Практические вопросы обращения взыскания на предмет ипотеки

Корпоративное право

Автор:
Источник: Журнал “Финансовые и бухгалтерские консультации (электронный журнал)” №7-2017
Опубликовано: 19 июля 2017

Ситуация

У дилера образовалась задолженность за полученную технику в значительном размере. Однако предусмотрительный поставщик заранее заключил договор залога недвижимого имущества, принадлежащего дилеру. Договор предполагал возможность внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки. Поставщик принял решение обратить взыскание на предмет залога и обнаружил, что имущество выставлено дилером на торги, а сам дилер вот-вот станет банкротом.

Вопрос

Следует ли поставщику сразу идти в суд или можно попробовать обратить взыскание во внесудебном порядке либо оставить имущество себе?

Ответ

По общему правилу, прежде чем начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, необходимо установить следующее:

  • наличие основания для обращения взыскания на заложенное имущество;
  • дату, с которой возможно начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст. 541 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее — Закон об ипотеке) обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

  1. сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества;
  2. период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, только в случае превышения указанных пределов у поставщика возникнут основания для обращения взыскания на предмет ипотеки.

На практике может возникнуть также ситуация, когда поставщик, рассчитывая на добросовестность со стороны контрагента, предоставляет последнему рассрочку или отсрочку платежа, оформив данное условие дополнительным соглашением к основному обязательству, а контрагент так и продолжает не исполнять свои обязательства по оплате.

Здесь следует обратить внимание, что, если в договор залога соответствующие изменения о рассрочке платежа внесены не были, применению подлежит абз. 3 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке. Согласно данной норме при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Из указанного следует, что в случае возникновения спора с дилером о сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства, вероятнее всего, суд будет учитывать именно положения договора об ипотеке, принимая во внимание имеющуюся точку зрения судов в отношении расхождения условий основного договора и договора ипотеки.

В частности, в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге”, а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13910/10 указано, что внесение изменений в основной договор касательно срока исполнения обязательства не влечет за собой недействительность или изменение договора ипотеки, но судам следует определить объем обеспеченных договором ипотеки требований. Буквально Суд сказал следующее:

“Изменение срока основного обязательства не указано в перечне оснований прекращения залога, содержащемся в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, изменение срока обеспеченного залогом обязательства по сравнению с тем, как данное условие определено в договоре залога, само по себе не является основанием для прекращения залога…

Поскольку в договоре об ипотеке указан первоначальный срок основного обязательства и изменения в него внесены не были, данный договор не может обеспечивать обязательства заемщика, возникшие после первоначально установленного срока основного обязательства.

Определяя размер требований, подлежащих удовлетворению за счет заложенного имущества, суд должен был установить размер основного долга на момент окончания первоначально установленного срока действия кредитной линии (указанного в договоре об ипотеке), исходя из размера которого подлежат начислению проценты за пользование кредитом и рассчитываются штрафные санкции, а также исследовать вопрос исполнения или неисполнения обязательств по возврату кредитных средств в период, на который продлен срок действия кредитной линии...”.

Несмотря на то, что речь в Постановлении № 13910/10 идет о кредитных договорах, которые имеют свою специфику, полагаем, что можно придерживаться такой же логики и в иных случаях.

Проанализируем специфику обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном и судебном порядке, а также возможные риски, с которыми может столкнуться залогодержатель в процессе обращения взыскания на заложенное имущество.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.

Если условиями договора предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество (как в рассматриваемой ситуации), процедуру обращения взыскания на имущество должника можно начать именно с внесудебного порядка.

Для обращения взыскания во внесудебном порядке необходимо предпринять следующие действия.

1. Направить дилеру уведомление о необходимости исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Обратите внимание: действующее законодательство не содержит четкого требования о том, какую информацию должно содержать указанное уведомление. Как правило, в уведомлениях указываются сведения об обязательстве, обеспеченном залогом (например, в виде указания реквизитов договора), о договоре залога, предмете залога, начальной продажной цене предмета залога, способах реализации предмета залога.

Такое уведомление направляется по адресу, указанному в договоре о залоге (соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке), по адресу (местонахождению) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц.

2. Привлечь оценщика для определения начальной продажной цены.

3. Заключить договор с организатором торгов.

4. По истечении 10 дней после получения дилером уведомления, указанного в п. 1, организатор торгов должен направить сторонам уведомление о торгах и опубликовать извещение о торгах.

По истечении 10 дней после публикации извещения о торгах проводятся торги (открытый аукцион).

Если торги будут признаны состоявшимися, задолженность дилера перед поставщиком будет погашена за счет суммы, вырученной от продажи предмета залога (на основании п. 3 ст. 334 ГК РФ при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге).

Основные риски, которые могут возникнуть в процессе внесудебного взыскания заложенного имущества, следующие.

Создание препятствий со стороны дилера. Обычно в договорах залога содержится условие о том, что по письменному требованию залогодержателя в течение определенного количества дней после предъявления требования залогодатель обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

Однако на практике недобросовестный контрагент будет создавать препятствия по передаче необходимой документации. В случае невозможности истребовать документы для проведения торгов обращение взыскания на заложенное имущество возможно будет проводить только в судебном порядке.

Отметим, что, если договор об ипотеке не был нотариально удостоверен, у залогодержателя отсутствует возможность обратиться к нотариусу для совершения на договоре об ипотеке исполнительной надписи в целях изъятия имущества и (или) его принудительной реализации.

Риски, связанные с проведением торгов. Признание торгов несостоявшимися. Если первичные торги будут признаны несостоявшимися, залогодержателю в течение 10 дней будет предоставлено право приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество по начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования (п. 4 ст. 3502 ГК РФ). Следует иметь в виду, что в случае начала процедуры банкротства не может быть исключен риск оспаривания такого зачета (см. подп. 2 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63; Постановление ФАС Московского округа от 27 декабря 2012 г. по делу № А40-169526/09-95-900 “Б”; Постановление Седьмого ААС от 22 декабря 2014 г. № 07АП-7171/2011(28) по делу № А02-629/2010).

Если соглашение о приобретении имущества между дилером и поставщиком не состоится, то не позднее чем через месяц после первых торгов должны быть проведены повторные торги. При объявлении несостоявшимися повторных торгов поставщику в течение месяца предоставляется право оставить предмет залога за собой с оценкой в сумме не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования (п. 4, 5 ст. 3502 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Таким образом, имеется потенциальный риск того, что в результате признания торгов несостоявшимися будет значительно уменьшена продажная цена заложенного имущества и, как следствие, обязательства дилера не будут погашены в полном объеме за счет заложенного имущества.

Кроме того, не исключается риск оспаривания заинтересованными лицами процедуры проведенных торгов, а в случае банкротства дилера — и состоявшихся зачетов.

Банкротство дилера. Объявление дилера банкротом возможно как в процессе осуществления внесудебного взыскания заложенного имущества, так и после реализации заложенного имущества на торгах.

А. Признание дилера банкротом в процессе проведения процедуры внесудебного взыскания. В соответствии с п. 1 ст. 181 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее — Закон о банкротстве) с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Кроме того, в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58 “О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указано, что “соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенное до даты введения наблюдения, после введения наблюдения исполнению не подлежит. Если заложенное имущество находится в момент введения наблюдения у залогодержателя, он не вправе оставлять его за собой, отчуждать его каким-либо образом и обязан обеспечить его сохранность”.

Таким образом, осуществить обращение взыскания во внесудебном порядке после введения наблюдения будет невозможно.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Закона о банкротстве конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на это имущество сделает невозможным восстановление его платежеспособности.

Анализ судебной практики по вопросу обращения взыскания на заложенное имущество должника на стадии внешнего управления и финансового оздоровления показал, что в каждом конкретном случае суды оценивают, насколько заложенное имущество может повлиять на восстановление платежеспособности должника.

Если заложенное имущество является единственной недвижимостью дилера, суд с большой вероятностью откажет в обращении взыскания на это имущество, поскольку такое уменьшение конкурсной массы может в том числе затронуть интересы других кредиторов дилера, а также сделает невозможным восстановление платежеспособности дилера.

Обратите внимание: существует большая вероятность того, что заложенное имущество будет реализовано только в ходе конкурсного производства.

На основании абз. 7 п. 5 ст. 181 Закона о банкротстве при продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

Б. Банкротство дилера после реализации заложенного имущества на торгах. Если в отношении дилера будет подано заявление о признании банкротом после реализации заложенного имущества на торгах, нельзя исключать риск оспаривания торгов и сделки, заключенной на основании данных торгов, арбитражным управляющим дилера.

В частности, могут быть поданы иски о признании торгов несостоявшимися, а сделки, заключенной на основании данных торгов, недействительной:

  • как сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам иных кредиторов (п. 2 ст. 612 Закона о банкротстве);
  • как сделки, влекущей за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 613 Закона о банкротстве).

Следует отметить, что единообразная судебная практика по вопросу оспаривания сделок по реализации заложенного имущества не сложилась, в каждом конкретном случае суды анализируют фактические обстоятельства дела. Имеется значительный объем судебной практики, когда суды отказывают в признании сделок по реализации заложенного имущества недействительными (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 октября 2014 г. по делу № А56-6962/2011), а также судебная практика, в которой такие требования удовлетворялись (Постановление Девятого ААС от 21 февраля 2014 г. № 09АП-45720/2013-АК).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Абзацем 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ установлено правило, что, если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель также вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

Иными словами, если залогодержатель примет решение начать процедуру обращения взыскания именно в судебном порядке, вне зависимости от результатов рассмотрения дела суд отнесет все судебные расходы на залогодержателя.

Судебный порядок обращения взыскания обычно состоит из следующих стадий:

  1. соблюдение претензионного порядка — направление дилеру уведомления-претензии с требованием исполнить обязательства;
  2. по истечении месяца после направления претензии — подача искового заявления в суд;
  3. судебное производство — вынесение судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество в случае удовлетворения требований залогодержателя. Срок проведения судебного разбирательства будет зависеть от наличия (отсутствия) возражений со стороны дилера;
  4. возбуждение исполнительного производства;
  5. изъятие судебным приставом у залогодателя документов, необходимых для продажи предмета залога на торгах;
  6. продажа имущества на торгах.

В процессе судебного взыскания заложенного имущества могут возникнуть следующие риски.

Затягивание процесса рассмотрения дела со стороны дилера. Отметим, что сроки обращения взыскания на заложенное имущество будут зависеть прежде всего от наличия (отсутствия) возражений со стороны дилера.

При наличии возражений со стороны дилера нельзя исключать риск, что дилер предпримет попытку затянуть процесс обращения взыскания на имущество в судебном порядке. В частности, дилер может оспорить оценку предмета залога, сроки обращения взыскания, заявить ходатайство об отложении рассмотрения дела, проведении экспертизы и т.п.

Банкротство дилера. Риски, связанные с банкротством дилера, аналогичны рискам, описанным в отношении банкротства дилера при внесудебном порядке взыскания.

Если в отношении дилера будет подано заявление о признании его банкротом уже после подачи иска о взыскании заложенного имущества, данное обстоятельство не будет препятствием для вынесения судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество (подробные разъяснения даны в упомянутом Постановлении Пленума ВАС РФ № 58). Принудительное исполнение подобного решения суда в соответствии с п. 1 ст. 181 и абз. 4 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве не допускается.

Отметим также, что к судебному порядку взыскания заложенного имущества применимы описанные ранее риски признания торгов несостоявшимися и оспаривания торгов.

Ответ подготовили
руководитель проектов “ФБК Право” Е.Н. Бокарева,
старший юрисконсульт “ФБК Право”, канд. юрид. наук М.А. Баландина,
юрисконсульт “ФБК Право” К.Н. Гриценко

Автор:

Теги: обращение взыскания на предмет ипотеки  обращение взыскания на заложенное имущество  ипотека  залог недвижимости  заложенное имущество  Закон об ипотеке  банкротство дилера  Закон о банкротстве  судебное взыскание заложенного имущества