Расходы на ремонт офиса — как собственного, так и арендованного — можно учесть при налогообложении прибыли. Однако в некоторых случаях вероятно появление налоговых рисков. Рассмотрим их подробнее в журнале «Актуальная бухгалтерия».
Расходы на ремонт основных средств учитываются при исчислении налога на прибыль. Такое право компаниям предоставляет статья 260 Налогового кодекса. При этом не важно, какое имущество ремонтируется: собственное или арендованное.
Стоимость ремонтных работ учитывается в качестве прочих расходов и признается для целей налогообложения в периоде их осуществления в размере фактических затрат (если компания не создает резервов под эти расходы).
Однако для учета расходов на ремонт арендованного имущества Налоговым кодексом установлено специальное требование: компания может учесть их, только если по условиям договора аренды они не возмещаются арендодателем (1). О налоговом учете расходов на ремонт собственного имущества мы уже писали в «Актуальной бухгалтерии».
Но даже при соблюдении этого условия у компании-арендатора могут возникнуть проблемы с учетом расходов на ремонт. Например, если ремонтные работы проводились в офисе, который был арендован у физического лица.
Если офис арендован у физлица
В данном случае проблема с учетом расходов возникает из-за формулировки, указанной в пункте 2 статьи 260 Налогового кодекса.
Налоговый кодекс Российской Федерации
Статья 260
- Расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
- Положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено. <…>
То есть исходя из данной нормы компания-арендатор может учесть в качестве расходов только стоимость ремонта «амортизируемых основных средств».
До недавнего времени в Минфине России были против учета для целей налогообложения расходов на ремонт имущества, арендованного у физических лиц. К ним, кстати, относятся и индивидуальные предприниматели. В своих разъяснениях специалисты финансового ведомства придерживались мнения, что эти основные средства не относятся к «амортизируемым», а значит, расходы по их ремонту не могут быть учтены при исчислении налога на прибыль (2).
Те же выводы можно найти и в письмах налоговиков (3), и в некоторых судебных решениях. Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа (4) при принятии решения судьи исходили из определения амортизируемого имущества, которое содержится в статье 256 Налогового кодекса.
Налоговый кодекс Российской Федерации
Статья 256
- Амортизируемым имуществом в целях настоящей главы признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.<…>
Правда, в данном случае суд подчеркнул, что при налогообложении нельзя учесть лишь расходы на ремонт имущества, арендованного у физических лиц, не зарегистрированных в качестве предпринимателей.
Но сейчас есть все основания полагать, что ситуация изменилась в лучшую сторону.
В декабре 2010 года вышло письмо Минфина России (5), в котором говорится, что расходы на ремонт помещения, арендованного у любого физического лица, учитываются при налогообложении. При этом финансисты подчеркнули: несмотря на то, что ремонтируется «неамортизируемое» основное средство, расходы на его ремонт арендатор все-таки имеет право учесть, но уже как «прочие расходы, связанные с производством и реализацией» на основании положений статьи 264 Налогового кодекса. Естественно, если по условиям договора аренды они не подлежат возмещению.
Кроме того, наконец-то появилась и положительная для компаний судебная практика. В конце прошлого года ФАС Уральского округа вынес решение (6), в котором сделан вывод, что расходы на ремонт основных средств, арендованных у предпринимателя, учесть можно.
Судьи обратили внимание, что арендованное имущество (в данном случае установка по производству битума) компанией использовалось непосредственно в производственной деятельности. Кроме того, исходя из положений статьи 256 Налогового кодекса установка по производству битума соответствует требованиям для признания ее «амортизируемым имуществом».
Правда, в другом своем постановлении (7) по аналогичному вопросу, которое тоже увидело свет в конце декабря 2010 года, этот же арбитражный суд отказал фирме-арендатору в учете расходов на ремонт. Но лишь на том основании, что вопрос о возмещении этих расходов не был решен с арендодателем.
Обратите внимание: если в качестве офиса компания решит арендовать жилое помещение (например, квартиру), то у нее, скорее всего, возникнут проблемы при учете расходов. Причем это касается не только расходов на ремонт, но и стоимости самой аренды (8).
Ведь исходя из требований действующего законодательства (9) жилое помещение предназначено для проживания граждан, а его использование в качестве офиса компании допускается только после перевода этого помещения в нежилое.
«Предварительный» ремонт
Если же компания на основании предварительного договора, допустим, проводит отделочные или строительные работы в помещении, которое затем планирует приобрести, то эти расходы «ремонтными» не считаются и учесть их в налоговом учете нельзя (10).
Письмо Минфина России от 25 января 2011 г. № 03-03-06/1/23
Предварительный договор не является основанием для передачи в собственность налогоплательщика помещения, а предусматривает обязанность одной из сторон заключить основной договор в случае предъявления такого требования другой стороной. В связи с этим возможность учета расходов, связанных с подготовкой такого помещения к эксплуатации, по мнению Департамента, обусловлена заключением основного договора и приобретением указанного имущества.
Указанные расходы подлежат включению в первоначальную стоимость объекта амортизируемого имущества, определяемую на дату ввода указанного имущества в эксплуатацию, в порядке, установленном НК РФ.
Ведь предварительный договор не является основанием для передачи помещения в собственность, а лишь предусматривает обязанность одной из сторон заключить основной договор в случае предъявления такого требования другой стороной.
По мнению финансистов, ремонтные расходы, связанные с подготовкой такого помещения к эксплуатации, следует включать в первоначальную стоимость этого объекта амортизируемого имущества, которая определяется на дату ввода его в эксплуатацию.
Мнение
Анастасия Жигина, старший юрист компании «Пепеляев Групп»
Расходы на аренду помещений, используемых для основной деятельности компаний, так же, как и расходы на их текущий ремонт, принимаются в целях налогообложения прибыли по факту их возникновения независимо от статуса договора аренды при условии соответствия требованиям статьи 252 Налогового кодекса об экономической обоснованности и документальной подтвержденности затрат.
В то же время суммы арендной платы за жилые помещения, используемые под офис, могут быть не признаны налоговыми органами в целях налогообложения прибыли.
Дело в том, что использование жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, противоречит нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Договор аренды жилого помещения под офис является ничтожной сделкой (п. 28 пост. Пленумов ВС РФ № 6, ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).
Несмотря на то что судебная практика, как правило, признает право налогоплательщиков принять расходы на аренду жилых помещений под офис в уменьшение базы по налогу на прибыль, мы полагаем, что налоговый риск остается существенным в связи с наличием опасности признания сделки ничтожной.
_____________________________________
- п. 2 ст. 260 НК РФ
- письма Минфина России от 12.08.2008 № 03-03-06/1/462, от 16.04.2007 № 03-03-06/1/240
- письма УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 № 18-11/3/11896, МНС России от 06.07.2004 № 04-3-01/398
- пост. ФАС ЗСО от 12.03.2007 № Ф04-483/2007(31447-А67-40) по делу № А67-1230/05
- письмо Минфина России от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773
- пост. ФАС УО от 28.12.2010 № Ф09-10981/10-С3 по делу № А07-19961/2009
- пост. ФАС УО от 20.12.2010 № Ф09-10650/10-С3 по делу № А60-11747/2010-С8
- письма Минфина России от 16.04.2007 № 03-03-06/1/240, от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 № 20-12/089130
- п. 3 ст. 288 ГК РФ; п. 1 ст. 17 ЖК РФ
- письмо Минфина России от 25.01.2011 № 03-03-06/1/23