Alternative Investments. Альтернативные инвестиции

Готовимся к экзамену «CFA - 1 уровень» вместе
Опубликовано: 15 сентября 2005

К этой категории обычно относятся инвестиции в недвижимость, картины, редкие монеты, золото и др.

Схема их оценки такая же как и в общем случае. То есть подсчитываются будущие денежные потоки (прибыль на денежной основе), дисконтируются по ставке, соответствующей риску, после чего полученная величина (теоретическая цена, именуемая применительно к данному виду инвестиций NPV) сравнивается с предлагаемой ценой. Если теоретическая цена выше, чем предлагаемая цена, то следует осуществить этот вид вложений, если меньше, то не стоит.

Примечание. В финансовом анализе принятие всех решений построено на расчете теоретической цены и сравнении ее с реальной. За этой теоретической ценой в разных разделах исторически закрепились разные названия – value, NPV, price.

Естественно, инвестирование в этот класс ценных бумаг имеет свои особенности.

Во-первых, не следует путать инвестиции в жилой дом, картины и т.д. с покупкой их для собственных нужд. Когда речь идет об инвестировании, имеется в виду получение прибыли, соответствующей риску.

Во-вторых, определить будущие денежные потоки от инвестирования в жилой дом, офисное здание и др. виды недвижимости довольно сложно. Поэтому наряду с методом NPV (сравнение теоретической цены с реальной) используются и другие.

Затратный метод (cost approach) – равновесная цена здания полагается равной затратам на строительство такого же здания в настоящее время;

Метод сравнимой стоимости (comparable sales approach) – равновесная цена здания полагается равной стоимости аналогичного здания.

Все эти методы менее правильны с теоретической точки зрения.

В третьих, если инвестиции осуществляются на заемные средства, расходы на кредиты также включаются в расчеты.

В четвертых, большинство инвестиций в недвижимое имущество осуществляются инвестором не самостоятельно, а путем покупки акций фирм, которые занимаются этим профессионально. В США имеется два типа таких фирм

  • Фирмы закрытого типа (closed end investment companies). Это фирмы, акции которых продаются на рынке. Их можно купить и продать на рынке, но, как правило, нельзя сдать назад самой фирме.
  • Фирмы открытого типа (open end investment companies). Это фирмы, акции которых, как правило, не продаются на бирже, но которые можно сдать фирме за определенную небольшую плату.

Наиболее распространенные видом фирм закрытого типа является REIT (real estate investment trust). Имеются различные виды фирм этого типа.

Equity REITs – инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как квартиры, офисные здания, универмаги и др.

Mortgage REITs – фирмы, выдающие кредиты на строительство и кредиты под залог закладных инвесторам, которые непосредственно инвестируют в недвижимость.

Hybrid REITs – фирмы, которые сочетают два вышеописанных направления деятельности.

Типичные вопросы по этой теме связаны с понимания различия между фирмами открытого и закрытого типов, а также расчетов NPV для офисного здания или многоквартирного дома|, который предполагается сдавать.

Вопросы по венчурным инвестициям предполагают понимание того, что это высокорискованные инвестиции, которые должные быть и высокодоходными. Обычно венчурный капиталист имеет портфель инвестиций, большая часть из которых окажется убыточной. Но одна – две окажутся действительно высокодоходными, и прибыль по ним компенсирует за все. Заранее предсказать, какой именно проект окажется доходным, какой убыточным нельзя, и поэтому венчурные капиталисты вкладывают деньги во многие проекты.