Правильное применение аналитики к активам недвижимого имущества

Финансовая математика/статистика
Источник: GAAP.RU
Опубликовано: 31 октября 2015

Каким образом принятые вашей компанией решения в отношении недвижимого имущества влияют на производительность, прибыльность и управление рисками?

Автор: Натан Бжозовски (Nathan Brzozowski), управляющий директор консалтинговых услуг в SavillsStudley. Занимается разработкой стратегий в отношении недвижимого имущества. Ранее занимал должность главного финансового консультанта нью-йоркского подразделения Cushman & Wakefield

Источник: CFO


Для большинства компаний одни из самых значимых (с точки зрения как стоимости, так и гибкости) решений, которые они принимают, касаются корпоративной недвижимости. Покупка или взятие в аренду офисного пространства может означать не только существенные расходы, но вместе с тем и постоянное юридическое или операционное обязательство. По мере того как глобальный бизнес в самых разных секторах становится все более аналитическим, многие фирмы выработали у себя альтернативные модели финансирования и специальные метрики, обнаружив креативный подход к анализу сделок с корпоративной недвижимостью в поддержку принимаемым решениям.

Исторически большинство решений о покупке или взятии в аренду офисных помещений сводилось к стандартному финансовому анализу, учитывающему прямое влияние проекта на итоговые показатели - такие как чистый операционный доход или же EBITDA. Но в последнее время все более заметны перемены. Компании все активнее используют возможности анализа через призму финансовой математики. Наиболее искушенные аналитики применяют подход, учитывающие больше нюансов, чтобы понять, каким образом решения в отношении корпоративной недвижимости служат непрямыми инструментами повышения производительности, прибыльности и управления рисками.

Для кого-то может стать сюрпризом тот факт, что именно промышленные и розничные компании на протяжении последнего десятилетия пребывали, можно сказать, “на острие прогресса” в плане анализа недвижимого имущества. Казалось бы, эти сектора экономики имеют немного общего с традиционными “офисными” компаниями, однако аналитика, количественное моделирование, которые они уже давно активно применяют, только сегодня получают широкое признание в мире корпоративной недвижимости.

Промышленные компании и фирмы, занятые в розничной торговле, анализируют расходы на недвижимость, чтобы лучше понять результирующие эффекты на транспортные расходы, временные затраты и еще миллион других переменных, каждая из которых имеет свое долларовое выражение. Конечно, далеко не все переменные могут быть учтены в терминах офисных мест, однако у них есть уникальные качества, которые можно – и даже необходимо – конвертировать в долларовые метрики. Компании начинают понимать, что географическое расположение, перспективы развития, IT-инфраструктура, арендные возможности и структура издержек – переменные, являющиеся “встроенными” в офисный актив – все могут быть количественно измерены в качестве драйверов, влияющих на прибыльность и рост.


Один из примеров, ставших особенно популярным в последние годы – это детализированный анализ входящего и выходящего траффика конкретного офисного здания. Анализируются как сами сотрудники, так и клиенты. С помощью новых программ прорисовки карт и статистических моделей многие работодатели теперь имеют возможность видеть, насколько оправдано размещение офиса в определенном месте, которое сулит минимальные затраты рабочих часов среди сотрудников на траффик и общественный транспорт. Это прямым образом сказывается на продуктивности и добавляет долларового значения итоговым показателям.

Также компании сегодня довольно активно составляют метрики продуктивности для своих офисных зданий на основе продуктивности по каждой отдельной рабочей единице (сотруднику). Например, это может быть среднее число обслуженных клиентов, количество проданных товаров и так далее. Такие метрики представляют собой значимую переменную в расчете количества продукции, которую необходимо реализовать, чтобы фиксированные расходы на офисные помещения начали окупаться. Автор данной заметки лично провел уже несколько детализированных анализов для юридических и консалтинговых компаний, которые не только признали справедливость этой модели анализа, но и стали фанатичными приверженцами новых метрик. Более того, они пошли еще дальше и теперь ищут способы сделать свои индикаторы еще более удобными и полезными для принятия деловых решений.

Креативное управление рисками – наверное, самое многообещающее направление для обеспечения будущей гибкости и экономии средств. Аналитики постоянно разрабатывают новые модели и формулы с использование продвинутой математики и количественного анализа для оценки недвижимости и выбора возможностей. Внедряя новые модели, уже нашедшие свой отклик на Уолл-стрит и в индустрии страхования, аналитики обеспечивают новый уровень предикативного анализа финансовых результатов, о котором ранее они могли только мечтать.

Результатом всей этой аналитики станет большее число исполнительных директоров, которые ранее принимали решения относительно офисных активов исключительно на основе своего “шестого чувства”, зато теперь имеют возможностью принимать их информировано, обоснованно и рационально. Возможность вступить в арендное соглашение, с которым вы будете уверенно себя чувствовать на протяжении следующих трех – пяти, десяти – лет, сегодня становится реальностью благодаря креативному финансовому анализу, переводящему неопределенность на язык цифр. Принятие в расчет широкого спектра количественных переменных позволяет фирмам использовать офисы в качестве нового стратегического преимущества в этом конкурентном деловом окружении.

Теги: активы недвижимого имущества  управление рисками  недвижимое имущество  корпоративную недвижимость  корпоративная недвижимость  финансовый анализ  чистый операционный доход  EBITDA  финансовая математика  повышение производительности  расходы на недвижимо