По мнению экспертов в последнее время спрос на ипотеку начал расти. После снижения банками ставок число выданных ипотечных займов увеличилось. Летом в основном брали кредиты под залог имеющегося жилья (например, на развитие бизнеса или покупки земли), а сейчас – кредиты на покупку готовых квартир. Но в то же время на этом рынке увеличилось число мошеннических операций с ипотечными кредитами.
Мошенники на банковском рынке действуют во многих направлениях. Многообразие схем мошенничества здесь связано с желанием мошенников как можно быстрее получить конкретные денежные средства не связывая себя, например, с реализацией фальшивых ценных бумаг или другими операциями, требующих гораздо большего времени и рисков быть пойманными.
Мошенники даже в ипотечном кредитовании находят возможности погреть руки. В период экономической нестабильности перед коммерческими организациями и частными предпринимателями остро стоит вопрос: где взять деньги на поддержание своего бизнеса?
Малый и средний бизнес для поддержания своего дела на плаву, особенно в период кризиса постоянно нуждается в банковских кредитах. Но большие ставки и жёсткие требования к потенциальным заёмщикам ставят предпринимателей в трудное положение. Поэтому владельцы предприятий МСБ прибегают к различным ухищрениям для того, чтобы пополнить капитал. Так как оформить кредит легально и на приемлемых условиях сейчас довольно проблематично, то некоторые предприниматели находят выход из такого положения через ипотечное кредитование, где предоставляемая денежная сумма в разы больше, чем в любом другом виде кредитования. Однако и обналичить ипотеку гораздо сложнее, чем потребительский или автокредит.
Простейшая схема обналичивания ипотечного кредита выглядит так: потенциальный покупатель квартиры вступает в сговор с продавцом, которым могут быть близкие друзья или родственники лжепокупателя. Итак, «продавец» продаёт заемщику квартиру, получая от банка приличные деньги по ипотечному кредиту. Далее «покупатель» и «продавец» спокойно делят наличные между собой, квартиру сдают в аренду, получают годовую арендную плату и отбывают в неизвестном направлении, оставляя банку возможность самому решать проблемы по взысканию долга. Конечно, в этом случае банк не обанкротиться, ведь квартира осталась у него в залоге, и в случае отсутствия платежей продаст её и в проигрыше не останется. Но сколько уйдет времени, сил и денег на отстаивание своей правоты? Период от первой просрочки до поступления денег исчисляется многие месяцами.
Другая схема мошенничества связана с продажей квартиры, доставшейся по наследству какому-либо родственнику.
Если квартиру выставляют на продажу, то возможный покупатель берёт ипотечный кредит на приобретение этой квартиры. Он вносит требуемый банком первоначальный взнос (в Сбербанке и «ВТБ-24» сейчас снизился до 20 %) от стоимости квартиры и оплачивает все банковские комиссии. Но через какой-то период времени вдруг выясняется, что у продавца есть сестра (о которой продавец не информировал банк и покупателя) , которая по закону имеет полное право на половину доли наследуемой жилплощади. А так как сделка купли-продажи была осуществлена без её участия, то через суд договор купли-продажи признаётся недействительным и квартира – предмет залога по ипотеке переходит в руки продавца, который в свою очередь отказывается возвращать банку потраченные на кредит денежные средства. Банк проиграл: нет ни залога, ни денег за него. Заёмщик, который понадеялся на профессионализм банковских сотрудников, также понёс значительные финансовые убытки. Он остался без квартиры и потерял деньги, потраченные на оформление и погашение ипотечного долга.
Также после покупки заёмщиком ипотечной квартиры может оказаться, что в квартире прописан совершенно посторонний человек, который в настоящий момент находится в местах лишения свободы и должен освободиться в ближайшее время, и может предъявить законные претензии на долю ипотечной жилплощади.
Получается, что банковские работники не досмотрели предмет залога (квартиру) случайно или преднамеренно в сговоре с продавцом или группой мошенников, не заметив при оформлении ипотечного кредита, что на момент сделки купли-продажи в квартире был прописан посторонний человек. Продавец квартиры может войти также в сговор с работником ЖЭКа и получить документ об отсутствии прописанных лиц, хотя фактически в квартире прописан жилец. В таком случае суд может признать сделку недействительной.
Поэтому при покупке жилья особенно внимательно стоит перепроверять достоверность выписки из домовой книги.
Как заёмщику в этой ситуации решить данную проблему безболезненно и с минимальными потерями для своего бюджета.
Так как в этом случае виноват банк, то заёмщик первым делом должен обратиться в банк – залогодержатель ипотечной квартиры. Банк может предложить альтернативные варианты выхода из сложившейся ситуации. Но если предложения банка не устроит заёмщика, то он может обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. Заёмщик имеет право отказаться оплачивать далее ипотечный кредит, предварительно расторгнув кредитный договор в судебном, порядке. В случае положительного судебного решения заёмщик передаст квартиру кредитору, а тот в свою очередь потребует у первоначального продавца квартиры возврата уплаченной денежной суммы.
Какие убытки в данной ситуации несёт каждая сторона сделки купли-продажи проблемной квартиры?
Заёмщик теряет жилье. Если он не хочет расставаться с квартирой, так как сделал в ней дорогостоящий ремонт или по другим личным обстоятельствам, то можно подать в суд на явившегося соседа и доказать своё право на полное владение собственностью.
В случае положительного судебного решения банк-залогодержатель теряет деньги. Банк вряд ли получит свои деньги от продавца, так как он, скорее всего, уже давно скрылся в неизвестном направлении. (Например, переехал в другой город, где купил квартиру во много раз дешевле). Даже если банк разыщет продавца квартиры и судья выпишет повестку с требованием явиться на судебное заседание, продавец будет скрываться от любого судебного преследования. В итоге, если сделка купли-продажи будет признана недействительной, банк останется, что называется, «у разбитого корыта»: с проблемной квартирой и прописанным в ней заключённым. Конечно, банк в свою очередь проведёт внутреннее служебное расследование, обратится в милицию с заявлением о привлечении сотрудников к уголовной ответственности по факту мошенничества, совершит прочие сделки, направленные на возмещение своих убытков, но заёмщика это не утешит.
Покупатель останется в прибыли: он продал квартиру и, забрав деньги, скрылся в неизвестном направлении.
Случай другой: Заёмщик приобрел квартиру подписав договор купли продажи с хозяином этой квартиры и стабильно вносит несколько лет ежемесячные платежи по кредиту. Вдруг выясняется, что один из бывших собственников данной жилплощади обратился в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной и вернуть ему бывшую собственность.
Обычно в качестве истца на данных судебных процессах выступает супруг или супруга бывшего собственника жилья. Суть требований заключается в том, что квартира была продана без его(её) согласия, хотя закон требует в случае реализации недвижимости обязательно получить письменное согласие супруга(и) на отчуждение квартиры.
В этом случае также можно предъявить претензии к банку, чьи сотрудники не проверили все документы, а также к Государственной регистрационной палате, которая не имела право зарегистрировать сделку купли-продажи без данного документа. И в данной ситуации закон также на стороне заёмщика. Ему следует обратиться в суд. Статистика судебных решений по подобным делам убедительно доказывает: суды обычно принимают сторону заёмщика и признают законной совершенную сделку купли-продажи квартиры. Правда, при условии, что остальные документы по продаже жилья были оформлены верно, без юридических неточностей и разночтений.
Случай третий: Заёмщик сам стал соучастником мошеннической группы. Вступив в сговор с мошенниками, он оформил ипотечный кредит, залогом по которому выступает не полноценный коттедж или элитная квартира, а полуразвалившийся дом на окраине города. В этом случае в сговоре с мошенниками были специалисты, которые оценивали стоимость жилья Ситуация осложняется также в случае, если сотрудник банка состоит в сговоре с мошенниками. В этом случае банковский служащий не только закроет глаза на сфабрикованные фотоснимки предмета залога, но и намеренно не обратит внимания на явно завышенную оценку кредитуемой недвижимости. Соблазн особенно велик, когда молодому специалисту настойчиво предлагают подзаработать, обещая, что всё останется в тайне.
Как правило, банки работают с проверенными оценочными компаниями и не ожидают от них подлога. Однако это заблуждение. Не стоит отождествлять оценочную компанию и отдельного оценщика, работающего в ней. Руководитель компании может просто не знать о махинациях своих подчинённых.
Заёмщики-мошенники в случае значительной удаленности объекта от кредитора рассчитывают на то, что банковский специалист не поедет на осмотр залога и его оценки. Заёмщик рассчитывает на привлечение к оценке объекта собственной оценочной компании, которая может быть в сговоре с мошенниками. Если руководство банка действительно сочтёт ненужным провести необходимые мероприятия, а будет уповать на добросовестность заёмщика и неизвестной оценочной компании, то банк получит сфабрикованное заключение и завышение рыночной стоимости.
Схема сговора с оценочной компанией довольно широко распространена. Оценочная компания в своём заключении старается не отражать недостатки недвижимости, а преувеличивать его достоинства. Банки конечно должны досконально проверять представленную оценщиками документацию. Но мошенники имеют отличное представление о механизме работы конкретного банка. Прежде чем принять предложение от заёмщика, они проанализируют ситуацию и определят наиболее подходящий для данной махинации банк. Поэтому если в банк попадает заключение с искажённой информацией, то это не хитрость заёмщика, а недоработки самого банка. В банк с незапятнанной репутацией мошенники обращаться не станут. Они пойдут туда, где слабая защита и плохая безопасность.
Поэтому не стоит пренебрегать выездом на место и проведением предварительной проверки потенциального предмета залога. Лучше, если специалисты сделают свои фотоснимки объекта, чтобы впоследствии сличить с оригиналами в заключении. В обязательном порядке необходимо перепроверять результаты рыночной оценки залога, проведённой оценочной компанией.
Обычно, если заёмщик получил ипотечный кредит, то он даже не пытается погасить его. Скорее всего, после получения денежных средств он скроется в неизвестном направлении. В такой ситуации банк даже не будет нанимать коллекторов для проведения досудебного взыскания, а сразу же обратится с заявлением в милицию о возбуждении уголовного дела по статье «Мошенничество» и привлечении заёмщика к уголовной ответственности. Поэтому проверка должна быть не только личных сведений заёмщика в анкете, но и в статуса потенциального предмета ипотеки — недвижимого имущества.
Поскольку покупка недвижимости – очень серьезный шаг, то заёмщику следует внимательно проверять поступающую информацию и подписываемые документы. В противном случае есть риск оказаться втянутым в уголовное расследование и последующее судебное разбирательство.
Добросовестный гражданин, нуждающийся в жилье, самостоятельно займётся поиском выгодного варианта с приемлемыми банковскими тарифами и условиями. И только подобрав для себя оптимальный вариант, обратится в банк.
Заёмщики же, склонные к авантюрным поступкам и мошенническим действиям, прибегают к обману при помощи нерадивых риелторов и ипотечных брокеров. Так как основным поставщиком потенциальных заёмщиков для кредитных организаций являются риелторские агентства, то здесь банкиров и заёмщиков может ждать масса неприятностей. Риелторские агентства кроме подбора недвижимости и ведения сделки, оказывают так называемые брокерские услуги. Если гражданин, нуждающийся в жилье, при подборе квартиры обращается в риелторское агентство, то ему это агентство может предложить за отдельную плату, например, лоббирование его кредитной анкеты в банках. В большинстве случаев у риелтора нет реальной возможности «пролоббировать» конкретного заёмщика в кредитной организации: он только создает иллюзию для клиента, но реально помочь ему не в силах.
К услугам таких брокеров обращаются в основном клиенты, у которых либо отсутствует время для поиска наиболее выгодного варианта, либо те, кому банки по различным причинам ранее не одобрили кредитную заявку.
Брокерские и риелторские услуги стоят недешево. Оценив затраты, необходимые для получения ипотеки, адекватный человек вряд ли добровольно обратится к ипотечным брокерам.
Таким образом, к данной услуге прибегают те, кто понимает, насколько ничтожны их перспективы. В этом случае тарифы банка и понесённые затраты его мало интересуют, главное – получить кредит. Довольно часто за этим скрывается желание провести мошенническую схему и обмануть банк.
Поэтому, если в банк попадает пакет документов от риелтора или ипотечного брокера, стоит внимательно к нему присмотреться. Банк обязан иметь в своём подчинении подразделение по проверке потенциального предмета залога, который включает в себя:
проверку потенциального предмета ипотеки на месте и проверку юридической чистоты предмета ипотеки, достоверности предоставленных сведений.
Если в ходе проверки выявляется больше двух эпизодов предоставления ложных сведений, данному заёмщику лучше отказать, а с агентством, предоставившим данный пакет документов, следует прекратить сотрудничество.
Но бывает, что существует сговор риелторов и сотрудников банка. Риелторы отлично понимают, что решающее слово в цепочке по проверке потенциального заёмщика в любом банке остаётся за службой безопасности. Договорится с сотрудниками службы безопасности риелторы чаше всего и не пытаются. Поэтому риелторы изыскивают слабое звено среди сотрудников других отделов, например, среди тех, кто непосредственно курирует ипотечную сделку. Соблазн получения «отката» в обмен на одобрение кредитной заявки очень велик. Схема «отката» проста: специалисту предлагается войти в долю и за каждую завершённую сделку получать определённый процент. Практика показывает: молодой возраст специалиста, отсутствие опыта плюс низкая заработная плата подстегивают к получению «грязных денег».
Воспользовавшись услугами риелтора по подбору нужной квартиры, клиент может столкнуться с массой сюрпризов. Часто под предложением гарантированного получения ипотечного кредит скрывается не что иное, как откровенное вымогание денег. Предлог для взятки может быть любым. Например, анкетные данные не подходят под требования банка или кредитная история не внушает доверия. Кроме внесения необходимых комиссионных, риелторы дополнительно попросят заплатить немалую денежную сумму якобы для «отката» банку и берутся исправить любую возникшую проблему. В действительности риелтор не имеет реальной возможности помочь в оформлении ипотечного договора, единственное, что может сделать, – это разослать пакет документов заёмщика в кредитные учреждения.
Здравомыслящий человек самостоятельно выберет банк с выгодными условиями, с минимальными банковскими процентами, низким первоначальным взносом и комиссионными за предоставляемые услуги. Обратившись к риелтору, будущий заёмщик часто лишает себя права выбора. Риелтор намекает, что давно работает на ипотечном рынке и знает подноготную кредитной программы любого банка. И посоветует заёмщику банк, который в первую очередь устраивает самого риелтора. Мнение заёмщика в этом случае второстепенно.
Часто риелторы или фирмы-посредники за определённое вознаграждение предлагают помощь в получении кредита заёмщикам, не имеющим официального источника дохода и места работы. Данный вид деятельности трудно назвать законным, хотя он процветает. В этом случае риелторы вступают в сговор с представителями кредитных организаций и предоставляют в банк фиктивные документы о месте работы и размерах дохода потенциального заёмщика. Взамен риелторы просят денежное вознаграждение в размере от трёх до пяти процентов от общей суммы кредита.
Некоторые заёмщики стараются не заглядывать в будущее, стараясь всеми правдами и неправдами оформить кредит, несмотря на то, что завышенная сумма кредита отражается на ежемесячном платеже и конечной сумме возврата. И если пакет липовых документов о месте работы и доходе попадёт в руки не участвующего в сговоре банковского специалиста, который увидит фальшивку, то заёмщика могут навсегда внести в «черный кредитный список».
Достаточно часто риелтор вступает в сговор с оценочной компанией, увеличивая оценочную стоимость предмета залога, что в результате отражается на увеличении суммы ипотечного кредита и первоначального взноса. Однако не все оценщики желают портить свою репутацию, и многие отвергают предложения подобного рода.
Бытует мнение, что риелторы проверяют юридическую чистоту выставляемого на продажу недвижимого имущества. Однако это мнение ошибочно. Риелтор может пообещать и наговорить потенциальному покупателю что угодно, но его главная цель – получить свои комиссионные. После получения денег он сочтёт свою миссию выполненной, даже если сделка купли-продажи ещё не доведена до конца.
Ещё одной схемой мошенничества является предоставление фальшивых данных о прописке заёмщика. Многие банки активно приступили к кредитованию по стандартам АИЖК, согласно которым запрещается выдавать ипотечные кредиты гражданам, не имеющим регистрации.
На сегодняшний день в ряде регионов России орудуют преступные группы, предлагающие за вознаграждение оформить официальную прописку. Мошенничество в потребительском кредитовании давно породило прописку заёмщика за вознаграждение, однако стоит отметить, что современный способ отличается от прежнего тем, что прописка действительно официальная, хотя заёмщик никогда не жил по указанному адресу. Мошенники, используя поддельные штампы, проставляют в паспорте прописку с реальным адресом в жилом многоквартирном доме, убеждая клиента в подлинности регистрации.
Вариантов предоставления ложных сведений существует множество: в паспорт гражданина может быть вклеена фотография другого человека, в штамп прописки — внесена дополнительная цифра в графе «Номер квартиры».
Также распространены подделки нотариальных доверенностей. Например, недобросовестный близкий родственник может использовать поддельную доверенность на представление интересов в банке. Лучший способ перепроверки достоверности сведений в доверенности – непосредственная беседа с нотариусом.
Другая ситуация: заёмщиком, покупателем предмета залога, может выступать психически нездоровый человек, состоящий на учёте в психоневрологическом диспансере. Предоставленная для сделки «липовая» справка или её отсутствие грозит признанием сделки недействительной, на что также рассчитывают мошенники.
Стоит учитывать, что в пик кризиса многие предприятия, и частные предприниматели работают не на полную мощность, а, следовательно, уровень заработной платы работников в разы ниже, чем до кризиса. В справках о доходах нередко содержатся искажённые сведения, наиболее распространённым вариантом является представление сфальсифицированной справки о доходе форме № 2-НДФЛ. Таким образом, имеет смысл выделить время на перепроверку платёжеспособности клиента, его реального дохода.
Как правило, специалистам банка приходится работать с копиями документов, представленных на проверку. Необходимо обязательно сверять копии с оригиналами. Тогда остается только проверить достоверность сведений, указанных в документе и выехать для проверки наличия залога.
Вариантов мошенничества с залогом может быть много. Это отсутствие кредитуемого частного дома, коттеджа, отсутствие номера квартиры в многоэтажном жилом доме, отсутствие самого жилого дома. Предмет залога также может находиться в ненадлежащем состоянии. Например, в свидетельстве о праве собственности указаны реквизиты коттеджа, а на представленных в оценочную компанию фотографиях изображено добротное здание, с чистовой отделкой и условиями для благополучного проживания. Однако после выезда на место нахождения коттеджа выясняется, что фактически это дом без крыши и окон, в стадии незавершенного строительства
Выезд в адрес залога необходим не только для того, чтобы убедиться, что квартира или дом действительно существуют и пригодны для проживания, но и для того, чтобы выявить продажу квартиры с неузаконенной самовольной перепланировкой (а такие случаи на практике нередки). В случае возникновения дефолтной ситуации возникнут большие проблемы, так как на арестованный по решению суда предмет залога вряд ли найдется покупатель.
Таким образом, при оформлении ипотеки крайне важной является эффективная работа сотрудников ипотечной структуры и отдела собственной безопасности банка. Без грамотно организованной проверки ипотечных сделок кредитное учреждение рискует превратиться в банкрота. На практике встречается множество казусов, когда банковские служащие невнимательно проверяют юридическую чистоту залоговой недвижимости. Одни специалисты, желая обогатиться, вступают в сговор с мошенниками и дают разрешение на сделку купли-продажи квартиры с «тёмным прошлым». Другие по своей неграмотности и лени разрешают оформить кредит заёмщику, имеющему непогашенные судимости. Третьи не обращают внимания на завышение стоимости предмета залога оценочной компанией и т.д.
Поэтому чтобы не попасть на уловки мошенников необходимо осуществлять доскональную и тщательную проверку документов и представленных в них сведений.
В заключение следует отметить, что по данным банков в последнее время появились заёмщики, злостно уклоняющиеся от своевременного погашения долгов, в т.ч. ипотечных и при этом не испытывающие серьезных финансовых проблем. Как только кредитная организация подаёт иск в арбитражный суд, то ответчики пытаются скрыть имущество, фиктивно передавая права на него третьим лицам.
В связи с этим Сбербанк (у которого очень много непогашенных долгов) подготовил предложения по усилению уголовной ответственности за злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности, разработанные с «учётом накопленного им правоприменительного опыта» и направил их в Госдуму.
Экономические меры, предусмотренные законом в таких случаях, не всегда способны обеспечить надлежащую защиту, поскольку к моменту получения решения суда ликвидное имущество попросту отсутствует. В этой связи Сбербанк ратует за уголовное преследование как обычных граждан, так и руководителей организаций, участвующих в махинациях с имуществом заёмщика: такая мера может стать действенным инструментом побуждающим должника воздерживаться от совершения противоправных действий. Если предложение Сбербанка будет поддержано законодателями, то за злостное уклонение от погашения кредита в особо крупных размерах граждане могут схлопотать срок от двух до пяти лет.