Инвестиционный процесс является неотъемлемой частью современной жизни. На сегодняшний день коммерческая недвижимость — одно из наиболее выгодных вложений для предпринимателей. Объектами такого инвестирования все чаще становятся заводы, комбинаты, склады, другие производственные мощности, а также земля, в том числе и сельскохозяйственного назначения. Спрос на указанные объекты постоянно возрастает. При этом в последнее время значительно возрос интерес иностранных инвесторов к таким проектам и увеличился приток иностранных инвестиций.
Прямой способ приобретения коммерческой недвижимости — это покупка недвижимости как товара. Однако прямой способ не всегда является оптимальным. Сам процесс переоформления права собственности достаточно длительный и трудоемкий. Помимо обязательной государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости и его нотариального заверения, необходимо провести еще и государственную регистрацию права собственности на приобретенный объект недвижимости.
Если данный объект недвижимости включает в себя и земельный участок, то необходимо также оформить подтверждение права собственности на этот земельный участок. Хотя Гражданским кодексом Украины и предусмотрен переход права собственности на земельный участок вместе с объектом недвижимости, в соответствии со ст. 125-126 Земельного кодекса Украины, право собственности на земельный участок возникает с момента получения государственного акта на право собственности на земельный участок.
Для получения указанного документа новому собственнику необходимо обратиться к государственному органу земельных ресурсов. На основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи объекта недвижимости ему будет предоставлен новый государственный акт на право собственности на земельный участок.
Далее новому собственнику необходимо заново проходить весь процесс получения разрешительной документации, что также требует значительных временных и денежных затрат. При этом инвестор может столкнуться с рядом трудностей, зачастую непреодолимых, связанных с лицензированием, сертификацией, получением разрешений.
Избежать подобных трудностей можно путем приобретения не объекта недвижимости, а предприятия как субъекта предпринимательской деятельности в целом (Целевое предприятие), обладающего обособленным имуществом, что в свою очередь предполагает передачу новому собственнику комплекса основных фондов такого предприятия (земли, строений, сооружений, механизмов).
Подобные сделки стали достаточно распространенными и совершаются при помощи купли-продажи корпоративных прав (акций, долей в уставном фонде). В результате покупатель приобретает контроль над Целевым предприятием и, соответственно над принадлежащими ему объектами недвижимого имущества. При этом необходимость в переоформлении разрешительной и другой документации в отношении таких объектов не возникает, поскольку, несмотря на смену собственника Целевого предприятия, собственник недвижимости не меняется.
Особенно актуальными такие сделки становятся, когда речь идет о необходимости переоформления права постоянного пользования земельным участком или смены его арендатора, поскольку официальное оформление передачи таких прав другому лицу на данный момент практически невозможно.
Цель сделки по приобретению недвижимости через куплю-продажу корпоративных прав — получение контроля над предприятием и, как следствие,— контроля над его активами. Самый простой путь — приобретение 100% акций, долей предприятия, хотя также возможен вариант передачи контрольного пакета акций (долей).
Так, в обществе с ограниченной ответственностью контроль приобретает собственник, владеющий долей в размере более 60% уставного фонда. При созыве общего собрания такой доли достаточно как для простого большинства при голосовании, так и для кворума. В акционерных обществах для полного контроля необходимо 75% акций. Такая доля обеспечивает квалифицированное большинство на общем собрании при голосовании по наиболее важным вопросам.
Приобретение активов через корпоративные права имеет некоторые преимущества по сравнению с приобретением активов как таковых.
Указанная операция достаточно привлекательна с точки зрения оптимизации налогообложения, что является одним из существенных положительных аспектов, поскольку на сегодняшний день такие операции по продаже корпоративных прав не облагаются 20%-ным налогом на добавленную стоимость. А вот в случае продажи объектов недвижимости как основных фондов такая операция подлежит налогообложению в общем порядке.
Не являются объектом налогообложения операции по выпуску (эмиссии), размещению в какой-либо форме управления и продажи (погашения, выкупа) за денежные средства ценных бумаг, которые выпущены в оборот (эмитированы) субъектами предпринимательской деятельности…, а также корпоративные права, выраженные в иных, чем ценные бумаги, формах……
(п. 3.2.1 ст. 3 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость»)
В некоторых указанных законом случаях, когда осуществляется продажа недвижимого имущества, в состав которого входит иностранная инвестиция (например, установлено оборудование, которое ввезено в качестве иностранной инвестиции), продавец несет определенные дополнительные затраты, поскольку возникает необходимость уплаты ввозной пошлины.
Имущество, которое ввозится на территорию Украины как взнос иностранного инвестора в уставный фонд предприятия с иностранными инвестициями, освобождается от обложения пошлиной. Если в течение трех лет с момента зачисления иностранной инвестиции на баланс предприятия с иностранными инвестициями, имущество, которое было ввезено в Украину как взнос иностранного инвестора в уставный капитал определенного предприятия, отчуждается, предприятие с иностранными инвестициями уплачивает ввозную пошлину.
(ст. 18 Закона Украины «О режиме иностранного инвестирования»)
Применение в таком случае схемы приобретения корпоративных прав снимает вопрос об уплате ввозной пошлины, поскольку при осуществлении подобной сделки отчуждения имущества, являющегося иностранной инвестицией, не происходит.
При приобретении недвижимости путем купли-продажи корпоративных прав приобретателю необходимо учитывать несколько важных аспектов, которые обязательно должны быть тщательно проанализированы до окончательного принятия решения о заключении подобной сделки.
В частности, при подготовке сделки необходимо помнить об антимонопольных ограничениях, поскольку по Закону Украины «О защите экономической конкуренции» при приобретении контрольного пакета акций, в зависимости от особенностей конкретной сделки (размера активов и объема реализации каждой из сторон), может потребоваться разрешение антимонопольного комитета. Возможно, при заблаговременном анализе ситуации, сторонам удастся ограничиться получением предварительного заключения в виде письма — рекомендационного разъяснения о том, что разрешение по данной сделке не требуется.
Органы Антимонопольного комитета Украины предоставляют субъектам хозяйствования, органам власти, органам местного самоуправления, органам административно-хозяйственного управления и контроля на основании заявления о предоставлении предварительных выводов и приложенной к нему информации предварительные выводы о согласованных действиях; Антимонопольный комитет Украины или административная коллегия Антимонопольного комитета Украины — о концентрации.
(п. 1 ст. 29 Закона Украины «О защите экономической конкуренции»)
Необходимо также учитывать, что за нарушение антимонопольного законодательства предусмотрена ответственность, в частности, в виде штрафа, размер которого может достигать 10% годового дохода всей группы субъектов хозяйствования. Поэтому чрезвычайно важно заблаговременно разработать корпоративную схему сделки таким образом, чтобы избежать антимонопольных нарушений.
Особого подхода требует процесс переоформления корпоративных прав при их передаче от одного собственника другому. Например, если сделка осуществляется продажей акций, необходимо учитывать особый порядок их учета, хранения и обращения. В зависимости от вида эмитированных предприятием акций (в документарной или бездокументарной форме) акции учитываются или просто виртуально хранятся на счетах соответственно реестродержателей или хранителей, имеющих лицензии. Продажа акций осуществляется через лицензированного субъекта профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг — торговца ценными бумагами.
При приобретении корпоративных прав предприятия у покупателя могут возникнуть определенные опасения, связанные с репутацией такого предприятия, его деятельностью не только в настоящем, но и в прошлом. Поэтому один из важнейших моментов заключения такой сделки — это правовая и финансовая проверка состояния дел предприятия. Естественно, покупатель не сможет самостоятельно стать инициатором ее проведения, но в его силах потребовать этого от продавца.
В рамках этой проверки необходимо провести анализ дебиторской и кредиторской задолженности предприятия, выявить, нет ли оснований для увеличения кредиторской или уменьшения дебиторской задолженности, для взыскания долгов с дебитора, то есть определить, как в целом соотносятся активы и обязательства предприятия. Также целесообразно зафиксировать весь перечень принадлежащего предприятию имущества, его стоимость и структуру. Важно знать, оформлены ли правоустанавливающие документы на указанное имущество, получен ли весь пакет разрешительной документации на эксплуатацию такого имущества и т. д.
Важность проведения такой проверки трудно переоценить, ведь, в конечном итоге, все приведенные критерии существенно влияют на цену сделки. Если у предприятия есть долги либо проблемы, которые в будущем могут привести к их образованию, то и цена сделки соразмерно уменьшается. Приобретателю следует уделить особое внимание этому аспекту, поскольку конечной целью заключения сделок по покупке корпоративных прав является приобретение в собственность именно имущества предприятия.