Оценка недвижимости в контексте ESG

Международные стандарты оценки - Internationa...
Источник: GAAP.RU
Опубликовано: 25 октября 2021

 

По материалам: IVSC

Международный комитет по стандартам оценки (IVSC) выпустил на днях третью статью в серии, посвященной “устойчивой” оценке. Напомним, что стартовала она в марте с общей статьи по устойчивой оценке бизнеса и продолжилась в мае попыткой описать подходы к оценке создания устойчивой стоимости. Сегодня рассматривается тема оценки недвижимого имущества с учетом факторов устойчивости ESG.

Упомянутые выше две публикации по теме ESG рассматривали “устойчивые” факторы с точки зрения нематериальных активов. Однако важно не забывать проводить оценку и с точки зрения физических объектов, поскольку довольно часто ESG-факторы прямо касаются вопросов, имеющих к ним прямое отношение - например, потребления энергии офисными и производственными помещениями. О них и будем сегодня говорить (за исключением недвижимости в процессе строительства, поскольку это отдельная тема).

Кроме того, говоря о ESG-факторах как таковых, Международный комитет по стандартам оценки (точнее, его рабочая группа по нематериальным активам) берет именно экологическую их составляющую, одну из трех. Так решено не потому, что социальные аспекты и корпоративное управление являются маловажными в данном контексте, просто тема здесь пока что прорабатывается, и что-то более конкретное можно будет описать в более поздних публикациях.

Климатические аспекты недвижимости

Подписанное в 2015 году Парижское соглашение по климату и Цели устойчивого развития ООН, по сути, лежат в основе того, что мы сегодня подразумеваем под аббревиатурой “ESG”. Рынки капитала уже трудно себе представить без инвесторов, не учитывающих в своих решениях эти факторы. Теперь даже ничегонеделание (отсутствие принятого решение) само по себе становится решением, потому что в дело вступает долгосрочная стоимость. В будущем роль факторов ESG в принятии деловых решений лишь усилится.

В относительно недавнем инвесторском обзоре этого года от Morgan Stanley Capital International (MSCI) приводятся результаты проведенного глобального опроса среди представителей крупных инвестфондов, страховых организаций, управляющих компаний и так далее. Как выяснилось, более 73% сегодняшних “акул бизнеса” планируют нарастить инвестиции в “дружественные” к ESG активы к концу этого года, причем для 36% социальная составляющая ESG играет ведущую роль.  

Эксперты PwC, разбираясь с тем, как ESG-факторы влияют на организационную стоимость, провели собственное исследование более 2000 организаций, чтобы попробовать количественно измерить корреляцию между рейтингами устойчивости, рыночной капитализацией и перспективами роста. Более детальное изучение специалисты провели по отдельным отраслям, и выяснилось, что вне зависимости даже от принадлежности той или иной отрасли, при прочих равных, компании лучше себя ощущают с более высокими рейтингами устойчивости по сравнению со своими конкурентами, которые не уделяют устойчивости столь большого внимания, довольствуясь средними рейтингами. Кроме того, организации с низкими рейтингами ESG еще и оказывались недооцененными по сравнению с “середняками” в среднем на 10%.

Наконец, чтобы разобраться в таком специфическом вопросе как влияние факторов устойчивости на объекты недвижимости, авторы сегодняшней публикации предлагают обратиться к RICS Sustainability Report, отчету по теме существенности, который вышел во втором квартале этого года и показал, что в мировом масштабе примерно половина всех респондентов склонны выше оценивать “зеленые” здания, что находит выражение в ценовых/арендных премиях, равным, как минимум, 10% по мнению более чем одной трети участников опроса. Кроме того, 30% также заявили, что в случае отсутствия “зеленого” статуса объекты недвижимости окажутся, напротив, недооцененными*.

*Специально используемый для этого термин, который, полагаем, со временем получит более широкое распространение – это “коричневая скидка” (“brown discount”) в отношении объектов недвижимости, которые явно не отвечают долгосрочным ожиданиям участников рынка, а потому с высокой вероятностью потребуют дополнительных капитальных расходов в будущем, что объясняет сегодняшнюю “скидку” с их стоимости – GAAP.RU

Международные стандарты оценки и ESG

Таким образом, влияние факторов устойчивости на компании и отдельные активы становится все более очевидным. Теперь уже даже не возникает вопрос, есть ли влияние ESG на недвижимость, а возникает вопрос, как именно его измерить. В международных стандартах оценки учет влияния устойчивых факторов в оценке материальных активов оговаривается прямо. Параграф 20.1 МСО (IVS) 101 “Задание на оценку”, например, гласит, что “и консультации по вопросу стоимостной оценки, и работа, проводимая по их подготовке, должны соответствовать заданной цели” [1]. А в параграфе 20.1 МСО (IVS) 102 “Проводимые исследования и соответствие стандартам” сказано, что “проводимые в ходе выполнения задания на оценку исследования должны соответствовать цели задания на оценку и базе (базам) оценки” [2].

Более того, в стандарте IVS 105 “Подходы и методы оценки” параграфы 50.36-50.4, описывая дисконтирование прогнозируемых денежных потоков, требуют детального рассмотрения, в том числе, элементов ESG. В стандарте IVS 104 “Недвижимое имущество на стадии строительства” (хоть оно в сегодняшнем материале и не разбирается) весь раздел 100 подразумевает определение пригодности недвижимого имущества к дальнейшему возведению. Далее идет длинный список различных факторов, которые нужно принять в расчет оценщику, и среди них – “другие нефинансовые обязательства, которые необходимо учитывать (политические или социальные критерии)” (пункт “с”) и “устойчивое развитие и любые требования заказчиков в отношении экологичного строительства” (пункт “k”) [3]

В ходе проведения оценки оценщику придется принимать в расчет современные тренды. Сфера недвижимости неизбежно окажет существенное влияние на интеграцию факторов устойчивости в оценочную деятельность.

ESG в сфере недвижимости: ситуация в мире

Девелоперская деятельность продуцирует примерно 39% всех выбросов диокиси углерода в мире, потребляя при этом до 40% энергоресурсов. Понимая это, ответственно ориентированные обитатели жилой недвижимости (либо арендаторы коммерческой недвижимости) стараются по возможности присматривать себе строения с экологическим рейтингом. Оценщикам такой недвижимости рекомендуют при этом учитывать значительные изменения в системе регулирования, которые сегодня происходят ряде стран, например:

  • В Австралии, где введена в действие Национальная австралийская система экологического рейтингования объектов строительства - National Australian Built Environment Rating System (NABERS). С помощью ее рейтингов можно проводить сравнение между собой отелей, офисов, торговых центров и других объектов недвижимости на предмет экологической безопасности;
  • В Китае, где, пусть и долго, но идет постепенное ужесточение эко-требований. Хотя здесь предстоит сделать еще немало, правительство взяло курс на начало снижения углеродных выбросов до 2030 года, с целью достижения углеродной нейтральности до 2060 года;
  • В Европе, где тоже наблюдается некоторое расхождение в требованиях стран, входящих и не входящих в ЕС, но в свете принятого “Зеленого курса” начинает ощущаться давление со стороны инвесторов, и в общий тренд постепенно вовлекаются все;
  • В Гонконге, где национальная биржа принудила компании с листингом сдавать ESG-отчетность в обязательном порядке;
  • В Индии, где со следующего года вступают в силу обязательные требования по отчетности устойчивого развития для биржевых компаний, которым придется показывать связанные с факторами устойчивости риски и возможности. Кроме “углеродного следа”, для индийской экономики очень актуальным является вопрос потребления водных ресурсов;
  • В Великобритании, где продолжает нарабатываться регулирование в сфере устойчивости, и где так же, как и в Европе, стоит задачей достижение углеродной нейтральности в поставленные сроки. В отношении объектов недвижимости действуют специфические требования, оговаривающие предъявление специальных сертификатов энергетической эффективности - Energy Performance Certificates (EPCs) - в случае строительства, продажи или аренды объекта.

Примеру Великобритании могут последовать и другие страны. Стоит ожидать, что рано или поздно правительства многих стран введут специфические требования в отношении недвижимости в контексте темы устойчивого развития, однако в IVSC сомневаются, что в ближайшем будущем стоит ждать единого мирового стандарта по этой части, который мог бы помочь оценщикам в их работе. Так что представителям профессии рекомендуют пока что ориентироваться на собственные силы и держать ухо востро.

ESG и оценка недвижимости

О принятии в расчет ESG-факторов при оценке недвижимости пока написано очень мало (если написано что-либо вообще). Единственный на данный момент источник информации - это сам рынок, то, как принимают решения участники рынка: покупатели, продавцы, девелоперы, арендаторы и арендодатели. Со временем это влияние факторов устойчивости будет находить все более явное отражение, становясь очевидным участникам рынка, которые действуют соответствующим образом. Как же действовать оценщикам, пока все пребывает на стадии становления? В IVSC считают, что они могут выбрать один из трех возможных подходов к оценке недвижимости в контексте устойчивости.

Затратный подход (Cost Approach)

Оценщик принимает в расчет расходы на улучшение объекта недвижимости, накопленную амортизацию и моральный износ, добавляет туда оцененную стоимость земли. Но затраты не всегда идентичны стоимости и могут рассматриваться лишь как часть оценки, призванной оценить расходы на реновацию и приведение объекта недвижимости к состоянию, более соответствующему представлениям о долгосрочной устойчивости. Следовательно, затратный подход нельзя рекомендовать в качестве основного в ESG-оценке недвижимости.

Подход на основе сопоставления транзакционных данных (Sales Comparison Approach)

Подразумевает сопоставление цен реализации схожих между собой объектов недвижимости. На данном этапе развития еще нельзя говорить о полной рыночной прозрачности в отношении информации о ESG-характеристиках объектов недвижимости, по причине чего очень трудно будет найти хотя бы две сделки по продаже действительно схожих между собой объектов, в полной мере учитывающих в своей стоимости ESG. По этой причине подход, хоть и имеет перспективы на будущее, на сегодняшний день с практической точки зрения затруднен. Это не значит, впрочем, что оценщик не может изучать ситуацию, чтобы лучше понимать, как именно устойчивые характеристики находят отражение в рыночных ценах.

Доходный подход (Income Approach)

Применяя данный подход, оценщик проводит оценку арендного дохода, который может принести объект недвижимости, то, как долго он будет оставаться незанятым, расходы, которые понесет владелец недвижимости, и то, как между собой связаны чистый доход владельцев и цены, которые готовы платить участники рынка.

И арендаторы, и инвесторы сегодня становятся все более “чувствительными” к устойчивым факторам, поэтому их будут далее все сильнее привлекать объекты с высокими ESG-рейтингами, ведь, инвестируя туда или беря их в аренду, они повышают свой собственный ESG-рейтинг. В отдельных случаях это вообще становится определяющим фактором, и прочие строения с низкой энергоэффективностью вообще перестают интересовать.

Из этого следует, что за здания с более высокими рейтингами устойчивости предлагают более высокую арендную плату. Такие объекты меньше времени остаются незанятыми, а промежутки времени между сдачей в аренду двум последовательным арендаторам будут короче. Как только инвесторы видят эту картину, они готовы платить более высокую цену за приобретение таких зданий, и эту взаимосвязь может увидеть и сторонний оценщик.

Снижение энергопотребление является одной из основных целей ESG, поэтому здания с высокими ESG-рейтингами будут порождать относительно более низкие операционные затраты, что и объясняет выгодность инвестиций. С точки зрения арендаторов это также большой плюс, ведь коммунальные расходы, как известно, чаще всего переложены на них. В то же самое время есть и такие рынки, где энергозатраты оплачивают владельцы недвижимости, но даже если это именно такой случай, для них более высокие рейтинги ESG будут означать более высокие чистые доходы.

Еще один аспект, который следует принять во внимание - долгосрочная устойчивость. Возведение строения с учетом ESG-факторов делает его более устойчивым в долгосрочном плане, что дает потенциальным покупателям больше уверенности в денежных потоках, которые оно будет приносить много лет спустя, поэтому они готовы заплатить больше.

Принятие оценщиком в расчет упомянутых выше факторов (арендный доход, время простоя, операционные расходы, отношение между рыночной ценой и чистым доходом) может осуществляться на протяжении одного годового периода, или же на протяжении нескольких лет вперед с использованием дисконтирования прогнозных денежных потоков.

Дисконтированные денежные потоки вообще очень хорошо подходят для нашего случая количественной оценки ESG-факторов в сфере недвижимости, поскольку прямо учитывают специфические допущения в отношении доходов, расходов и периодов простоя. Метод позволяет оценщику прогнозировать будущие тренды на много лет вперед.

Еще одним преимуществом такого подхода к анализу является то, что он одинаково возможен с различными схемами финансирования. Это с годами приобретет даже большую важность, поскольку различия между “зеленой” ипотекой и всеми прочими начнут становиться все более очевидными.

Кроме того, если оценщику уже известна цена приобретения объекта недвижимости, он или она сможет провести анализ денежных потоков в рамках нескольких сценариев ESG-комплайенса и получить значение внутренней нормы доходности IRR, которую далее можно будет сопоставлять с внутренними нормами доходности других объектов для сравнения.

ESG и дисконтированные денежные потоки

При использовании ДДП-анализа, как известно, прогнозируемые денежные потоки дисконтируются на дату оценки, что дает приведенную стоимость. МСО (IVS) 105 оговаривает несколько основных этапов этого (см. параграф 50.4) [4]. Влияние устойчивых факторов будет находить отражение в вводных данных нескольких типов, которые обыкновенно берутся в расчет при оценке недвижимости.

Доход, который способно принести здание

Влияние ESG на него может быть очень существенным. На рынке недвижимости Великобритании на сегодняшний день наблюдается ограниченное предложение зданий с высокими рейтингами* устойчивости, и на них довольно высокий спрос со стороны арендаторов с повышенными запросами. И напротив, здания с низкими рейтингами приносят относительно невысокий арендный доход. Оценщику необходимо хорошо разбираться в ситуации на рынке недвижимости и понимать, какую роль ESG-факторы играют в выборе арендаторов.

*рейтинги устойчивости BREEAM, GRESB или LEED

Невозмещаемые операционные расходы

Их несут владельцы недвижимости. В принципе, с “устойчивыми” зданиями они не должны стильно отличаться от всех прочих. Некоторые исследования, впрочем, отмечают, что более современные технологичные здания требуют более высоких расходов на обслуживание, но вместе с тем более эффективные системы контроля означают экономию на обслуживании. Таким образом, влияние разнонаправленное, и пока что можно считать чистый эффект несущественным, но в будущем все может измениться.

Время простоя

Опять же, не во всех странах, но здания с высокими значениями ESG-рейтинга будут пользоваться более высоким спросом по сравнению с “обычными” и реже пустовать, поэтому оценщику рекомендуется обращать на этот фактор самое пристальное внимание.

Капитализация

Капитализация отражает профиль доходности по объекту недвижимости с учетом риска, и здесь должны приниматься в расчет очень многие факторы (расположение, способ использования объекта, год возведения, контингент постояльцев и так далее). Доход здания приносят в будущем, поэтому и потенциальные покупатели с необходимостью смотрят именно туда. На некоторых развитых рынках крупные группы инвесторов уже сегодня прицельно высматривают себе объекты с высокими характеристиками устойчивости, потому что знают, что эти активы будут приносить небольшие риски в будущем. Таким образом, влияние ESG на капитализацию весьма значительно.

Ставка дисконтирования

Как известно, ставка дисконтирования отражает не только временную стоимость денег, но также и риски, связанные с денежными потоками и будущими операциями объекта. Обыкновенно недвижимость оценивается путем дисконтирования денежных потоков на протяжении периода времени от 5 до 10 лет или больше. Менее “устойчивые” здания, как следует ожидать, будут дисконтироваться по более высокой ставке по причине более высоких рисков возникновения дополнительных капитальных затрат, дополнительных налоговых отчислений, низкого спроса со стороны арендаторов, более продолжительных периодов простоя и так далее.

Ставка конечной капитализации (Terminal Capitalisation Rate)

С методом ДДП денежные потоки прогнозируются на период владения объектом, а далее прогнозируется реализация объекта следующему покупателю с помощью показателя, который носит название ставки конечной капитализации, чтобы оценить будущую цену строения в последний год поступления денежных потоков. Этот показатель учитывает ожидания в отношении будущей инвестиционной привлекательности объекта на конец периода прогнозирования (как правило, 10 лет).

Таким образом, оценщику следует принимать в расчет не только то, как инвесторы воспринимают объект сегодня, но и то, как они будут воспринимать его через много лет. С учетом растущей важности факторов устойчивости, значение ставки конечной капитализации для менее “устойчивых” зданий будет выше, что означает более низкую прогнозируемую остаточную стоимость, а это будет снижать и текущую (приведенную) стоимость объекта.

Прочие факторы

Кроме всего перечисленного, при использовании метода ДДП следует принимать в расчет и некоторые другие, менее “типовые” вводные данные, к каковым также можно отнести:

  • Капитальные расходы (на обновление/модернизацию здания);
  • Финансирование (оценку можно проводить и в отрыве от этого фактора, но стоит ли, если уже сегодня “зеленые” ипотечные кредиты получают распространение, и влияние растет);
  • Срок полезного использования (в некоторых странах, например, в Нидерландах, действуют официальные ограничения на срок полезного использования зданий, не отвечающих критериям ESG, что может сказаться на периоде прогнозирования).
___________________________

[1] https://al-star.kg/wp-content/uploads/2018/07/Международные-стандарты-оценки-2017.pdf

[2] там же

[3] там же

[4] там же

Теги: ESG  оценка недвижимости  Международный комитет по стандартам оценки  IVSC  устойчивая оценка бизнеса  оценка недвижимого имущества  оценка бизнеса  "устойчивые" факторы  ESG-факторы  корпоративное управление  Цели устойчивого развития  долгосрочная стоим