Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация

Рынок ценных бумаг

Автор:
Источник: Журнал “Ценные бумаги” №12-2010
Опубликовано: 9 декабря 2010

Секьюритизация – это добро или зло, вот в чём вопрос?

Финансовый кризис, поколебавший в августе 2008 г. финансовые рынки мира, возник в большей степени из-за выпуска большого количества ипотечных облигаций. Инвестиционные банки путём секьюритизации превращали многие пакеты сомнительных кредитов, в том числе ипотечных, в облигации и тем самым перекладывали долги и соответственно риски ипотечных клиентов на инвесторов, которые покупали облигации таких банков. Как показал финансовый кризис одной из форм обмана на фондовом рынке было искажение информации о рисках. Одним из рисков о котором инвесторов недостаточно информировали явилась секьюритизация[1].

Рейтинговые же агентства, без зазрения совести присваивавшие этим бумагам наивысшие кредитные рейтинги и тем самым вводя в заблуждение инвесторов.

Эксперты считают, что в последнем финансовом кризисе во много виноваты американские ипотечные компании Fannie Mae и Freddie Mac, которые выпускали ипотечные облигации под гарантии правительства США (это около 40% американского рынка ипотечного кредитования жилищного сектора).

После начала кризиса в сентябре 2008 г. Freddie Mac и другой флагман ипотечного рынка США, Fannie Mae, были переведены под управление государства из-за опасений, что банкротство крупнейших в стране ипотечных агентств вызовет сильные волнения на внутреннем и зарубежном финансовых рынках.

Fannie Mae и Freddie Mac владеют или предоставляют гарантии примерно по 50% всех ипотечных кредитов в США (31 миллион) общей суммой 5 триллионов долларов. Они покупают кредиты у финансовых организаций и продают их инвесторам в виде облигаций с гарантией от дефолта.

В период до кризиса кредиторы, выдававшие субстандартную ипотеку (subprime), по большей части не держали её в своём портфеле. Вместо этого они продавали кредиты инвесторам, в некоторых случаях понимая, что риск будущих убытков больше, чем себе представляют покупатели этих ссуд. Например, компания Goldman Sachs и другие американские компании, продавая ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, в то же время, играли на их понижение с расчетом заработать прибыль. Комиссия по ценным бумагам США (SEC) обвиняет Goldman Sachs в том, что она создавала и продавала инструменты, которые заведомо должны были обвалиться, и играла на их понижение с расчётом заработать прибыль только для важного клиента. Практика игры на понижение ипотечных облигаций использовалась также некоторыми американскими банками в интересах хедж-фондов.

До 2000 г. американские банки (да и некоторые российские), выдавая кредит заёмщику держали его «на балансе» до полного погашения. Но после 2000 г. ситуация изменилась. Банки и ипотечные компании стали увеличивать количество выдаваемых кредитов в основном за счёт того, что снижали требования к заёмщикам кредитов не учитывая реальной платёжеспособности заёмщиков. Затем, накопив в своем портфеле большое количество кредитов, они стали, используя схемы секьюритизации, активно продавать займы инвестиционным банкам, которые, в свою очередь, переуступали их в виде облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO – collateralized debt obligation) крупным инвесторам – пенсионным фондам, хедж-фондам, центробанкам и т.п. При этом рейтинговым агентствам, которые присваивали таким облигациям кредитный рейтинг, платили выпускающие эти же облигации инвестиционные банки. Этим во многом объясняется и завышенное истинное качество таких бумаг.

Такие же секьюритизированные облигации выпускали и российские банки. Конечно, если сравнивать наш долговой рынок с западным, то он ещё очень молод, однако и наши банки до кризиса стали предлагать инвесторам сложноструктурированные продукты. Банкам пришлись по душе схемы секъюритизации ипотечных, а также потребительских кредитов. Российские банки поняли как эффективен этот финансовый инструмент при привлечения средств, и какие выгоды сулит он тем, кто не побоится пройти достаточно сложный процесс подготовки сделки по секьюритизации от начала до конца. На этом рынке успели попробовать поработать Росбанк, «Союз», банк «Русский Стандарт» и другие, которые выпустили облигации обеспеченных кредитными картами, автокредитами и потребительскими кредитами. А Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) например, выкупало стандартные пулы закладных у региональных операторов в целях их секьюритизации.

Процесс создания ценных бумаг ипотечного покрытия происходит путём выпуска ипотечных облигаций с фиксированной датой погашения и долгосрочных облигаций с плавающей датой погашения. Но объёмы секьюритизационных сделок у российских банков были небольшие из-за маленьких объемов кредитных портфелей.

Как показывает зарубежная практика секьюритизационная сделка может быть «рентабельной» при объёме больше 200 млн. долларов. При меньшем размере дополнительные издержки на организацию сделок «съедают» всю выгоду от более низкой стоимости привлечённых средств». В этой ситуации банку выгоднее просто продать свой портфель более крупному игроку, который уже сможет провести секьюритизацию.

В России до кризиса такие банки как МДМ-Банк, Собинбанк, Альфа-Банк, Банк Москвы и др., уже были готовы начать секьюритизировать свои кредитные портфели. Но всему этом помешал ипотечный кризис в США, который спровоцировал настоящую волну отказов от секьюритизации как за рубежом, так и в России., Так, например, ВТБ-24 из-за невыгодных условий размещения ценных бумаг перенёс сроки размещения своих ценных бумаг, обеспеченных поступлениями по ипотечному портфелю на сумму не менее 500 млн. долларов. Рынок секьюритизации после кризиса практически замер. И особенно, как подчеркивают эксперты, нет спроса на ценные бумаги российских банков, которые ещё недавно пользовались на нём весьма высоким спросом.

Так для кого же рынок секьюритизации является злом, а для кого добром?

Секьюритизация для банков является добром, так как можно продать свой портфель кредитов и на вырученные деньги продолжить выдачу кредитов или использовать денежные средства для других целей. Если увеличивается количество кредитов в портфелях банков, то этот финансовый инструмент очень удобен для банков. Выпуск ценных бу­маг под кредиты позволяет перераспределить риски в экономике, но этот процесс также снижает стимулы банков следить за качеством кредитов. Ведь переложив риски на покупателей ипотечных ценных бумаг, банк больше не боится задержек платежей и банк­ротств заёмщиков. При этом банки заинтересованы в сокрытии истинного качества выданных кредитов. Хотя обыкновенно долговые обязательства, продаваемые инвестиционным банкам, должны представляет из себя смесь ипотечных кредитов разного качества – как кредиты, выданные надёжным заёмщикам, так и ненадёжным. Особенно актуально использование такого финансового инструмента для банков, которые специализируются на выдаче ипотечных и потребительских кредитов и автокредитовании.

Некоторые участники рынка считают секьюритизацию злом для инвесторов, т.к. банки выдают заёмщикам необеспеченные кредиты, а инвестиционный банк, выпустивший под эти кредиты облигации и продавший их инвесторам, не сможет получить затем с кредитных заёмщиков средства и не расплатится с инвесторами, купившими эти облигации. Выпуск ценных бумаг под залог сгруппированных по уровням риска кредитов, т. е. обезличенных, почти всеми признан корнем зла и главной причиной последнего финансового кризиса.

Такие заведомо провальные инвестиционные инструменты увеличили убытки банков, которые оказались проигравшей стороной в таких сделках. Эти потери ещё более обострили финансовый кризис, из-за которого обрушение пузыря на рынке превратилось в катастрофу в масштабах целой экономики. В то время как одни кли­енты играли на повышение, банки в пользу других играли на понижение. Такие нечестные игры, по мнению SEC, принес­ли некоторым банкам хорошие дивиденды, когда рынок недвижимости обва­лился.

Эксперты считают, что если бы существовало, например, независимое бюро защиты прав потребителей, то это позволило бы сдерживать механизмы хищнического кредитования.

Обще­ственный обвинительный приговор секьюритизации уже, по сути, вынесен, но не стоит переги­бать палку. Если в основу схем секьюритизации положены нормальные кредиты с качественным залогом, то такие схемы имеют право на существование.

Американцы, несмотря на кризис, не отказываются от идей секьюритизации. Именно механизм секьюритизации во всём мире активно используется для развития ипотечного кредитования. И хотя и считается , что ипотечный кризис произошёл по вине таких компаний как Freddie Mac и Fannie Mae, но как сообщает РИА новости государство увеличивает размер государственной поддержки для американских ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae к 2013 г. до 363 миллиардов долларов. Согласно данным агентства, данным компаниям уже было предоставлено 148 миллиардов долларов, чтобы остаться на плаву.

Проблемой для банков является несовершенство законодательства осекьюритизации, залоге и ипотеке.В России практически отсутствует законодательная база, позволившая бы активно использовать механизмы секьюритизации и на российском рынке. Несовершенство законодательства обусловило и отсутствие на рынке инвесторов, которые потенциально могли бы обеспечить очень высокий спрос на ценные бумаги российских банков. Нужно внести изменения в ряд законов: в закон об ипотечных ценных бумагах, т.к. чаще всего первыми её активами при секьюритизации обычно бывают именно ипотечные кредиты, в закон «О банкротстве кредитных организаций» для защиты владельцев ценных бумаг, права которых тем или иным образом связаны с исполнением обязательств по кредитам при банкротстве кредитной организации. Нужно также разработать единые для всех стандарты ипотечного кредитования. По мнению Ассоциации региональных банков России необходимы изменения в регистрации залога на движимое имущество. Сейчас существует только регистрация недвижимости, а движимое имущество может быть заёмщиком выведено, и банк лишится его.

Кроме того, необходимо законодательно решить вопрос о времени реализации залогового имущества, т.е. ускорить процесс реализации залога без судебного решения, если есть подписанный нотариальный договор. Процесс судебного разбирательства очень длительный, и банк не может до решения суда реализовать залог. Из-за этого банки устанавливают более высокие ставки по кредитам, закладывая, в том числе и риски длительного взыскания залога через арбитражные суды.

Также сейчас Минэкономразвития предлагает идею ускорения процесса реализации имущества за счёт электронных торгов. Сейчас покупатели очень плохо информированы о торгах, и это усложняет порядок реализации. На электронных торгах информация для покупателей будет реальной за счёт единого реестра, который передаётся на электронные торги. На электронных торгах процедура реализации имущества будет намного проще, и сроки реализации могут сократиться до 2–4 месяцев.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для стимулировании секьюритизации и выдачи ипотечных кредитов выпускает новую программу, по которой АИЖК собирается выкупать у крупных и средних банках, в том числе и неработающим по стандартам АИЖК, ипотечные облигации, выпущенные под кредиты в том числе выданные и на покупку жилья на вторичном рынке. Выкупаемые ипотечные облигации должны иметь наибольшую надёжность в структуре выпуска, быть номинированы в рублях, иметь минимум один рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже уровня ВВВ – (по классификации Fitch) либо солидарное поручительство АИЖК. Объём каждого транша должен быть от 1 млрд. до 5 млрд. рублей.

По замыслу АИЖК, новая программа должна дополнить стандартную программу рефинансирования. До конца 2012 г. агентство планирует потратить на эту программу 20 млрд. рублей собственных средств. Участники рынка называют эту сумму весьма скромной, учитывая, что только в следующем году банкиры намерены выдать ипотеки на 550 млрд. рублей.

Итак, потребность в проведении сделок по секьюритизации у крупных банков есть и накоплен определённый опыт по реализации данного механизма фондирования. Дело за малым: понять, сколько времени ещё может понадобиться на «разморозку» этого рынка?

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) со своей стороны ищет также возможности защитить заёмщиков, которые попали в трудное положение в связи с кризисом.

Так для дальнейшего совершенствования ипотечного кредитования и защиты заемщиков АИЖК недавно подписало соглашение о сотрудничестве с Союзом заемщиков и вкладчиков России.

В последнее время споры между заёмщиком ипотечного кредита и банком заканчиваются судебными разбирательствами по взысканию, которые затягиваются на целые месяцы, а то и длятся больше года.

Поэтому для урегулирования отношений между заёмщиком и кредитором АИЖК совместно с «Союзом заёмщиков и вкладчиков» подготовила памятку для заёмщика по ипотеке, где расписаны варианты конкретных действий заёмщика при взаимодействии с кредитором на каждом этапе обслуживания кредита, в том числе в случае дефолта и судебного взыскания. Эту памятку АИЖК будет рекомендовать заёмщикам использовать при выдаче ипотеки по стандартам АИЖК. Эта памятка будет интересна также и банкам, т.к. и они тоже заинтересованы в таком взаимодействии.

Кроме того, АИЖК договорились с Союзом о взаимодействии в рамках создания маневренного фонда в регионах. Сейчас, когда начались реальные судебные процессы по обращению взыскания на квартиры АИЖК предлагает администрациям регионов заключать соглашения о создании таких фондов и их использовании.

Так одним из вариантов использования маневренного фонда рассматривается продажа в рассрочку муниципалитетам залоговых квартир, полученных при взыскании. Если у АИЖК будет появляться на балансе бывшее залоговое имущество, то оно может быть предложено заёмщикам в рассрочку, срок рассрочки будет оговариваться в каждом конкретном случае. Если муниципалитет оставляет заёмщика жить в этой квартире, то он получает от заёмщика платежи по социальному найму и этими платежами рассчитывается за выкупленное жилье перед АИЖК. Такой рыночный механизм формирования маневренного фонда более реален, чем административный ресурс, который в этом случае не особенно эффективен.

Заёмщик будет платить за квартиру, которая уже не будет его собственностью, но его никто не выгонит из квартиры на улицу. При этом муниципалитет вправе управлять этим жильём. Может быть, часть заёмщиков он переселит позже в другую квартиру из того же маневренного фонда. Кроме того, он может использовать фонд не только для ипотечных заёмщиков, а для других нужд, для переселения людей из аварийного жилья, к примеру. Сейчас порядка 4,5 тыс. исков находится в суде. Около 60 % из них – это как раз такая ситуация, когда людей надо выселять из квартиры, а возможностей для этого нет. Все эти новые предложения должны стимулировать дальнейшее развитие ипотечного кредитования и секьюритизации.

______________________________________________

[1]Секьюритизация –это финансовый инструмент, с помощью которого можно получить доступ к другим источникам финансирования . На Западе секьюритизация потоков по потребительским кредитам (будь то ипотека, авто-, товарные кредиты) довольно распространённое явление. За счёт изменения структуры продукта, которое подразумевает различное распределение рисков между инвестором и эмитентом, можно добиться того, что доходность ценных бумаг будет выше, либо ниже обеспеченных долгов самого эмитента.

Автор:

Теги: Ипотечные ценные бумаги  секьюритизация