С самого начала отмечу, что не претендую на «открытие Америки» в этом непростом вопросе. Мало кто занимался и занимается его проработкой. С некоторыми соображениями на эту тему хотелось бы поделиться.
Экономически значимое (большое) среднее, крупное и крупнейшее предприятие окончательно ликвидировали, закрыли. Так как срок его полезного использования закончился, и оно находится в аварийном состоянии либо по каким-то другим причинам, например, при возникшей необходимости выноса его за городскую черту, обязательно возникает вопрос: кто должен и кто будет его сносить или переносить объекты его имущества на другое место, а также кто займётся расчисткой и подготовкой занимаемого им земельного участка для будущей застройки или для каких-то других особых целей (например, строительства дороги, создания автомобильной перехватывающей парковки [стоянки], парковой зоны и т.д.)? Кто обязан этим заниматься, и кто будет платить за эту серьёзную работу?
Под сносом предприятия в дальнейшем по тексту понимается комплекс работ, направленных на разрушение принадлежащих ему капитальных и не капитальных зданий, строений и сооружений, а также на экономическое и экологическое восстановление хозяйственной ценности и соответствующее повышение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка этого предприятия.
Принимается за аксиому, что оставлять закрытое по разным причинам предприятие в руинах (развалинах) и надолго замораживать без расчистки, разравнивания и удаления всех имеющихся загрязнений его земельный участок – экономически, экологически и социально недопустимо. Тем более, что последний имеет как рыночную, так и кадастровую стоимость и, как правило, может быть продан на открытом конкурентном рынке.
Стоимость участка с обременением в виде не снесенного предприятия будет существенно ниже стоимости этого же участка без такого обременения. Владельцу сносимого предприятия обязательно нужно подсчитать, что и насколько выгодней продавать имеющийся у него земельный участок с обременением или без такового и поступить соответствующим образом, опираясь на результаты проведенного расчёта.
Нести затраты на снос предприятия и приведение занимаемого им земельного участка в соответствие с требованиями его покупателя могут в отдельности три стороны:
- владелец сносимого предприятия;
- покупатель такого предприятия;
- государство в лице его местных органов.
Теоретически можно предположить, что рассматриваемые затраты на договорных основаниях, солидарно могут нести одновременно две или даже все три указанных выше стороны.
Если земельный участок предприятия располагается в городе, недалеко от центра, и к нему подведены все необходимые коммуникации, т.е. если этот участок имеет высокую ценность и высокую рыночную стоимость, то сносом этого предприятия и обустройством его территории для собственных нужд, скорее всего, займётся покупатель и сделает это за свой счёт.
При планах использования освобождающегося земельного участка предприятия для будущей застройки элитным жильём либо другими высокодоходными коммерческими объектами все работы по сносу предприятия и расчистке его территории выполнит, как правило, покупатель-девелопер на свои собственные средства.
В случае, если освобождение земельного участка предприятия производится под будущую промышленную застройку, приведение его территории в надлежащий вид обойдётся существенно дешевле, так как дорогостоящие затраты на благоустройство такого участка не потребуются вовсе или будут незначительными.
Когда закрытое предприятие находится на отшибе, и его земельный участок не имеет высокоценных улучшений и существенной рыночной стоимости, решение вопроса о финансировании сноса такого объекта и оздоровления территории имеющегося у него участка оказывается весьма проблематичным.
В случае, если сумма требующихся затрат на снос предприятия будет учтена при определении его рыночной стоимости, тогда все необходимые расходы на эту работу понесёт покупатель освобождаемого земельного участка.
Если же владелец сносимого предприятия сам выполнит эту работу, то рыночная стоимость продаваемого расчищенного земельного участка соответствующим образом будет повышена с непременным учётом интересов владельца и покупателя такого участка и, естественно, государства и общества.
Не исключена возможность того, что в некоторых случаях государство будет вынуждено прибегать к принуждению продавца или покупателя закрытого предприятия (либо того и другого) заняться сносом такого объекта и облагораживания его территории.
Со своей стороны, государство может само принять посильное участие в финансировании или поощрении этой работы другими способами, особенно, если рассматриваемый участок освобождается для каких-то общественных нужд.
Имеются три возможных принципиальных подхода к решению задач сноса окончательно закрытых предприятий:
- цивилизованный,
- не цивилизованный,
- полуцивилизованный, полунецивилизованный.
При цивилизованном сносе предприятий реализуется наиболее эффективная стратегия и тактика решения этой задачи с учётом экономических интересов всех заинтересованных в таком деле сторон: продавца, покупателя и государства, представляющего общество страны и выступающего в роли распорядителя, сберегателя её богатства.
Под не цивилизованном сносом предприятий имеется в виду максимально ускоренный процесс их разрушения в интересах какой-то одной из заинтересованных сторон, в частности, покупателя или продавца закрытого промышленного объекта. Молот бульдозер и лом – основные инструменты сноса. Оптимизация экономических выгод сторон в этих случаях практически не предусматривается.
Смешанный подход к сносу промышленных объектов состоит в осуществлении политики полумер: наиболее дорогое и пригодное к дальнейшей эксплуатации оборудование, которого обычно бывает немного, демонтируется и продаётся, а всё остальное после сортировки идёт на базы сбора металлолома и отправляется на свалки строительного мусора. Экономическая оптимизация всего процесса для всех заинтересованных сторон здесь также не предусмотрена.
По закрывающимся крупномасштабным и народнохозяйственным предприятиям очень желательно, просто необходимо, чтобы преобладал только цивилизованный подход к их сносу.
Основные этапы цивилизованного подхода к сносу экономически важных для страны предприятий:
- разработка максимально подробного плана мероприятий, необходимых для осуществления полного цикла работ предстоящего сноса;
- составление максимально скрупулёзной сметы предстоящих расходов на снос предприятия;
- из общего плана мероприятий выбор тех из них, которые могут быть выполнены собственными силами владельца или покупателя рассматриваемого предприятия с выделением остальных для передачи на исполнение одной из специализированных фирм, профессионально занимающихся сносом закрытых предприятий;
- дифференциация каждой имеющейся единицы технологического оборудования, машин, стендов, организационно-технологической оснастки закрытого предприятия по признакам возможности и невозможности её дальнейшего использования по назначению и наличия или отсутствия спроса на неё на открытом конкурентном вторичном рынке;
- демонтаж и реализация всего того имущества закрытого предприятия, которое имеет спрос и может быть продано на рынке;
- демонтаж и сдача использованных металлоконструкций и отработавших металлоизделий в металлолом;
- снос (разрушение) производственных корпусов и других зданий и сооружений предприятия;
- погрузка, вывоз и разгрузка строительного мусора и накопившихся бытовых отходов, если они есть в наличии;
- расчистка, выравнивание, удаление всех видов имеющихся загрязнений, обеспечение требующегося уровня благоустройства земельного участка предприятия после сноса последнего.
Сумма стоимостей выполнения каждого из перечисленных этапов сноса предприятия характеризует величину общей стоимости этой многосложной операции снятия тяжелого груза обременения его земельного участка.
Закрытые микро-, мелкие-, малые и небольшие средние предприятия зачастую могут быть снесены собственными силами на средства их владельца без привлечения сторонних специализированных организаций.
С окончательно ликвидированными крупными предприятиями без привлечения для их сноса фирм, специализирующихся на выполнении работ по демонтажу зданий и сооружений промышленности, уже не обойтись. Такие фирмы имеют собственного высококвалифицированного сметчика, который по заказу выезжает на закрытый промышленный объект, составляет смету предстоящих затрат на эту работу, после чего согласовывает её с заказчиком сноса и согласованную смету передаёт руководству своей фирмы для подготовки и последующего заключения соответствующего договора на снос рассматриваемого производственного объекта.
Обычно в крупных городах имеются несколько компаний, выполняющие такие работы.
Назову несколько таких фирм, действующих в столице нашей Родины – Москве:
- фирма «Техно-диггер» [тел. 8(495) 755-0405];
- фирма «МЕТСВАР» группы «Инвестстройпроект» [тел. 8(903) 506-1372];
- компания «ПРОМОС» [тел. 8(495) 966-2305];
- компания «ЮСТЕХ» [тел. 8(495)-786-0785];
- компания «ЭКОПОЛЮС» [тел. 8(495) 969-1429].
Есть фирмы, которые занимаются сносом промышленных и других зданий и сооружений на территории всей России. Одна из таких фирм – Демонтаж «АУТПАК»
[тел. 8(800) 700-9962].
Следует подчеркнуть, что такие фирмы всегда работают в правовом поле, соблюдая экономические, социальные и экологические требования к результатам выполняемых демонтажных и расчистных, восстановительных работ по освободившемуся от обременения земельному участку.
Тем, кому предстоит заниматься сносом крупных предприятий, не помешает ознакомиться с Распоряжением мэра Москвы от 20.04.1999 за № 375 – РМ «Об утверждении нормативно-методической документации по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории г. Москвы, и реабилитации освобождённых территорий (с изменениями от 22.02.2002 г.).
Если все работы по устранению всех имевшихся устраняемых обременений земельного участка закрытого промышленного предприятия выполнены его владельцем (собственником), рыночную или справедливую стоимость этого участка целесообразно определять по следующему выражению:
Сзур = Сзук х Кпер, ( 1 )
где Сзур и Сзук – соответственно рыночная и кадастровая стоимости рассматриваемого земельного участка, восстановленного после сноса ликвидированного предприятия, тыс. д.е.;
Кпер – коэффициент пересчёта кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка бывшего предприятия в его рыночную или справедливую стоимость.
Опираясь на информацию, встречающуюся в интернете и в литературных источниках, величину этого коэффициента можно в первом приближении принять равной 1,15 – 1,3. В этом случае Сзур = (1,15 – 1,3)Сзук и , наоборот, если известна величина Сзур, тогда Сзук = (0,77 – 0,87)Сзур.
Не устраняемые обременения земельных участков промышленных предприятий, в частности, некоторые из имеющихся сервитутов, как правило, учитываются при определении кадастровой стоимости таких участков.
Для указанной выше ситуации торгуемая стоимость продажи и договорная цена подобных приведенных в порядок земельных участков бывших предприятий должна устанавливаться на базе их рыночной или справедливой стоимости Сзур.
Когда закрытое, подлежащее сносу предприятие достаётся покупателю занимаемого им земельного участка, обременённого одним сервитутом или несколькими сервитутами, величину показателя Сзур определяют по другой формуле:
Сзур(п) = Сзур – ∑Зуо – (Ус – Пс), ( 2 )
где – ∑Зуо – общая сумма расчётно-сметных затрат, требующихся на снос ликвидированного предприятия и устранение всех других устраняемых обременений его освободившегося земельного участка, тыс. д.е.;
Ус – прямой финансово-экономический ущерб покупателю земельного участка под снесенным предприятием, если на нём имеется сервитут (или несколько сервитутов), тыс. д.е.;
Пс – размер установленной (существующей) платы за имеющийся сервитут (имеющиеся сервитуты) земельного участка бывшего предприятия, тыс. д.е.
Все указанные нюансы земельного участка снесенного предприятия должны быть рассмотрены и учтены оценщиком стоимости этого участка.
Литературы по вопросам оценки стоимости закрытых предприятий и их земельных участков крайне мало. Широкий социальный запрос на публикации такого рода ещё не сформировался. Однако, решением таких задач всё равно придётся заниматься и с каждым годом их будет больше и больше.
В завершение статьи сошлюсь на несколько известных мне публикаций [1, 2, 3, 4].
Не могу не отметить, что в большинстве из них указывается, что кадастровая стоимость земель промышленности должна быть равной их рыночной стоимости. Полагаю, что это принципиально ошибочное мнение, учитывая известную неточность, неопределённость получаемых оценщиками величины этих показателей. Кадастровая стоимость земельных участков промышленной недвижимости должна быть ниже их рыночной стоимости (в среднем хотя бы на 30%). Научная слабость, недостаточная проработанность методов определения (расчётов) этих показателей не позволяет поступать по-другому, иначе штормовая волна справедливого оспаривания оценок кадастра земель и недвижимости захлестнёт, накроет арбитражные судебные инстанции.
К сожалению, мне не встретились литература и журнально-газетные статьи по вопросам теории и практики сноса окончательно закрытых предприятий, определения стоимости таких операций и стоимости освободившихся после их завершения земельных участков.
ЛИТЕРАТУРА
- Волович Н.В. Система кадастровой оценки земель промышленности. Томск, издательство Томского университета, 2001. 256 с.
- Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения. Утверждена приказом Росземкадастра от 20.03.2003, № П/49.
- Волович Н.В. Проблемы оценки застроенных земельных участков промышленных предприятий. // «Имущественные отношения в Российской Федерации». № 3(30), 2004. С. 60 – 65.
- Чупова К.В. Развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий. Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук. – М.: Финансовый университет при Правительстве РФ, 2012. 184 с.