Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации

Оценка бизнеса

Автор:
Источник: Журнал “Слияния и Поглощения” №5-2014
Опубликовано: 9 июня 2014

Если проблему кадастровой стоимости формулировать в общем, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Причем термин «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Причин некачественной оценки множество, и все они обусловлены большим числом проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости. В настоящей статье попытаемся их сформулировать и классифицировать.

21 февраля 2014 года в Нижнем Новгороде на заседании Сове­та уполномоченных по защите прав предпринимателей в регионах Приволжского федерального округа констатировали, что в данный момент чаще всего кадастровая стоимость зе­мель расходится с рыночной стоимос­тью, и в ряде случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов у пред­принимателей (сайт «Империя консал­тинга» 21.02.2014г.).

Такая ситуация у нас в стране сохраняет­ся уже несколько лет, с тех пор как налогообложение земельных участков стало производиться по их кадастровой стоимости, а точнее – когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). И вот уже почти шесть лет в стране ежегодно рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по ка­дастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объек­тов капитального строительства (строе­ний). Московские предприниматели, имеющие крупные коммерческие объ­екты недвижимости (которые теперь будут облагаться налогом по их кадаст­ровой стоимости) уже заволновались.

Проблемы определения и оспа­ривания кадастровой стоимо­сти можно классифицировать по различным критериям. Напри­мер, по содержательному (про­блемы законодательства, проблемы методологии оценки, информацион­ные проблемы и т.д.).

Мы считаем, что наиболее целесо­образно классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости по функциональному при­знаку. При этом весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости разбивается на общие и специфические функции.

Общие функции:

  1. подготовка данных по объектам оценки и по рынку;
  2. моделирование кадастровой стоимости;
  3. определение кадастровой стои­мости;
  4. оспаривание кадастровой стои­мости;
  5. администрирование всего про­цесса определения и оспарива­ния кадастровой стоимости.

Специфические функции:

  1. оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
  2. оценка земель промышленного назначения;
  3. оценка объектов капитального строительства и др.

Соотношение между общими и специфическими функциями сле­дующее: для реализации каждой специфической функции оценки объекта недвижимости необходи­мо реализовать все общие функ­ции, т.е., например, для того что­бы оценить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния, надо подготовить данные по этому участку, собрать информа­цию по сделкам с земельными уча­стками-аналогами, разработать модель кадастровой стоимости, определить кадастровую стои­мость, при необходимости сопро­водить процесс ее оспаривания и осуществить администрирование всех общих функций оценки / спланировать их, организовать деятельность, произвести коорди­нацию деятельности по реализа­ции функций, учесть и проконтро­лировать деятельность, а также простимулировать персонал.

Каждую общую и специфическую функцию можно подразделить на подфункции.

Например, специфическую функ­цию оценки объектов капитально­го строительства можно разделить на отдельные подфункции в зави­симости от вида строения: оценка коммерческих объектов, оценка некоммерческих объектов и т.д.

В свою очередь, каждую подфунк­цию можно разделить на отдель­ные задачи. Например, подфунк­цию оценки коммерческих объек­тов можно разделить на оценку торговых объектов, оценку адми­нистративных объектов, оценку офисов и т.д.

Таким образом, все функции опре­деления и оспаривания кадастро­вой стоимости недвижимости мож­но разделить на конкретные зада­чи, которые имеют свои присущие им проблемы: законодательные, методологические, информацион­ные и прочие.

Только «разбираясь» с каждой об­щей и специфической функцией, подфункцией и задачей процесса определения и оспаривания кадас­тровой стоимости, т.е. комплексно охватывая весь анализируемый процесс, можно выявить и разра­ботать меры по разрешению про­блем определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижи­мости в нашей стране.

В одной из работ мы на основе вы­шеприведенных общих функций предложили создать государствен­ную систему определения кадаст­ровой стоимости объектов недви­жимости. Эта система аккумулиру­ет в себя лучший зарубежный опыт развитых стран.

В настоящей работе мы сделали попытку классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости недвижимости по функцио­нальному признаку, но по другому его составу; разбивая весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости недвижимости на три укрупненные функции:

  1. определение кадастровой сто­имости;
  2. оспаривание кадастровой сто­имости;
  3. налогообложение недвижимос­ти (в том числе, работы по рас­чету налоговых ставок, по опре­делению пакета льгот по нало­гообложению недвижимости, по процедурным операциям, на­пример, рассылки налогопла­тельщикам уведомлений).

Ниже по этим укрупненным функ­циям группируются соответствую­щие проблемы.

Проблемы определения кадастровой стоимости недвижимости

1.1. Формирование информации об объектах оценки кадастровой стоимости

В настоящее время оценщик обя­зан оценить все объекты, указан­ные в перечне, передаваемом ему заказчиком. При этом определить достоверную величину кадастро­вой стоимости ряда объектов не представляется возможным, по­скольку нельзя их однозначно идентифицировать.

Например, в качестве наименова­ния указано «сооружение» без конкретизации его типа (мост, дамба и пр.), отсутствует информа­ция о площади объекта оценки, разрешенном использовании зе­мельного участка, протяженности линейных сооружений и т.д.

Предлагается сформировать зако­нодательный механизм, который:

а) обяжет заказчика государствен­ной кадастровой оценки (далее ГКО) предоставлять оценщику информацию для однозначной идентификации объектов оцен­ки, а также информацию по ос­новным ценообразующим фак­торам и сделкам с объектами-аналогами;

б) даст оценщику право не оцени­вать те объекты из перечня, ко­торые невозможно однозначно идентифицировать или по кото­рым отсутствует существенная ценообразующая информация (получить которую можно ис­ключительно у заказчика).

1.2. Разработка типового контракта на кадастровую оценку

Существующая практика проведе­ния ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной сторо­ны, позволяют выигрывать соответ­ствующие конкурсы недобросовест­ным и некомпетентным оценщикам, а с другой – не предусматривают от­ветственность заказчика за наруше­ние условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).

Предлагается сформировать су­щественные условия типового контракта на ГКО (типовой ма­кет). Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:

а) выбор «адекватного» исполни­теля, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастро­вой оценке, установление требо­вания к оценочным организаци­ям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является ос­новным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия;

б) установление ответственности заказчика за нарушение усло­вий контракта (например, ин­формация не предоставлена в установленные сроки);

в) установление требований к ис­ходной информации по объек­там оценки (их перечень дол­жен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до оп­ределенной даты, после кото­рой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует су­щественная ценообразующая информация).

1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по определению кадастровой стоимости

«Подготовка отчета об оценке зе­мельного участка до 10 га у незави­симого оценщика с выездом на ме­сто будет стоить 150-200 тыс. руб­лей; необходимая для судебного оспаривания экспертиза отчета в саморегулируемой организации -еще 50-100 тыс. рублей. А в рамках госзаказа работа по тому же зе­мельному участку стоит копейки, в сотни раз дешевле» (Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», сайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014г.).

Демпинг цен на оценочные услуги осуществляют мошенники, кото­рые за «малые» деньги по госзака­зу делают заведомо недостовер­ную (завышенную) оценку, кото­рую затем сами же (уже по заказу собственников-налогоплательщи­ков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая отче­ты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков, но при этом стоимость значительно занижается.

Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществ­ление оценочной деятельности выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлага­ют осуществить оценочные услуги за вознаграждение гораздо ниже себестоимости этих работ, а ино­гда за 1 рубль и даже за 0 рублей. И руководители конкурсных комис­сий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем вымо­гают деньги у налогоплательщи­ков – владельцев этих объектов оценки за занижение стоимости объектов в их интересах. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники процветают.

Вот что сказал в своем интервью журналу «Оценочная деятель­ность» замначальника управления оценки федерального имущества Росимущества Вадим Смоляков: «…опираясь на практику разме­щения заказов на оказание услуг по оценке, зачастую победителя­ми становятся участники, предло­жившие более низкую цену за свои услуги, но не обладающие не­обходимым опытом проведения оценки федерального имущества и соответствующей квалификаци­ей. Вследствие этого качество ус­луг, оказываемых этими органи­зациями, является низким, а пред­ставляемые отчеты об оценке не соответствуют требованиям зако­нодательства об оценочной дея­тельности. Подобные результа­ты возникают вследствие того, что при оценке заявок участников максимальная значимость при­сваивается критерию »цена«, а значимость остальных критериев определяется по остаточному принципу».

Предлагается:

  1. Национальному совету по оце­ночной деятельности разрабо­тать и утвердить в установлен­ном порядке минимальные тари­фы при размещении заказов на оказание услуг по оценке феде­рального имущества, обеспечи­вающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения за­явок участников размещения гос­заказа, содержащих необосно­ванно низкие ценовые предло­жения (демпинг) (это предложе­ние было сформулировано Росимуществом);
  2. Внести соответствующие изме­нения в ФЗ-44 о контрактной си­стеме в сфере госзакупок;
  3. Национальному совету по оце­ночной деятельности совместно с ведущими профессиональны­ми оценочными сайтами орга­низовать анализ, выявление и обнародование случаев дем­пинга на рынке оценочных ус­луг, составить и обнародовать список оценщиков, которые демпингуют;
  4. Основной удельный вес при вы­боре оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке.

Предлагается также создать при Росреестре систему государствен­ной оценки кадастровой стоимос­ти, в рамках которой будет сфор­мирован институт аккредитован­ных оценщиков с утвержденными региональными тарифами на ус­луги по определению кадастро­вой стоимости недвижимости, а также – которая будет обеспечи­вать оценщиков достоверной ис­ходной информацией об объек­тах оценки и о сделках с объекта­ми-аналогами.

Предлагается также отчет об оценке до утверждения кадаст­ровой стоимости в регионе пуб­ликовать в сети интернет (по не­скольким адресам: на сайте ре­гиональной администрации, на сайте саморегулируемой орга­низации, в которой состоит оценщик, на сайте Росреестра), и тогда процедуру оценки по конкретному району можно бу­дет проанализировать заинтере­сованным лицам: собственни­кам-налогоплательщикам, соот­ветствующей саморегулируемой организации, региональной ад­министрации, региональной ко­миссии по оспариванию кадаст­ровой стоимости.

Для обеспечения возможности широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости недвижимости Росреестру необ­ходимо опубликовать большими тиражами, а также поместить в интернете все методики по опре­делению кадастровой стоимости различных видов земельных уча­стков и различных видов объек­тов капитального строительства (по опыту развитых зарубежных стран).

1.4. Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости

Из-за того, что отчеты по опреде­лению кадастровой стоимости не­движимости (земельных участков и объектов капитального строитель­ства) не публикуются, собственни­ки-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стои­мости своей собственности, с кото­рой они платят налог, пока резуль­таты оценки не будут утверждены и только после этого опубликова­ны. В связи с этим, если собствен­ник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объ­екта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадас­тровой стоимости сначала во вне­судебном формате, а затем, в слу­чае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен пла­тить налог на свой объект недви­жимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспо­рить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.

1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости

Данная проблема больше касается собственников-налогоплательщи­ков, так как частая ежегодная пе­реоценка кадастровой стоимости не позволяет до конца осущест­вить ее оспаривание.

Региональная администрация за­интересована в затягивании про­цесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Суды нередко «прислушиваются» к ее интересам. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадаст­ровую стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же региональная администрация утверждает пере­оценку кадастровой стоимости нового года.

И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже по новой неадекватной кадастро­вой стоимости своего объекта не­движимости.

Таким образом, он не может оспо­рить неадекватную кадастровую стоимость своего объекта и вы­нужден платить несправедливый налог на недвижимость.

Предлагается в административ­ном порядке ускорить рассмотре­ние в суде и принятие решения по искам по оспариванию кадастро­вой стоимости недвижимости: не более трех месяцев со дня подачи исков.

Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений собственников-налогоплательщи­ков в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимос­ти: не более 15 дней.

1.6. Идентификация объекта недвижимости (правовой аспект)

Как идентифицировать объект оценки, если у земельного участка и у строения, которое на нем нахо­дится, разные собственники? С ко­го брать единый налог на недви­жимость?

Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет единственного собственника, взимать налоги с обоих собственников от­дельно: с одного – с кадастровой стоимости земельного участка, с другого – с кадастровой стоимости строения.

1.7. Сознательное завышение или занижение кадастровой стоимости недвижимости

Нередко бывают случаи завыше­ния или занижения кадастровой стоимости недвижимости, обус­ловленные «давлением», оказыва­емым заказчиком оценки на оценщика.

Предлагается повысить их ответ­ственность: заказчиков снимать с должности, оценщиков лишать членства в саморегулируемой ор­ганизации (без права перехода в другую саморегулируемую органи­зацию).

Предлагается также законода­тельно закрепить статус заказ­чика кадастровой оценки за Росреестром, так как регио­нальная администрация и муни­ципалитеты являются заинтере­сованными лицами в том или ином уровне кадастровой стои­мости недвижимости.

1.8. Разработка конкурсных требований к оценщикам, участвующим в определении кадастровой стоимости недвижимости

Разные региональные админист­рации формулируют разный на­бор требований к оценщикам ка­дастровой стоимости недвижи­мости. Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о конкуренции.

Предлагается:

  1. Разработать единые критерии оценки заявок на участие в кон­курсе по проведению кадастро­вой оценки, единый набор требо­ваний к конкурсной документа­ции и к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости, кото­рый бы соответствовал ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной дея­тельности в РФ» и ФЗ-44 от 05.04.2013г. «О контрактной сис­теме в сфере закупок товаров, ра­бот, услуг для обеспечения госу­дарственных и муниципальных нужд»
  2. Разработать макет типового до­говора на определение кадаст­ровой стоимости.

1.9. Повышение качества отчетов по определению кадастровой стоимости недвижимости

Известно, что качество кадастро­вой стоимости недвижимости низкое. Причин такому положе­нию множество. Это и низкая квалификация оценщиков, и от­сутствие достоверной информа­ции об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «дав­ление» на оценщиков руководи­телей региональных админист­раций (заказчиков), заинтересо­ванных либо в завышении (в большинстве случаев), либо в за­нижении уровня кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины.

Предлагается:

1. До утверждения кадастровой стоимости недвижимости раз­мещать отчеты по определе­нию кадастровой стоимости не­движимости минимум на трех сайтах:

  • на сайте саморегулируемой организации оценщиков, ко­торая проводит экспертизу от­чета об оценке кадастровой стоимости недвижимости (до проведения экспертизы);
  • на сайте Росреестра – в фон­де данных государственной оценки кадастровой стои­мости; и на сайте региональной адми­нистрации (данное предложе­ние прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

2. Ввести обязательное уведом­ление налогоплательщика о намерении проведения оцен­ки кадастровой стоимости его объекта недвижимости (дан­ное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

3. Ввести обязательное сертифи­цирование Росреестром оцен­щиков, осуществляющих опре­деление кадастровой стоимос­ти недвижимости;

4. Ввести обязательное повыше­ние квалификации (1 раз в 3 го­да) для оценщиков, осуществля­ющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости;

5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных про­грамм, по которым проводится обучение оценщиков, осуществ­ляющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости, а также ввести контроль за каче­ством обучения по этим про­граммам в вузах страны;

6. Создать при Росреестре Инсти­тут государственной кадастро­вой оценки, который бы реализовывал следующие функции:

а) разработка методологии мас­совой оценки в РФ;

б) разработка и совершенство­вание отдельных методик для определения отдельных ви­дов объектов недвижимости (земель и строений различно­го назначения);

в) формирование информаци­онной инфраструктуры в сфе­ре определения кадастровой стоимости в РФ (профессио­нальные сайты, журналы, се­минары, обучение и повыше­ние квалификации оценщи­ков и др.);

г) разработка рыночных норма­тивов и способов определе­ния поправок для расчета ка­дастровой стоимости недви­жимости;

д) проведение экспертизы отче­тов по определению кадаст­ровой стоимости федераль­ных объектов недвижимости;

е) другие функции в сфере опре­деления, оспаривания и нало­гообложения недвижимости;

7. Создать в РФ на базе Росреестра государственную систему определения кадастровой сто­имости объектов недвижимос­ти (см. статьи В. Григорьева по этому поводу).

1.10. Регистрационно-учетная проблема

Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на объекты не­движимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре не­движимости». В связи с этим про­исходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов нало­гообложения (объектов оценки).

Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не поз­воляет получить оценщику досто­верную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно сни­жает качество оценки.

Предлагается:

  1. Принять постановление прави­тельства РФ, в котором бы были установлены положения по опи­санию единого объекта недви­жимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастро­вой стоимости);
  2. Принять постановление прави­тельства РФ о создании на базе Росреестра государственной си­стемы определения кадастро­вой стоимости недвижимости, которая могла бы решить мно­гие проблемы ее определения и оспаривания (концепция такой системы разрабатывается в Фи­нансовом университете при правительстве РФ).

1.11. Информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости

Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадаст­ровую стоимость объектов недви­жимости, недостает множества ви­дов информации об объектах оцен­ки и о сделках с ними на рынке.

Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основы­вается на анализе рыночной стои­мости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней в стра­не скрыты, фактические рыночные данные о сделках с объектами не­движимости отсутствуют в откры­той печати. Оценщики используют в основном цены предложений.

Таким образом, основная группа информации о сделках с объекта­ми недвижимости (и земли, и стро­ений), которая должна быть ис­пользована для определения када­стровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В этих услови­ях нельзя получить качественную достоверную оценку.

Предлагается принять постанов­ление правительства РФ о регист­рации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определе­ния кадастровой стоимости объ­ектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, монито­рингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти по­ложения можно было бы реализовывать в рамках создания систе­мы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.

1.12. Разработка программного обеспечения расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки

Проблема заключается в разра­ботке компьютерных программ, необходимых для расчета кадаст­ровой стоимости различных видов объектов оценки.

В настоящее время созданы не­сколько программ, которые на практике используются некоторы­ми оценочными организациями для определения кадастровой стои­мости. Это программные продукты:

  • СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
  • ООО «Группа комплексных ре­шений» (г. Нижний Новгород);
  • МОК «Центр менеджмента оцен­ки и консалтинга» (г. Москва).

Однако данные программные про­дукты требуют своего совершенст­вования. Кроме того, большинство видов объектов оценки не охваты­ваются ими. В частности, различные виды объектов капитального строительства и отдельные виды земель оцениваются в ручном ре­жиме, что значительно затрудняет и удорожает оценку объектов не­движимости и удлиняет сроки вы­полнения работ.

Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадас­тровой оценки, который бы наряду с другими функциями обобщал и совершенствовал существующие программные продукты, а также разрабатывал новые компьютер­ные программы по определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.

В заключение

В данной статье были рассмотре­ны далеко не все проблемы опре­деления кадастровой стоимости, а ряд основных из них. В дальней­ших исследованиях нужно обра­тить внимание на проблемы оспа­ривания кадастровой стоимости, которые также ждут своего реше­ния. Надеемся на критический анализ предложений, приведен­ных в данной статье, со стороны специалистов.

Литература

  1. Организация оценки и налого­обложения недвижимости. В 2 т. / Пер. с англ. Под общей ред. К. Эккерта. – М.: РОО, Акаде­мия оценки. Стар-Интер, 1997.
  2. Судебно-кадастровая экспер­тиза /Под ред. А.Ф. Волынско­го, В.А. Прорвича. – М.: Эконо­мика, 2013.
  3. Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финанси­рование. – М.: Альпина Пабли­шер, 2912.
  4. Богатырев С.Ю. Принципы справедливости в экономике. Сайт Владимира Путина, 12.01.2012г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
  5. Материалы сайта «Империя оценки», imperia-a.ru

Автор:

Теги: кадастровая стоимость  саморегулируемая организация  кадастровая стоимость недвижимости  кадастровая стоимость земли  Росеестр  демпинг  объекты капитального строительства  государственная кадастровая оценка  ГКО  Росимущество  госзакупки  оценка кадастро