Как дешевле передать имущество

Практические советы

Автор:
Источник: Журнал «Расчет» №6 - 2006
Опубликовано: 25 июля 2006

Оберегая дорогостоящее имущество от судьбы быть «отданным за долги», учредители оформляют его не на фирму, а на себя. Если же впоследствии активы необходимо передать новому собственнику-гражданину, приходится вбирать способ такой передачи: подарить, продать или оставить в наследство? У каждого способа свои налоги.

Подарки почти даром

Имущество новоиспеченому собственнику прежние учредители могут подарить.
Хотя налог на дарение с 2006 года и отменили (федеральный закон от 1 июля 2005 г. № 78-ФЗ), но «дарственные» платежи как таковые остались. Они перекочевали в Налоговый кодекс. Для чего законодатели скорректировали некоторые позиции льгот по НДФЛ.
В частности, пункт 18 статьи 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению» Налогового кодекса в старой редакции звучал так: «доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования или дарения…». Теперь слова «или дарения» убрали и добавили новый пункт 18.1. В нем законотворцы отдельно прописали, какие подарки облагаются налогом, а какие нет.
Так, налог нужно платить только со «специфических» подарков. А именно: с подаренной недвижимости, транспорта, акций, долей и паев. Все остальные дары НДФЛ не облагаются. То есть если вам, например, подарили бриллианты, налог платить не надо.
А вот если даритель – близкий родственник одаряемого, то налог на доходы с таких подарков их получатель не платит ни в каком случае. Даже если ему подарили квартиру, автомобиль, акции, доли или паи.
К близким родственникам по нормам Семейного кодекса относят супруга, родителей, детей, дедушек и бабушек, внуков, братьев и сестер.

Пример
Смирнову В.А. подарили квартиру стоимостью 2 000 000 руб.
Если даритель его близкий родственник, платить в госказну ему ничего не нужно.
Если квартиру ему подарил посторонний, то необходимо заплатить НДФЛ в сумме:
2 000 000 руб. х 13 % = 260 000 руб.

Обратите внимание, содержание пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса сформулировано таким образом, что допускает разночтения. Альтернативную трактовку прокомментировал Артем Евсеев, заместитель директора по правовым вопросам компании «КУЗЬМИНЫХ и ПАРТНЕРЫ»:
 – Большинство моих коллег понимают абзац первый подпункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса как общее правило, а абзац второй – как исключение из него. Соответственно, у них получается, что налог на доходы с подарков должны платить только одаряемые, которые не приходятся дарителю родственниками. Причем, с ограниченного наименования подарков: недвижимости, транспорта, акций, долей и паев.
Однако, если толковать закон буквально, то абзац 1 подпункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса указывает, что налог на подарки платить не нужно, если «иное не предусмотрено настоящим пунктом». Обратите внимание, анализируемый нами абзац относится к подпункту, а не к пункту. То есть речь идет о том, что «иное» может быть предусмотрено в любом другом подпункте пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса, а не во втором абзаце подпункта 18.1.
В свою очередь абзац второй подпункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса является уточняющим, ограничивающим состав необлагаемых «подарочных» доходов из абзаца первого. Именно такое толкование и напрашивается, если обратить внимание на слова «в случае»: «доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи …».

Такое логическое прочтение подпункта 18.1 пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса приводит к мысли, что доходы, за исключением недвижимого имущества, транспорта, акций, долей, паев, освобождаются от налогообложения только в том случае, если даритель и одаряемый являются родственниками.

«Купи-продай» и верни НДФЛ

Имущество можно передать по договору купли-продажи. Способ интересен в первую очередь налоговыми льготами, которые предоставляют как продавцу, так и покупателю (ст. 220 НК). Речь идет об имущественных вычетах.
Если вы продаете имущество, которым владеете более трех лет, то налог на доходы вам вообще платить не придется. Так, налоговый вычет по имуществу-«старожилу» предоставляют на всю сумму сделки, без ограничений (подп. 1 п.1 ст. 220 НК).
Если вы продаете имущество, которым владели менее трех лет, тогда вам простят НДФЛ с суммы 1 000 000 рублей для сделок по продаже квартир, домов, дач, земельных участков. Или долей в перечисленном имуществе. Продавая любое другое имущество, которое было вашим меньше трех лет, вы получите налоговый вычет с суммы в 125 000 рублей.

Пример
Смирнов В.А. продал квартиру, которой владел 10 лет, за 2 000 000 руб. И машину-двухлетку за 250 000 руб. В этом случае сумма НДФЛ составит:
(250 000 руб. – 125 000 руб.) х 13% = 16 250 руб.

Вместо имущественных вычетов налогоплательщик может воспользоваться другой льготой. Он может уменьшить облагаемые налогом доходы на сумму расходов, связанных с получением этих доходов. При условии, что расходы документально подтверждены (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Так, например, при продаже имущества, доходы можно уменьшить на цену имущества, за которую оно покупалось.

Пример
Смирнов В.А. продал квартиру, которой владел 2 года, за 2 000 000 руб. При этом цена, по которой он ее покупал, составляет 1 500 000 руб. Г-н Смирнов воспользовался правом уменьшить доходы по сделке на расходы по покупке квартиры, и с разницы заплатить НДФЛ. Его размер составит:
(2 000 000 руб. – 1 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Покупатель тоже имеет право уменьшить свою налоговую базу по НДФЛ на имущественный вычет. Но только в том случае, если он купил жилье (дом, квартиру или долю в них). Или потратился на новое строительство. Другие приобретения под эту льготу не подпадают (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса).
Так, купив недвижимость, вы можете вернуть налог на доходы, удержанный с вас в году покупки. И затем возвращать его в последующие годы, пока не выберете всю причитающуюся к возврату сумму. Эта сумма составляет 13% от стоимости имущества. Но не должна превышать 130 тысяч рублей, так как максимальный размер имущественного вычета составляет 1 000 000 рублей. Например, если вы купили квартиру за 2 000 000 рублей, то налог на доходы, который вы можете получить обратно, составит 130 000 рублей.
Вернуть налог можно или через налоговую инспекцию, или через своего работодателя. Чтобы налоговики вернули вам НДФЛ, им нужно подать декларацию о доходах и приложить к ней заявление, договор на приобретение имущества, акт передачи имущества и документы об оплате. А чтобы с ваших доходов не удерживал налог работодатель, вы должны ему предоставить подтверждение права на имущественный вычет. Но его, опять же, предварительно надо получить в налоговом органе.
Отметим, что покупатель может воспользоваться вычетом только один раз (подп. 2 п.1 ст. 220 НК) В отношении продавца такого ограничения Налоговый кодекс не содержит.

Кто взаимозависимые?

Однако применить имущественные вычеты покупатель может не всегда.
В частности, они ему не полагаются, если расходы по покупке недвижимости за него оплатил кто-то другой. Например, работодатель. Также льготой воспользоваться не удастся, если сделка состоялась между взаимозависимыми лицами. При этом устанавливать такую зависимость нужно по правилам пункта 2 статьи 20 Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).
Он гласит: «суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг)». То есть основания взаимозависимости из пункта 1 статьи 20 Налогового кодекса для того, чтобы отказать в имущественном вычете, не применяются. Соответственно, сделки между родственниками покупателя права на вычет не лишают. А взаимозависимость граждан по сделке, при которой имущественный вычет недопустим, может установить только суд.
По крайней мере, именно такой позиции раньше придерживались и налоговики (письмо МНС от 22 марта 2002 г. № СА-6-04/341).
Однако, летом 2005 года Минфин опубликовал альтернативную версию понимания «зависимости» (письмо Минфина от 27 июля 2005 г. № 03-05-01-04/250). Так, финансисты заявили, что если сделка совершается между родственниками, то имущественный вычет не применяется, так как участники – зависимые лица по нормам пункта 1 статьи 20 Налогового кодекса. При этом тот факт, что статья 220 Налогового кодекса предписывает определять взаимозависимость по нормам пункта 2 статьи 20 Налогового кодекса, Минфин проигнорировал.
Но, к сожалению, на практике налоговые органы, вероятнее всего, будут придерживаться позиции финансового ведомства. И отказывать в предоставлении вычета покупателю, состоящему в родственных отношениях с продавцом. Поэтому добиваться законного решения покупателю придется в суде. Напомним, что ограничение по взаимозависимости на продавца не распространяется.

Наследство: получите – уплатите

Имущество можно передать и по наследству. Такой способ подойдет собственнику, которому оперативная передача имущества не нужна. Поэтому ему есть смысл оценить, что, в конечном счете, выгоднее: оставить свою собственность в наследство либо продать или подарить ее потенциальным наследникам.
Отменив налог на наследство (федеральный закон от 1 июля 2005 г. № 78-ФЗ), взимать платежи с наследников государство не перестало. Законодатели просто их видоизменили. А именно: перенесли его в Налоговый кодекс и назвали государственной пошлиной (глава 25.3 НК).
Госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство взимают нотариусы. Размер ее зависит от того, в какой степени родства состоят наследники со своими «благодетелями».
Если наследство получают дети, супруги, родители или братья и сестры наследодателя, размер госпошлины составит 0,3 процента стоимости имущества. Но не больше ста тысяч рублей. Все остальные наследники должны будут заплатить 0,6 процента стоимости наследства, но не больше одного миллиона рублей.

Пример
Смирнов В.А. получил в наследство квартиру стоимостью 2 000 000 руб
Если наследователь его близкий родственник, ему придется заплатить госпошлину в размере:
2 000 000 руб. х 0,3 % = 6000 руб.
Если он получили наследство от постороннего, то размер госпошлины составит:
2 000 000 руб. х 0,6 % = 12 000 руб.

Сопоставляем и выбираем

Чтобы определить, какой из предложенных способов передачи имущества для вас самый «налогосберегающий», исходите из своих конкретных обстоятельств.
Например, близким родственникам невыгодно передавать квартиры в наследство. Ведь придется платить госпошлину. Совсем другое дело, если недвижимость им подарить. С такого дара государству ничего не причитается.
Также выгодно дарить имущество «чужим» людям, которые не являются вашими родственниками по Семейному кодексу. Но здесь нельзя забывать об одном условии. Если в роли «дареного коня» фигурируют квартиры, машины, ценные бумаги и доли в капитале, то одаряемые «неродственники» вынуждены будут заплатить с них налог на доходы по ставке 13%. Все остальные «презентованные» им блага НДФЛ не облагаются.
Договор купли-продажи жилья выгоден тем, что покупатель сможет вернуть уплаченный ранее налог с доходов. Но здесь нужно помнить, что если покупатель является родственником продавца, то право на возврат налога, скорее всего, придется отстаивать в суде. Кроме того, продавец не платит НДФЛ, только если продает имущество, которым владеет более трех лет.

Автор: