Налог на имущество физических лиц: кадастровая наценка

Налоговый учет

Автор:
Источник: Audit-it.RU
Опубликовано: 21 октября 2014

Евгений Сивков, генеральный директор аудиторской компании «ФБКА»

Российское законодательство продолжает медленное, но неуклонное наступление на сбережения граждан. С 1 января будущего года утратит силу Федеральный закон «О налогах на имущество физических лиц», а в Налоговый кодекс РФ вводят новую главу, которая будет посвящена этому налогу.

Моя статья посвящена обзору самых существенных изменений, связанных с начислением и уплатой налога.

Кто и за что?

Налог на имущество физических лиц в соответствии с новой 32 Главой НК РФ относится к числу местных, его вводят муниципальные образования. За несколькими исключениями: для трех субъектов Российской Федерации налог будет региональным. Это города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Логика законодателя в целом понятна. На территории именно этих субъектов федерации расположены, наверное, самые дорогие объекты недвижимости, находящиеся в собственности физических лиц. Поэтому право определения ставки налогообложения и было передано с местного уровня на региональный. Возможно, это снизит коррупционные риски. Время покажет.

Новый закон изменил перечень объектов налогообложения. С 1 января к ним будут отнесены жилые дома, квартиры, комнаты, машино-места, гаражи, единые недвижимые комплексы (это строения, которые включают в себя как жилую, так и нежилую недвижимость), объекты незавершенного строительства, иные здания. Напомним, что по действующему сегодня законодательству в число объектов не включаются машино-места, единые недвижимые комплексы, а также объекты незавершенного строительства. Кроме того, авторы закона отнесли жилые строения на дачных и огородных участках, на участках для ведения личного подсобного хозяйства к категории жилых домов, а потому теперь они становятся объектами налогообложения.

В то же время площади, которые являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома, облагаться налогом не будут.

Главная новинка

Главная законодательная новация – способ определения налоговой базы. Теперь при расчете налога на имущество физических лиц она будет устанавливаться из кадастровой стоимости имущества, в то время как сейчас для этих целей применятся оценка инвентаризационная.

Напомним, что кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной (в отличие от инвентаризационной), поскольку она учитывает такие факторы, как местоположение объекта недвижимости, возраст строения, категорию недвижимости. С одной стороны, такая оценка будет носить более объективный характер, чем сейчас, а с другой – в большинстве случаев она повысит размер налога. Впрочем, законодатель учитывает подобные последствия. А потому местным властям, которые будут устанавливать сумму налога, предоставлена возможность регулировать ее размер.

Налог будет вводиться нормативными правовыми актами субъектов федерации (к 2020 году на новый порядок должны будут перейти все регионы России).

Алгоритм введения налога по новым правилам следующий:

  • власти субъекта федерации устанавливают правила кадастровой оценки недвижимого имущества;
  • власти субъекта федерации определяют единую дату перевода налоговой базы на основе кадастровой стоимости.


Таким образом, для того, чтобы реализовать свое право на введение нового способа расчета с начала 2015 года, регионам необходимо принять и официально опубликовать свой закон в срок до 1 декабря нынешнего года.

Вычеты и льготы

Новые правила предусматривают налоговые вычеты, которые представляют собой снижение на определенную величину кадастровой стоимости ряда объектов.

Так, для жилого дома вычет представляет собой уменьшение кадастровой стоимости на сумму стоимости 50-и квадратных метров общей площади этого дома.

Для квартиры вычет составляет уменьшение на кадастровую стоимость 20-и квадратных метров общей площади, для комнаты, соответственно, речь идет о 10 квадратных метров ее площади.

Так, если кадастровая стоимость квартиры – 5 млн. рублей, а кадастровая стоимость квадратного метра общей площади – 50 тыс. рублей, то размер вычета составит 50000 руб. x 20, то есть 1 млн. рублей. Следовательно, налоговая база составит 4 млн. рублей (вычитаем миллион из 5-и).

Новая глава Налогового кодекса РФ определяет налоговые ставки в зависимости от вида объекта. Для жилых домов и помещений, а также для гаражей и машино-мест до 0,1 % от кадастровой стоимости имущества; для нежилых помещений, используемых в качестве офисов, торговых точек, объектов общепита, бизнес-центров – до 2 %. Такая же ставка закреплена для объектов, чья кадастровая стоимость превысила порог в 300 млн. рублей. Для прочих объектов ставка составит до 0,5 % их кадастровой стоимости.

Местным властям предоставлено право менять ставку налога. Для объектов первой категории муниципалы могут увеличить ставку (максимум – в 3 раза) или напротив, обнулить ее. Кроме того, местные власти могут конкретизировать ставку налога, ориентируясь на стоимость оценки (кадастровую или инвентаризационную), вид объекта, его местоположение, а также в зависимости от целевого назначения земель, на которых расположены объекты недвижимости.

Практика показывает, что такое право влечет за собой проявление лоббистских и даже откровенно коррупционных интересов в представительных органах власти муниципальных образований. Зато накануне местных выборов появляется поле для популистских обещаний населению. То есть вольно или невольно наш законодатель оживляет политическую жизнь на местах.

Несколько слов о льготах. В целом такие льготы по налогу на имущество физических лиц сохраняются. От него по-прежнему освобождены инвалиды (детства, I и II групп).

О сроках

Напомним, что для получения льготы собственники нескольких объектов недвижимости должны в срок до 1 ноября представлять налоговым органам информацию о том, к какому объекту следует применить льготы. Если собственник имущества такую информацию в установленный срок не представит, то фискальные органы применят льготу в отношении объекта, сумма налога с которого является наибольшей.

Закон требует от граждан уплатить налог на имущество не позднее 1 октября года, который следует за истекшим налоговым периодом. Таким образом, принимая во внимание то, что налоговым периодом считается календарный год, в тех регионах, где налог будет введен с 1 января 2015 года, заплатить налог по вновь вводимым правилам придется в срок до 1 октября 2016 года.

Правила переходного периода

Законодатель установил переходный период, в течение которого налог по новым правилам будет взиматься на всей территории России. Он рассчитан на срок до 1 января 2020 года. Задача, которую призвано решить введение переходных положений, заключается в том, чтобы избежать резкого увеличения налогового бремени. Понятно, что рассматриваемый нами налог относится к категории социально значимых, он напрямую затрагивает имущественные интересы десятков миллионов граждан России. Поэтому власти предпочитают действовать осторожно, предоставив населению возможность привыкнуть к новым правилам. Кроме того, объективное выведение кадастровых оценок отработано еще далеко не во всех регионах. Региональным и местным властям тоже необходимо дать время для устранения подобных проблем.

Итак, если сумма налога по новым правилам оказывается выше аналогичной суммы, уже рассчитанной по ранее действовавшим правилам, закон устанавливает льготный четырехлетний период после введения на территории субъекта федерации нового способа исчисления налога. На это время налог будет исчисляться по формуле:

Н = (Н1 – Н2) x К + Н2

Здесь:

  • Н – сумма налога к уплате;
  • Н1 – сумма налога, которая рассчитана исходя из кадастровой стоимости, то есть по новым правилам; 
  • Н2 – сумма налога по старым правилам; 
  • К – понижающий коэффициент.


Этот коэффициент в первый год составит значение 0,2; на второй год – 0,4; на третий год – 0,6; на четвертый год – 0,8.

На пятый год после введения на территории субъекта федерации нового порядка исчисления налога на имущество физических лиц он будет рассчитываться в полном объеме с учетом имеющихся вычетов или льгот.

Таким образом, Правительство России не остановилось перед принятием очевидно непопулярного решения, которое затронет практически все население страны – и бедных, и богатых. Если в абсолютных значениях – то богатые пострадают больше (напомним, что максимальная ставка установлена законом для имущества стоимостью выше 300 млн. рублей). Но для малоимущих граждан обложение налогом их скромной недвижимости станет поистине неприятной неожиданностью. А это – миллионы наших граждан. Пенсионеры, использующие гаражи для хранения картошки, которую они вырастили на своих огородных участках, в полной мере оценят, что это такое: кадастровая стоимость.

Автор:

Теги: налог на имущество физических лиц  Налоговый кодекс  НК РФ  кадастровая наценка  определение налоговой базы  кадастровая стоимость  налоговые вычеты  исчисления налога