьба бедностью  потребительские кредиты  коммерческая ставка  приватизация жилья  валютные ипотечники  финансовая безграмотность  ипотечные программы  добросовестные ипот